Профессиональные инвесторы часто руководствуются правилом: коммерческое помещение, приобретенное для сдачи в аренду, должно окупиться за 10 лет. Однако на практике этот срок можно сократить, что подтверждает пример успешной сделки нашего клиента с коммерческой недвижимостью в Ростове-на-Дону. Рассказываем, как инвестору удалось достичь доходности в 103% годовых.
Где искать объекты для инвестиций
Основными площадками для поиска коммерческой недвижимости остаются «Циан», «Авито», «Яндекс Недвижимость», торги и порталы застройщиков. В данном случае мы нашли объект на площадке с проблемной недвижимостью. Ключевым фактором стала форма аукциона — «публичное предложение», где стартовая цена может снизиться до 50%. Например, объект, изначально оцененный в 9,6 млн рублей, мы купили за 5,3 млн рублей. Однако такие предложения привлекают множество участников, что повышает конкуренцию. Это нужно учитывать. Нам повезло, что конкурентов у нас практически не было.
Стратегия: аренда или перепродажа
Инвестор выбрал путь не спекулятивной перепродажи, а создания добавочной стоимости. Речь шла о превращении помещения в «готовый арендный бизнес» — объект с действующим договором аренды, что повышает его привлекательность для будущих покупателей. Для этого потребовалось найти арендатора, чьи потребности соответствовали характеристикам помещения.
Поиск арендатора: анализ локации и переговоры
На этапе отбора арендаторов учитывались расположение, инфраструктура и ограничения. Например, для торговли алкоголем или табаком критично расстояние до школ или медицинских учреждений. Инвестор использовал «2 GIS» для анализа уже работающих в районе бизнесов — от аптек до салонов красоты. В результате переговоров был заключен договор с ИП на открытие пункта выдачи Wildberries.
Условия:
- Арендная плата: 75 тыс. рублей в месяц;
- Обеспечительный платеж: 35 тыс. рублей;
- Арендные каникулы: 1 месяц;
- Коммунальные расходы — за счет арендатора;
- Срок аренды: 11 месяцев.
Управление объектом: минимизация простоя
Арендатора мы нашли сразу же из своей базы. Чтобы избежать простоев, договор аренды был подписан в день получения помещения. Арендатор начал ремонт после подключения коммуникаций (их отключили, так как мы покупали проблемный объект с торгов). Инвестор потратил 300 тыс руб своих денег на ремонт входной группы,, остальные расходы по ремонту помещения взял на себя наниматель. Через месяц пункт выдачи открылся, а часть площади арендатор сдал в субаренду «Яндекс Маркету» и сервису по ремонту телефонов, что снизило риски и повысило стабильность дохода (договор инвестора разрешал это делать, так как площадь помещения была слишком большой для пункта выдачи заказов). Объект стал еще более привлекателен для потенциального покупателя.
Продажа: выбор момента
По истечении 11 месяцев арендатор предложил продлить договор с индексацией ставки до 85 тыс. рублей и сроком на три года с условием, что в течение этого срока цена не будет подниматься. Это увеличило расчетную стоимость объекта при 10-летней окупаемости с 9,2 млн до 10 млн рублей. Инвестор выставил помещение на продажу через месяц после переподписания договора. Сделка закрылась за 45 дней по цене 10,3 млн рублей.
Расчет доходности
- Покупка: 5,3 млн рублей;
- Комиссия агентству недвижимости: 338 тыс руб
- Арендный доход: 1,1 млн рублей за год;
- Продажа: 10,3 млн рублей;
- Налоги и расходы: 699 тыс рублей.
Прибыль составила 6,1 млн рублей или 103% годовых.
Хотя максимальная доходность достигается при быстрой перепродаже, дефицит качественных объектов и стабильная аренда могут стать аргументом для отсрочки сделки. Ключевые факторы успеха: тщательный выбор объекта, анализ локации и грамотные переговоры с арендаторами. Однако подобные кейсы требуют глубокого понимания рынка и готовности к оперативному управлению рисками.
Хочешь и ты получать от нас интересные предложения об объектах, которые продаются ниже рынка? Оставляй заявку по телефону: +7 (863) 226-10-15. Мы включим тебя в свою закрытую базу инвесторов агентства недвижимости INSULA и будем извещать о подобных эксклюзивных предложениях.