Местоположение — один из главнейших факторов, который следует учитывать при покупке инвестиционной недвижимости. В квартире можно сделать перепланировку и ремонт, но изменить локацию не получится.
Успешные инвесторы знают не только что покупать, но и где. Никакого волшебства или особого дара предвидения тут нет: нужно просто заниматься анализом рынка.
Новая Москва или центр столицы? Мы расскажем читателям, куда выгоднее вкладывать деньги, не прибегая к скучным графикам и таблицам.
Центр vs. пригород: глобальные тренды
В 2019 году компания PwC опубликовала многостраничный отчёт об изучении растущих трендов на рынке жилой недвижимости. Исследования показали, что 55% горожан предпочитают жить в пригороде, даже если место работы — в центре.
В США число лиц, снимающих дома в пригороде, растёт быстрее, чем количество арендаторов в крупнейших городах.
Люди объясняют выбор пригородных районов следующим образом:
- Цены на недвижимость выгоднее
- Много зелени и свободного пространства
- Новая инфраструктура, появляющаяся рядом с новостройками
- Больше выбор новостроек
Земля в городах дорогая: стоимость участка может составлять 12–47% от стоимости объекта недвижимости. Чем ближе к центру, тем выше будет показатель. Кроме того, свободного места мало — проектировщикам приходится повышать этажность зданий и использовать каждый клочок территории.
К чему это приводит, жители мегаполисов хорошо знают: тут и там появляются дома в 30 этажей с крохотным участком для парковки. Внутренний двор настолько маленький, что детям негде играть. Да это и небезопасно, потому что рядом постоянно движутся автомашины.
Прежде чем решать, стоит ли инвестировать в центр или присмотреться к Новой Москве, полезно открыть каталог новостроек в Москве и сравнить не только цены, но и динамику спроса в разных локациях. В таких сервисах видно, какие проекты активно продаются на старте, а какие двигаются медленнее — это уже само по себе признак инвестиционного потенциала района. Особенно полезен каталог новостроек Москвы на старте продаж, где можно отфильтровать лоты по срокам сдачи, инфраструктуре, классу жилья и транспортной доступности. Сравнение проектов в едином каталоге помогает трезво оценить, насколько обоснована цена в центре и какие преимущества действительно даёт покупка в Новой Москве.
Недвижимость в центре города принесёт больше прибыли?
Некоторые могут сказать: если квартиры в центре такие дорогие, то это значит, что на них есть спрос, и их легче продать.
Это утверждение справедливо лишь отчасти. Владельцы элитной недвижимости, выставляющие квартиру на продажу, обычно не стремятся реализовать её как можно скорее. Сроки экспонирования, по оценке экспертов, составляют в этом секторе примерно 2,7 года. А максимальный срок продажи — 7 лет.
Предложений класса «элит» на рынке немного. Поэтому высокие цены держатся, но оборачиваемость активов относительно низкая.
Конечно, в центре Москвы есть и недвижимость бюджетного сектора. Но она, как правило, сосредоточена в «старом фонде», который становится всё менее привлекательным в глазах покупателей. Даже класс «комфорт» постепенно исчезает из старых границ, перемещаясь в районы Новой Москвы. В конце 2024 года на карте столичных новостроек было 34,5% объектов комфорт-класса и 65,5% — премиального.
Чем привлекательна покупка недвижимости в Новой Москве?
В 2012 году на карте столицы появилось образование под условным названием «Новая Москва». Это территории площадью около 150 га, расположенные к юго-западу от центра.
Открывающиеся перспективы не могли не привлечь застройщиков: много пространства, много возможностей для реализации масштабных замыслов. Была улучшена социальная и транспортная инфраструктура, появились новые станции метро. Очень скоро покупатели и инвесторы перестали испытывать предубеждение к локации «Новая Москва»: квартиры здесь по стоимости почти сравнялись со столичными, но при этом большинство было в новостройках или в современных домах возрастом до 10 лет.
Приобретать недвижимость в районах Новой Москвы стало выгодно по следующим причинам:
- оптимальное соотношение цены и качества квартир;
- хорошее транспортное сообщение с центром;
- широкий выбор интересных строительных проектов;
- расположение в зелёной зоне города;
- районы застраиваются по программе КРТ — комплексного развития территорий.
Однотипные ряды панельных высоток уходят в прошлое. Экологичные жилые комплексы, выполненные по индивидуальным проектам — вот что такое сегодняшняя Новая Москва. Район Переделкино, например, становится местом, где реализуются интересные инфраструктурные проекты. Это ЖК «FoRest» с собственной школой и детским садом и ЖК «Родина Переделкино», старт продаж в котором был объявлен в начале весны.
В ЖК «Родина Переделкино» тоже появится свой детсад, но основной акцент проекта сделан на мультиформатности. Здесь будет бизнес-центр с коворкингами, галерея ритейла и гастро-улица с заведениями от лучших российских рестораторов.
Оба проекта расположены на границе лесопарковой зоны, и при этом — всего в паре минут пешком от метро. Хорошая экология и широкие возможности для активного отдыха на природе — это ещё один плюс Новой Москвы.
Чем Новая Москва выгодна для инвесторов?
От слов перейдём к цифрам. Статистика показывает: после того, как Новая Москва присоединилась к столице, недвижимость здесь подорожала в 2,6 раза. Наиболее быстрый рост отмечен в последние 5 лет, когда москвичи в полной мере осознали перспективность этого района.
Большое количество неиспользуемой территории позволяет создавать интересные авторские проекты формата «город в городе», которые привлекают как покупателей, так и инвесторов.
В Новой Москве появляется всё больше ЖК премиум-класса — таких, как проект «Родина Переделкино». При этом цена на квартиры в них ниже, чем в центре столицы. В конце 2024 года средняя цена 1 кв. метра в новостройках бизнес-класса составляла 530 тыс. рублей. А в ЖК «Родина Переделкино» стоимость квадратного метра — от 356 тысяч до 494 тысяч рублей.
С начала продаж, меньше чем за полгода, цена на квартиры в этом ЖК уже выросла на 8,9%. Для инвесторов, использующих краткосрочные стратегии, такое приобретение будет очень выгодным.
В долгосрочной перспективе вложения в недвижимость Новой Москвы тоже принесут хороший доход. Можно купить квартиру и выгодно сдавать. За 5 лет средняя стоимость аренды здесь увеличилась почти вдвое: с 36 тыс. рублей до 64 тысяч.
А что вы думаете о Новой Москве? Хотели бы приобрести квартиру в одном из районов? Напишите в комментариях и не забудьте подписаться на наш канал, а мы постараемся публиковать как можно больше интересных статей.