Выбор земельного участка под застройку — момент, который часто воспринимается как формальность. Если цена адекватная, локация привлекательная, а назначение вроде бы подходящее — значит, можно заходить. Так думают многие. До тех пор, пока не приходят первые согласования. Или первые отказы.
Застройщики, особенно на старте девелоперского пути, недооценивают уровень рисков, связанных с землёй. В результате на этапе проектирования и получения разрешений начинают «всплывать» факторы, о которых либо не знали, либо не проверили:
— участок попадает в санитарную или охранную зону,
— назначение земли требует изменения или невозможно для нужного объёма застройки,
— отсутствует возможность технического подключения к коммуникациям, несмотря на «близость по карте»,
— требуется масштабная экспертиза, так как участок расположен в зоне затопления или с геотехническими особенностями,
— соседи — промобъекты, склады, или просто юридически сложные участки.
Каждая из этих деталей может привести к срыву проекта, остановке финансирования или, в лучшем случае, — удорожанию строительства и потере месяцев на согласования.
Почему так происходит?
Чаще всего — из-за желания сэкономить время и «не усложнять». Земля — это якобы «само собой разумеющееся». Или наоборот: инвестор подгоняет, земля «горящая», решение надо принять быстро. Плюс, девелопер в первый раз или ещё не сталкивался с проблемами из-за земли — и недооценивает влияние участка на всю бизнес-модель.
Что с этим делать?
На старте проекта нужен не только юридический due diligence, но и инженерный, градостроительный, инфраструктурный анализ. То есть не просто выписка из ЕГРН, а полноценная оценка:
— можно ли на этом участке реализовать ваш проект,
— какие ресурсы потребуются,
— какие юридические, технические и финансовые ограничения вас ждут.
Это тот самый случай, когда «копнуть глубже» стоит дешевле, чем потом выкапываться из юридических и строительных проблем.
Именно для таких задач мы в «Хрустальном» разработали продукт «Анализ земельного участка».
Он подходит как для тех, кто только выбирает землю, так и для тех, кто уже купил и хочет получить объективную оценку перед запуском проектирования и финансирования.
Внутри вы получаете:
— проверку 30+ параметров (включая зонирование, ограничения, охранные зоны, наличие и доступность коммуникаций, соседние объекты, транспортную доступность и прочее),
— оценку потенциала участка: под что он реально подходит, под какой формат застройки, есть ли смысл менять ВРИ,
— риски и слабые места, которые могут повлиять на финмодель или потребовать корректировок,
— вывод: можно ли реализовать задуманный проект или стоит искать альтернативу.
Для кого это критически важно?
— девелоперы на старте проекта (особенно с привлечением инвестора или банка),
— подрядчики, которые переходят от точечной застройки к комплексной,
— инвесторы, которым важно понимать, на что они вкладываются,
— собственники участков, планирующие продать их под девелопмент.
Заключение
Участок — это не просто земля. Это платформа под бизнес. И ошибка в выборе может обойтись в разы дороже, чем любая консультация или проверка.
Поэтому прежде чем строить проект — проверьте, на чём вы его собираетесь строить.
Если у вас есть участок и вы хотите получить независимый, профессиональный анализ — напишите нам в комментариях «ЗЕМЛЯ».
Мы поможем понять, на что вы можете опираться, а что лучше обойти стороной.