🏠Столичные арендодатели столкнулись с кризисом – с сентября 2024 года средняя цена долгосрочной аренды снизилась на 26,3% (по данным Яндекс.Аренда). Сегодня средняя цена аренды в столице составляет 84 тыс. рублей. Однако год к году рост все же на 3% есть. Давайте посмотрим, какие процессы происходят на рынке арендной жилой недвижимости Москвы.
🏙Эхо ипотечного бума
Несмотря на высокую ключевую ставку и сокращение новых проектов от застройщиков, сейчас ключи получают инвесторы, которые попали в бум продаж 2022-2024 года на льготной ипотеке. Напомню, что с 2020 по 2024 год существовали массовые программы льготного ипотечного кредитования. До 2024 года один человек даже мог взять несколько льготных ипотек при определенных условиях, а застройщики предлагали программы без первоначального взноса или под 0,01% (пока ЦБ не ввел регулирование).
Все льготные ипотеки действовали на новостройки. При этом помним, что квартиры на котловане дешевле, чем на ключах. Сроки готовности обычно 3-4 года. Соответственно, несмотря на охлаждение рынка купли/продажи, на рынок ренты, наоборот, выходит огромное предложение квартир, которые построили в 2пг24-1пг25 года. По идеи, увеличение нового предложения должно было замедлить рост ставок аренды в Москве.
🔄Цикличность рынка
Вторым фактором, влияющим на цены аренды является цикличность. Как правило спрос начинает расти с июля по октябрь. Самый горячий сезон – сентябрь. Спрос создают студенты, после отпусков активизируется деловая активность, а теплая погода способствует благоприятным условиям для туризма и приезда. В апреле напротив – в туризме межсезонье, неблагоприятные погодные условия, а деловая активность (рекрутинг) снижается перед чередой праздников.
📉Больше дешевого жилья
Условия – локация, тип дома и ремонт являются третьим фактором для формирования цены на аренду. Однокомнатная квартира 40кв с бабушкиным ремонтом в Новой Москве может стоить 30 тыс, а такая же площадь в центре в 10 раз дороже. Вспомним про то, что новых проектов в центре практически нет, при этом окраины и новые территории Москвы активно застраиваются.
Увеличение количества квартир на отшибе за меньшую стоимость снижает общую “температуру” по рынку. Однако практически не влияет на некоторую целевую аудиторию. Так миллион новых студий под Троцком, вряд ли негативно повлияет на цену аренды в комплексе Москва Сити.
📌Выводы
Несмотря на то, что определено сейчас на рынке московской недвижимости наблюдается охлаждение цен основным фактором остается сезонность. Это хорошая возможность для тех, кто планирует переезд в ближайшее время. У арендодателей же гибкости меньше. Некоторые рантье в случае освобождения квартиры весной переходят на краткосрочную сдачу до высокого сезона, чтобы уже в августе-октябре зафиксировать высокую ставку для долгосрочной сдачи.