Привет! Я Мария, помогаю покупать квартиры в Москве — с учётом всех юридических тонкостей. Покупка недвижимости в браке — тема с нюансами. Кто будет заёмщиком? Как оформить доли? Нужно ли согласие супруга или сразу брачный договор? Эти вопросы часто всплывают в последний момент — прямо перед сделкой. Сегодня разберёмся, как на самом деле всё работает, что обязательно, а что — лишняя бюрократия.
Статью подготовила по моему YouTube видео, ссылку на него прикреплю внизу статьи.
📌 Если брачного договора нет — всё по умолчанию делится пополам
По статье 38 Семейного кодекса, всё приобретённое в браке — общее имущество. Это значит, что если вы не заключали брачный договор, то квартира (даже если ипотека оформлена только на одного из супругов) юридически считается вашей общей — 50/50.
🏗️ Что происходит на сделке: документы и роли
При покупке недвижимости в новостройке вы сталкиваетесь с двумя основными договорами:
- ДДУ (или договор купли-продажи, если это вторичка).
- Кредитный договор, если берётся ипотека.
Вот тут и возникает главный вопрос: кто будет заёмщиком?
🤷♀️ Кто заёмщик, кто со-заёмщик и что с этим делать
На практике часто бывает:
- Один из супругов, например, в декрете или не работает — и не может быть заёмщиком.
- У кого-то из пары может быть в прошлом банкротство.
- Или один из супругов хочет сохранить возможность взять отдельную ипотеку (например, для семейной ипотеки — по одной на каждого супруга).
В этом случае ипотеку оформляют на одного, а от второго требуется нотариальное согласие на сделку. Не пугайтесь: это стандартная и нужная процедура.
💡 Важно: согласие на ипотеку не влияет на доли в квартире. Оно касается только кредитного договора.
📄 А если нужен не 50/50?
Если вы хотите распределить доли не поровну — например, 70/30 или учесть детей в долях — потребуется брачный договор. Он:
- регулирует именно имущественные права, включая распределение долей;
- делается через нотариуса;
- может быть полезен, если вы часто покупаете/продаёте жильё и хотите исключить дополнительные согласования в будущем.
💬 Но, если вы не планируете продавать квартиру или делать сложные схемы — брачный договор может быть лишним. Он усложняет и удорожает процесс.
👶 А как же дети?
Если у вас есть дети младше 18 лет, которые будут зарегистрированы по адресу новой квартиры — у них тоже может появиться право на долю. Этот момент нужно заранее обсудить и зафиксировать, особенно если оформляете брачный договор.
🧩 Как упростить процесс?
Если нет явной причины делить доли нестандартно, и вы просто хотите купить квартиру пополам, но не можете оформить ипотеку на двоих — ничего страшного. Один оформляет ипотеку, второй — даёт согласие. Собственность всё равно будет общей.
💡 Кстати, есть практический момент: не всегда есть смысл “нагружать” второго супруга как со-заёмщика. Это может ограничить его финансовую свободу в будущем, если появится потребность взять другой кредит или ипотеку.
📝 Резюме
Покупаете квартиру в браке — обратите внимание на следующее:
- Нет брачного договора = всё делится пополам.
- Один заёмщик — второй даёт нотариальное согласие.
- Хотите иные доли или учитывать детей — нужен брачный договор.
- Согласие на ипотеку не влияет на право собственности.
- Со-заёмщиком быть не обязательно — иногда выгоднее не нагружать обоих.
___________
📩 Если остались вопросы — пишите в комментариях или обращайтесь. Мы подберем вам квартиру и поможем разобраться как правильно профинансировать сделку в вашей конкретной ситуации
Также делюсь моим тг каналом с лайфхаками и обзорами ЖК: