Покупка квартиры — шаг важный и затратный. Но, к сожалению, не всегда безопасный. Даже при полной сумме и наличии договора есть риски столкнуться с обманом. Росреестр и юристы всё чаще предупреждают: мошенничество с недвижимостью становится изощрённее, а пострадавшие — не всегда могут защитить свои права.
Разбираем самые распространённые схемы обмана в 2025 году и рассказываем, как избежать ошибок.
⸻
1. Продавец не является собственником квартиры
Самая частая схема: человек показывает договор купли-продажи или свидетельство на квартиру и просит внести аванс. Но! Договор — не доказательство, что объект принадлежит именно ему. Единственный достоверный источник — выписка из ЕГРН.
Что делать:
– Проверьте собственника в ЕГРН (через Росреестр или Госуслуги)
– Попросите выписку с QR-кодом и отсканируйте её
– Попросите продавца открыть доступ к объекту для проверки третьими лицами
Если собственник отказывается — это повод задуматься.
⸻
2. Заниженная цена в договоре
Продавец предлагает указать меньшую сумму в договоре, чтобы «сэкономить» на налогах. Деньги — частично по документам, частично на руки.
Звучит выгодно, но:
– При споре или банкротстве продавца вы сможете вернуть только сумму из договора
– Суд может признать вас соучастником схемы и признать сделку недействительной
– Налоговый вычет вы получите с той суммы, которая указана официально
Совет юриста: всегда указывайте реальную стоимость в договоре — это защита ваших денег и прав.
⸻
3. Скрытые жильцы с пожизненным правом проживания
Квартира после приватизации? Тогда будьте особенно внимательны.
Если кто-то отказался от участия в приватизации, он может сохранить пожизненное право проживания. Даже после продажи.
С 1 сентября 2025 года такие сведения будут вноситься в ЕГРН. Но до этого момента — покупатель рискует.
Проверьте:
– Выписку из домовой книги
– Кто был когда-либо прописан в квартире
– Уточните, были ли отказы от приватизации
⸻
4. Поддельная доверенность
Сделку может оформлять не сам владелец, а представитель по доверенности. Но доверенность — может быть отозвана, истечь или оказаться поддельной.
Как проверить:
– Через сайт Федеральной нотариальной палаты
– По QR-коду, если он указан
– Убедитесь, что доверенность не истекла и не отозвана
Любые сомнения — повод приостановить сделку.
⸻
5. Поддельные документы на объект
Росреестр фиксирует рост подделок:
– договоров дарения от умерших
– договоров аренды муниципального жилья
– свидетельств о праве на наследство без нотариуса
– постановлений судебных приставов о снятии ареста
Мошенники научились фальсифицировать даже документы с подписями и печатями. Не стоит доверять только сканам.
Совет: проверяйте документы только через официальные источники: сайт Росреестра, ФНС, портал нотариусов.
⸻
6. Защита от мошенников: простой способ
Росреестр советует: установите запрет на регистрацию сделок с недвижимостью без вашего личного участия. Сделать это можно:
– через Госуслуги
– в МФЦ
– при подаче заявления в Росреестр
Это защитит ваш объект от попыток продать его по поддельной доверенности.
⸻
7. Как себя обезопасить перед сделкой
✔ Закажите расширенную выписку из ЕГРН
✔ Проверьте продавца по реестрам ФНС, банкротства, судебных дел
✔ Не соглашайтесь на заниженную цену
✔ Проверьте документы, доверенность, историю квартиры
✔ Убедитесь, что продавец не в разводе или не находится под арестом
✔ Сделку проводите через нотариуса или аккредитованное агентство
✔ Все деньги — только по безналу или через аккредитив
⸻
Вывод
Покупка недвижимости — это не просто сделка, а проверка на юридическую внимательность. На кону — миллионы и ваше спокойствие. Не торопитесь, не доверяйте на слово и всегда проверяйте документы.
В моей практике были случаи, когда клиенты чуть не потеряли крупные суммы из-за невнимательности. Один из таких — покупатель, который внёс аванс по фальшивому договору дарения. Удалось вернуть деньги только через суд и с большими сложностями.
Я всегда советую: лучше потратить день на проверку, чем годы — на споры.
⸻
Если вы покупаете квартиру — не рискуйте. Лучше задать вопрос юристу, чем остаться без жилья и без денег.
— Галина Николаевна Субботина
Юрист по недвижимости
10+ лет практики
Член Ассоциации юристов России
120+ безопасных сделок
Контакты:
📱 Telegram: @subbotinapravo
📞 WhatsApp: wa.me/+79366161299
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
🏢 Москва, Золоторожский Вал 11, стр. 22, офис 401
📢 Канал: t.me/subbotina_pravo