Что купить – «вторичку» или новостройку? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы, но, как показывает практика, вторичка теряет свою популярность. О причинах этого тренда рассуждает Виктор Зубик, основатель компании Smarent.
Подписчики Телеграм-канала задали такой вопрос: «Виктор, здравствуйте! Спасибо за канал – очень интересно и познавательно. Хотел бы задать вопрос. Около 5 лет назад отношение к недвижимости сильно изменилось. Квартиры в домах 15–20 лет назад считались нормой, а теперь – "фу, вторичка". Сейчас кажется, что если квартира не в новостройке, то она уже "не котируется": старый дом, старая планировка, жить нельзя. А новостройки при этом – это и долгая сдача, и проблемы с качеством, и шум, и управляющие компании плохие. Во вторичке все уже обжито, дефекты устранены, цена ниже. Почему же все стремятся в новостройки, ждут 2–3 года ключей и переплачивают?»
Да, действительно, за последние 5 лет сильно изменились требования покупателей. Сейчас люди хотят двор без машин, паркинг, высокие потолки, панорамные окна. И как только вы пытаетесь найти все это на вторичке – либо дорого, либо таких вариантов просто нет.
Простой пример. Я сам искал квартиру в районе ЗИЛа. Хотел вторичку. Но квартира на вторичке с хорошим видом, нормальным этажом и более-менее приличным состоянием оказывалась дороже на 5–10 млн, чем похожая новостройка в этом же районе. А если квартира уникальная – ценник вообще космос. На вопрос «почему так дорого?» отвечают: «Таких больше нет, она одна!»
К тому же, чтобы купить вторичку, нужно 100% капитала. Не у всех он есть. А новостройку можно взять с ипотечным плечом, с рассрочкой, с субсидией – и в этом главная разница. Да, по новостройке нужно ждать ключей, могут быть косяки, но и качество часто не хуже, а то и лучше, особенно через 3–4 года после сдачи, когда дом «устаканится».
Плюс – планировки. У старых квартир кухня маленькая, длинные коридоры, непонятное зонирование. А сегодня всем нужна кухня-гостиная, мастер-спальня, два санузла. И такие планировки чаще встречаются в новостройках, особенно в проектах комплексной застройки.
Управляющие компании? Это тоже вопрос времени. У меня, например, в ЖК отличная УК, но на это ушло два года. Управлять домом – непростая работа. Мы в Smarent управляем уже 600+ объектами, и я знаю, как это устроено изнутри.
Да, на вторичке есть классные варианты. Но их нужно искать. Нужно потратить кучу времени, все проверить, общаться с соседями, разбираться с документами. Нужна экспертиза. И да, повторю – нужен полный капитал.
А с новостройками все проще. Да, они бывают переоценены. Да, продают вам не квартиру, а «рендер входной группы». Но зато вы покупаете не только жилье, а проект – с инфраструктурой, школами, садиками, коммерцией и т.д. Это важно.
И последнее – ликвидность. Через 3–4 года квартира в новостройке сама становится «вторичкой» и попадает на рынок с хорошей ценой. Я смотрю, за сколько продаются такие квартиры, и часто сам в шоке. Но люди готовы платить – потому что локация хорошая, все уже готово, не надо ждать.
Так что да, на вторичке можно найти отличный вариант – в зеленом районе, с нормальной инфраструктурой. Но нужно быть готовым к компромиссам. Там всегда чего-то не будет: вида, парковки, потолков, планировки или чего-то другого, но очень важного.
К примеру, если у вас есть желание поселиться в районе ЦСКА и использовать при этом семейную ипотеку, то, скорее всего, у вас не получится. В районе ЦСКА почти не строят новостроек. А если вам нужна, например, евротрешка – это уже около 30 млн ₽, а семейная ипотека – максимум 12 млн.
Да, можно смотреть проекты вроде Soul или «Дом на Зорге», кое-что еще стартует, но задача – реально сложная. И тут я снова возвращаюсь к предыдущей теме: почему люди выбирают новостройки. Потому что если вы откроете вторичку в районе ЦСКА, вы просто офигеете от цен, которые предлагает рынок. Вот поэтому люди и идут в новостройки: ждут несколько лет, пока дом построится и доделается, зато успевают воспользоваться семейной ипотекой, рассрочкой и купить то, что иначе было бы недоступно.