Начало 2025 года стало переломным моментом для столичного рынка недвижимости. Сектор показал разнонаправленные тенденции, усилив расслоение между массовым и премиальным сегментами. На фоне ослабления интереса к экономклассу резко выросли инвестиции в элитную жилую и коммерческую недвижимость. Общая структура спроса начала меняться вслед за макроэкономической обстановкой и банковской политикой.
Провал массового сегмента и остановка запуска новостроек
Снижение активности в доступном жилье стало одним из ключевых событий квартала. Продажи объектов экономкласса в пределах московской агломерации сократились на 20%. Объем предложения также упал: первичный рынок недосчитался почти 17% год к году, при этом апартаменты просели на рекордные 28%. Причина — высокая стоимость заемных средств и ожидания снижения ключевой ставки, которые парализовали действия девелоперов. Новые проекты попросту перестали выходить на рынок.
Впервые за длительный период застройщики массово перенесли старт продаж, реагируя на удорожание финансирования. Это привело к структурному дефициту: в первом квартале в столице не появился ни один новый жилой проект. В условиях отсутствия притока свежих лотов цены начали расти. Средняя стоимость одного квадрата в новостройках достигла более 340 тыс. рублей, прибавив 4,5%, если сравнивать с концом 2024 года.
Дефицит первичного жилья уже формирует давление на стоимость недвижимости. Отсрочка старта новых проектов может привести к ускоренному росту цен во втором полугодии. Покупатели, откладывающие сделки в ожидании улучшения условий, рискуют упустить более доступные варианты.
На фоне высоких ставок ипотека все еще остается действенным инструментом, особенно в связке с программами господдержки. Количество сделок с привлечением жилищных кредитов выросло почти на 9%, достигнув рекордных показателей с 2022 года. При этом сохраняется волатильность: в марте объем ипотек снизился на 6% к февралю, отражая повышенную чувствительность к изменениям процентных условий.
Элитное жилье
В противоположность массовому сегменту, премиальная недвижимость продолжила расширяться. Рост продаж фиксируется более 12 месяцев подряд. Покупатели рассматривают элитные квартиры как защитный актив: стоимость квадратного метра в высокобюджетных проектах достигла 3 млн рублей. Все чаще заключаются сделки на суммы свыше 1 млрд, что ранее воспринималось как исключение.
Инвестиционный интерес подкрепляется статистикой. За последние два года доля элитных объектов в структуре нового строительства выросла с 11 до 18%. Сегмент уверенно трансформируется в устойчивый инвестиционный инструмент, особенно в районах с современной социальной и транспортной инфраструктурой.
Но здесь тоже не все стабильно. Крупнейшие девелоперы завершают текущие проекты, не начиная новых. Риски нехватки предложения постепенно охватывают и этот сегмент, хотя динамика цен все еще положительная — в первом квартале рост составил от 5 до 7%.
Элитный рынок — зона наименьшей подверженности кредитным рискам. Если дефицит продолжится, темпы роста цен могут ускориться. Инвесторам следует оценить потенциал объектов в слабо насыщенных районах с высоким уровнем спроса.
Коммерческая недвижимость
Юридические лица стали чаще приобретать коммерческую недвижимость, чем арендовать. Высокие кредитные ставки сделали долгосрочную аренду невыгодной. Объем сделок в этом сегменте превысил 420 помещений общей площадью более 80 тыс. кв. м.
Особенно активны были зоны на востоке столицы и в центральных районах. Среднее количество претендентов на объект — восемь, что указывает на существенный дефицит. Спрос активно сместился в сторону логистических комплексов: подъем e-commerce стимулировал рост инвестиций в этот тип недвижимости на 70% за квартал.
Также увеличились вложения в офисы (втрое по сравнению с тем же периодом прошлого года). Корпорации выкупают крупные здания под штаб-квартиры, а частные инвесторы скупают небольшие офисные блоки. Это подтверждает обострение интереса к недвижимости как к альтернативному активу на фоне инфляционных ожиданий.
Противоположную картину демонстрирует ритейл: количество сделок в торговых помещениях упало на 70%. Причина — расширение онлайн-продаж, которое делает классические торговые точки менее востребованными. Этот сегмент сейчас наиболее уязвим.
Эксперты прогнозируют дальнейшее охлаждение интереса к жилью экономсегмента. Падение может достичь 40% по итогам года, если Центробанк не начнет снижать ключевую ставку в ближайшее время. При этом ожидается стабильность цен: рост будет лишь на уровне инфляции или себестоимости строительства.