Как выбрать квартиру: этапы и ключевые критерии
Процесс выбора квартиры можно разделить на три этапа:
1. Поиск подходящего варианта (оценка критериев).
2. Юридическая проверка (документы, обременения, история собственности).
3. Проведение сделки (договор, оплата, регистрация).
Поиск подходящего варианта
1. Базовые критерии
- Бюджет: Например, 10 млн рублей позволяют рассматривать студии, 1–3-комнатные квартиры. Вопрос покупки 2-х и 3-х комнатных тема отдельного поста, который здесь я не буду рассматривать.
10 млн за однокомнатную квартиру или студию - это бюджет для нового современного дома( не старше 10 лет). При этом при выборе между 1 ком квартирой и студией в одном ценовом сегменте до 10 млн рублей - 1 комнатная квартира более комфортна и ликвидна.
Однокомнатные квартиры и студии, чаще всего покупают:
1) молодые одинокие люди или молодые семейный пары(без детей),
2) пожилые люди,
3) инвесторы, которые планируют выгодно сдавать или заработать на перепродаже.
2. Для проживания: приоритетные факторы
А. Транспортная инфраструктура
- Пешая доступность до метро (до 20 минут).
- Удобный выезд на магистрали.
- Отсутствие пробок в часы пик (можно это кстати проверить через Яндекс.Карты).
Б. Социальная инфраструктура
- Торговые центры, Фуд-корты, Фитнес-клубы, кинотеатры - это более важно для молодых покупателей.
- Поликлиники, МФЦ, отделения банков, парки, магазины, аптеки - это более важно для пожилых покупателей.
В. Безопасность
- Освещение во дворе.
- Видеонаблюдение, консьерж.
- Рейтинг района по статистике преступлений.
3. Для инвестиций
- Транспортная доступность — ключевой фактор ликвидности.
- Район с растущей инфраструктурой (планируемые станции метро, бизнес-центры).
- Средняя цена аренды (проверьте на ЦИАН или Avito).
- Спрос на аренду (низкий процент пустующих квартир).
- Состояние квартиры важно, т.к. обычно сразу после получения ключей сдают в аренду.
4. Технические нюансы
А. Параметры квартиры
- Состояние ремонта:
- «Черновая» или «под ремонт» — дешевле, но требует вложений. В среднем ремонт квартиры "под ключ", без учета мебели и техники составляет 20 000 рублей за квадратный метр по полу. Учтите это при подборе квартиры!
- «Под ключ» — готовый вариант для заселения, как не странно, но бывают варианты квартир в приличном состоянии с мебелью и техникой, а разница в цене между квартирой без отделки и с отделкой может быть менее 10%!!!
- Обратите внимание на дома от 2005 г.п. и младше, т.к. в таких домах метраж студий и однокомнатных квартир больше, при этом стоят меньше или также как в квартирах от 2019 года постройки!
Этаж:
- Первый этаж — риск шума и влаги.
- Последний этаж — риска протечек, как в новых так и в старых домах, практически нет или полностью отсутствует. Улучшенные видовые характеристики, всегда более светлая и менее шумная квартира. Неочевидно, но факт, на последний этаж лифт всегда приезжает пустой)))
Б. Дом и придомовая территория
- Управляющая компания (отзывы жильцов).
- Лифт (грузовой/пассажирский).
- Парковка (гостевая, подземная, количество мест).
5. Долгосрочные риски и перспективы
- Экология:
- Удаленность от промзон, свалок, оживленных трасс.
- Уровень шума (проверьте замеры Роспотребнадзора).
- Развитие района:
- Строительство новых ЖК, школ, больниц.
- Планы по расширению метро или дорог.
- Юридические ограничения:
- Аварийный статус дома.
- Перспектива сноса или реновации.
Итоговый чек-лист
Перед просмотром квартиры проверьте:
1. Соответствие бюджета и целей.
2. Транспортную и социальную инфраструктуру.
3. Техническое состояние жилья по фото в объявлении.
4. Репутацию управляющей компании.
5. Долгосрочные перспективы (новые транспортные развязки, новая станция метро, застройка).
Чем больше критериев совпадает — тем выше шанс удачной покупки.
Юридическая проверка
Как получили квартиру?
(Купля-продажа/ДДУ/ЖСК):
— Договор с отметкой о регистрации (ст. 218 ГК РФ).
— Акт приёма-передачи (должен быть подписан!).
— Если брали маткапитал — доли выделены детям и супругу (ст. 10 ФЗ №256).
(Наследство/дарение/приватизация):
— Свидетельство о наследстве, дарственная, договор приватизации.
— Проверьте: нет ли скрытых совладельцев (например, бывших супругов).
Далее рассмотрим на примере Если квартиру купили
Важные нюансы:
Документы об оплате:
— Если квартира куплена менее 3 лет назад — просите у Продавца платежки и расписки.
— Если использовали кредит — справка о погашении.
Справки по форме:
— №7 (характеристика жилого помещения), №9 (кто прописан), №12 (снятые с учета по решению суда и безвести пропавшие).
— Если перепланировка — узаконена ли она?
А если в квартире прописаны дети?
— Не бойтесь! Выписать несовершеннолетнего можно по заявлению родителей (ст. 20 ГК РФ).
— Но! Ребёнок может восстановить прописку в течение 30 дней, если не зарегистрирован в другом месте.
Проверьте это сразу:
— Продавец не в процессе банкротства (ст. 213.4 ФЗ №127).
— Нет обременений (ипотека, арест) — смотрите выписку из ЕГРН.
«Как проверить продавца квартиры?
Паспортные данные:
— Страницы 14-15: отметки о браке/разводе.
— Если паспорт новый (после 15.07.2021) — запросите справку из ЗАГСа (форма №13, 15).
Важно! Если квартира куплена в браке — нужно НОТАРИАЛЬНОЕ согласие супруга на продажу (ст. 35 СК РФ).
Проверка через интернет:
— ФССП (fssp.gov.ru) — долги и исполнительные производства.
— Федресурс (bankrot.fedresurs.ru) — банкротство.
— РосФинМониторинг (fedsfm.ru) — проверка по 115-ФЗ.
- Справки ПНД и НД - по месту регистрации либо Выписка ЕГРН о дееспособности
Красные флаги:
— Продавец избегает показывать оригиналы документов.
— Нет согласия супруга, но квартира куплена в браке.
— В документах не совпадают даты или ФИО.
- Данные ЕГРН о недееспособности.
Что делать, если продавец в разводе?
- Убедитесь, что имущество поделено (брачный договор или решение суда).
- Если контакта с бывшим супругом нет
Совет юриста:
Всегда проверяйте историю сделок с квартирой (кто был собственником последние 5 лет)
Онлайн-сервисы для проверки недвижимости
Росреестр (rosreestr.gov.ru):
- Закажите электронную выписку из
ЕГРН (обременения, право собственности).
- Проверьте кадастровый номер квартиры.
Суды и долги:
Дополнительные проверки:
На самом деле — это очень сложная тема, она многосоставная и многофакторная.
По факту я юридическую проверку разделяю на две части. Первая заключается в проверке объекта недвижимости (далее — ОН), вторая — в проверке продавца, но при этом всё должно рассматриваться в комплексе с оценкой рисков по каждому пункту.
Состав пакета документов при проверке ОН зависит от того, как он получен в собственность. ОН может быть приобретён возмездным способом (куплен по договору купли-продажи, ДДУ, ЖСК, переуступка ДДУ или ЖСК и т.д.) или безвозмездным способом (приватизация, наследование, дарение и т.д.), а также получен по решению суда (ст. 218 ГК РФ).
Если рассматривать более универсально, то для ОН, приобретённых возмездным способом, ключевую роль имеет сам *документ-основание* (договор). Ключевые факторы при проверке:
- Убедиться, что договор полностью оплачен Продавцом (бывшим покупателем).
- На приобретение ОН не использовались средства материнского капитала (расписка или платёжное поручение). Если использовались — доли выделены всем детям и супругу(е) (ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ).
- ОН надлежащим образом принят Продавцом от предыдущего владельца (есть подписанный акт приёма-передачи).
- Продавец — единственный и полноправный владелец ОН (не скрывает бывших супругов, которые имеют право на объект, ст. 34 СК РФ).
- Продавец не находится в стадии банкротства (ст. 213.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ).
У Продавца должны быть:
1. Документы-основания в оригинале с отметкой о государственной регистрации (актуально для сделок до 29.06.2022, включая электронную регистрацию, ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Свидетельство о государственной регистрации права отменено с 15.07.2016 (ст. 3 Федерального закона № 218-ФЗ).
2. Документы об оплате ОН (если прошло менее 3 лет).
3. Справки по форме № 7, 9 и 12 (Приказ МВД России от 31.12.2017 № 984; актуально для вторичного рынка).
4. Согласие супруга(и) на продажу ОН (ст. 35 СК РФ).
Детально изучите эти документы. Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику.
Относительно справки по форме № 9:
- Интересует, кто зарегистрирован в ОН сейчас и как быстро эти лица будут сняты с учёта.
- Не бойтесь зарегистрированных несовершеннолетних детей: они выписываются по заявлению родителей без согласия органов опеки (ст. 20 ГК РФ). Однако у детей есть право восстановить регистрацию по предыдущему месту жительства в течение 30 дней, если они не зарегистрированы в другом ОН.
Проверка Продавца:
1. Паспорт:
- Проверьте страницы 14–15 (отметки о браке). Если паспорт выдан после 15.07.2021, отметки ставятся по желанию (Приказ МВД России от 23.06.2021 № 475).
- При подозрениях запросите у Продавца справку из ЗАГС по форме № 13 или № 15 (Приказ Минюста России от 01.10.2018 № 201).
- Если есть супруг(а) или бывший супруг(а), требуется нотариальное согласие на продажу (ст. 35 СК РФ).
2. Проверка через онлайн-ресурсы:
- ФССП (https://fssp.gov.ru) — долги и исполнительные производства.
- Федресурс (https://bankrot.fedresurs.ru) — банкротство (ст. 8 Федерального закона № 127-ФЗ).
- Судебные акты (sudact.ru, sudrf.ru) — судимости (ст. 86 УК РФ).
- Сайт МВД (https://мвд.рф/сервисы-гувм) — действительность паспорта.
- РосФинМониторинг (https://www.fedsfm.ru) — проверка по 115-ФЗ (Федеральный закон от 07.08.2001 № 115-ФЗ).
Проведение сделки
Переходим к финальной стадии — заключению договора купли-продажи (ДКП), проведению взаиморасчётов и государственной регистрации перехода права собственности.
По факту есть 3 варианта заключения договора:
1) В простой письменной форме (далее — ППФ) с подачей через МФЦ.
2) В простой письменной форме с подачей через банк (Сбербанк, ВТБ, Санкт-Петербург и т.д.) с электронной регистрацией (далее — ЭР).
3) В нотариальной форме.
Что делаем сначала: заключаем договор или оформляем ячейку/аккредитив/эскроу-счёт?
Сначала оформляем взаиморасчёты и прописываем условия получения денег продавцом, после чего подаём документы на регистрацию. Законом данный порядок не регламентируется — он определяется деловым этикетом и принципом *«show me the money»*. Почему? Потому что продавец должен убедиться в платёжеспособности покупателя.
Взаиморасчёты можно проводить:
- В наличной форме (актуально до конца 2025 года): сейфовая ячейка банка и эксперт-сейфинг.
- В безналичной форме: аккредитив, эскроу-счета, сервис безопасных расчётов (СБР), банковский перевод со счёта на счёт.
Возможна ли оплата в валюте другого государства?
Нет. Согласно закону № 173-ФЗ, резиденты и нерезиденты на территории РФ обязаны проводить расчёты только в российских рублях. Отмечу, что нерезидентом может быть даже гражданин РФ, находившийся за пределами страны более 183 дней в году!
Варианты оформления сделки:
1. ППФ с подачей через МФЦ
- Самый бюджетный вариант: оплачивается только госпошлина за регистрацию.
- Неудобства: в Санкт-Петербурге — только по предварительной записи; в Ленобласти таких ограничений нет.
- После получения выписки ЕГРН (напоминаю: свидетельства отменены в 2016 г., а отметки о регистрации на ДКП не ставятся с 2022 г.) необходимо посетить банк для разблокировки ячейки/аккредитива.
- Срок регистрации: по закону (218-ФЗ) — 7 рабочих дней, фактически — 2–4 дня.
2. ППФ с электронной регистрацией через банк
- Самый популярный и удобный способ: открытие аккредитива/эскроу и отправка документов на ЭР происходят в одном месте.
- В Сбербанке процедура «под ключ» занимает 30–60 минут. Стоимость услуги — 5.000–10.000 ₽.
- После регистрации документы и электронная подпись (ЭЦП) приходят на email.
• Ограничения:
- Отсутствие СНИЛС у одной из сторон.
- Участие иностранных граждан (включая граждан Белоруссии, Казахстана, Украины).
- Совет: заранее уточните в банке условия для ЭР.
3. Нотариальная форма
- Тарифы у всех нотариусов одинаковые: включают федеральный тариф, региональный тариф и УПТХ (услуги правового и технического характера).
- Обязательна для сделок с детскими долями; для остальных — добровольный выбор.
- Плюс: нотариус может использовать публичный депозит для взаиморасчётов.
Как работает публичный депозит нотариуса:
1. Подписание ДКП у нотариуса.
2. Покупатель переводит деньги на публичный счёт нотариуса в банке.
3. После регистрации права собственности продавец получает средства.
Резюмируя: Мы с Вами прошли этапы поиска и выбора квартиры, на самом простом примере разобрали как проводить юридическую проверку, или иными словами проявлять должную осмотрительность, в отношении объекта недвижимости и самого Продавца.
Здесь я рассмотрел самый простой вариант – когда Продавец продает квартиру, которую покупал ранее. У него нет проблем с документами, нет проблем с бывшими супругами. Он резидент. Самая идеальная и простая картина.
Всем успехов и удачи!