Покупка коммерческой недвижимости с арендатором — выгодное вложение, если всё сделано правильно. Однако неучтённые юридические нюансы могут привести к потере дохода, даже если на момент покупки объект приносит стабильную прибыль.
В марте 2025 года к нам обратился Игорь, который планировал приобрести помещение в бизнес-центре за 48 000 000 рублей. В объекте уже находился крупный торговый арендатор с долгосрочным договором.
Главная цель клиента – не просто купить недвижимость, а сохранить арендные отношения, чтобы продолжить получать стабильный доход.
Однако при проверке сделки мы выявили серьёзные риски, которые могли привести к потере арендатора и снижению доходности объекта.
Что мы выявили при проверке?
Перед тем как выходить на сделку, мы провели комплексный анализ коммерческой недвижимости:
- Проверили правоустанавливающие документы на недвижимость.
- Изучили договор аренды, чтобы понять, не предусмотрено ли его расторжение при смене собственника.
- Оценили финансовое состояние арендатора – есть ли задолженности, риски банкротства.
- Проанализировали механизм передачи прав и обязанностей по аренде новому собственнику.
Вывод: договор аренды содержал опасные условия, которые могли обнулить доход клиента сразу после сделки.
Какие риски обнаружены?
- Возможность расторжения договора аренды
Арендатор имел право разорвать договор при смене собственника без штрафных санкций. Это означало, что сразу после покупки помещения клиент мог остаться без арендатора и дохода. - Отсутствие соглашения о передаче прав
Без дополнительного соглашения арендатор мог отказаться от продолжения аренды на прежних условиях. В таком случае новый собственник не имел бы никаких рычагов давления, а договор аренды просто прекратил бы своё действие. - Долги арендатора
Анализ финансового состояния арендатора показал задолженность по коммунальным платежам. Если бы проблема не была решена до сделки, этот долг мог лечь на нового собственника.
Как мы защитили клиента и его инвестиции?
Чтобы минимизировать риски и сохранить стабильный арендный доход, мы выстроили четкую стратегию сделки.
Заключили дополнительное соглашение с арендатором
- Провели переговоры с арендатором и согласовали продолжение аренды после смены собственника.
- Подписали трёхстороннее соглашение между продавцом, покупателем и арендатором, подтверждающее неизменность условий аренды.
Изменили условия договора купли-продажи
- Включили пункт о передаче всех обязательств по аренде новому собственнику.
- Зафиксировали положения о компенсации расходов покупателя в случае досрочного расторжения аренды.
Решили вопрос с задолженностью
- Продавец погасил долги арендатора по коммунальным платежам до сделки.
- Это позволило избежать финансовых проблем для нового владельца.
Контролировали регистрацию сделки
- Мы сопровождали процесс перехода права собственности.
- Проверили подписание всех соглашений, чтобы сделка была юридически чистой.
Результат: все риски устранены, сделка завершена, а клиент получил полноценный арендный бизнес без потерь.
Итог: стабильный арендный доход и безопасная инвестиция
- Сделка завершена за 25 дней.
- Арендатор сохранил договор аренды, обеспечив покупателю стабильный доход.
- Устранены юридические и финансовые риски, связанные с возможным расторжением аренды.
На что обратить внимание при покупке коммерческой недвижимости с арендатором?
- Условия договора аренды.
Есть ли пункт о расторжении при смене собственника? - Согласие арендатора.
Готов ли он работать с новым владельцем - Финансовая стабильность арендатора.
Нет ли долгов или рисков банкротства? - Трёхсторонние соглашения.
Подтверждена ли неизменность условий аренды?
Почему юридическое сопровождение – это необходимость?
Вы исключаете риски расторжения аренды, обеспечиваете сохранение арендных отношений, а также не думаете о таких мелких проблемах т.к. мы можем сопроводить сделку от проверки до регистрации.
Планируете покупку коммерческой недвижимости? Обратитесь за консультацией – мы защитим ваш арендный бизнес и инвестиции!