Вот, значит, решили вы сдать свою квартиру в аренду. Ну, бывает. Кто-то уезжает, кто-то просто хочет, чтобы метры не простаивали. И вот тут начинается самое интересное – не просто найти хороших жильцов, но и сделать всё по уму, чтобы потом налоговая не постучала в дверь с не самым радостным известием. Для многих это как темный лес, а я, ваш риелтор в Тюмени, тут, чтобы провести вас через него за руку.
Почему не платить налоги при сдаче квартиры – это игра в русскую рулетку?
Знаете, я часто слышу: "Да кто там узнает?", "Сосед сдаёт и ничего". И я понимаю этот соблазн сэкономить. Но, друзья мои, времена меняются. Налоговая становится всё умнее, банки передают информацию, да и бдительные соседи порой не дремлют. Сдавая жилье в аренду, вы получаете доход, и по закону с этого дохода нужно платить налог. Стандартная история для обычного физлица – это 13% НДФЛ. Не заплатили? Ну, тогда готовьтесь к штрафам. Причем налоговая может взыскать долг за три последних года. Плюс пени. Плюс штраф за неуплату – 20% от суммы недоимки, а если докажут умысел – все 40%. Поверьте моему опыту работы с недвижимостью Тюмени: спокойный сон и чистая совесть стоят гораздо больше, чем эти возможные сэкономленные копейки. Тем более, есть совершенно законные способы платить меньше!
Какие есть варианты, чтобы спать спокойно и не переплачивать?
Хорошая новость в том, что 13% – это не приговор для всех. Наше законодательство предлагает разные режимы, и можно выбрать тот, который подходит именно вам. По сути, у арендодателя три основных пути:
- Оставаться обычным физлицом: Сдаете квартиру, получаете доход, подаете декларацию 3-НДФЛ раз в год и платите 13% (или 15%, если доходы за год очень высокие, но для сдачи одной-двух квартир это редко актуально). Плюс в простоте – не нужно регистрировать бизнес. Минус – самая высокая ставка.
- Стать Индивидуальным предпринимателем (ИП): Это уже для тех, у кого сдача недвижимости – более-менее серьезный бизнес. Можно выбрать УСН "Доходы" и платить всего 6% с суммы аренды. Или, если в вашем регионе (а в Тюменской области это возможно) действует патентная система налогообложения (ПСН) для сдачи в аренду, можно купить патент. Сумма патента фиксированная и зависит от площади, типа помещения и региона, но ставка там тоже получается около 6%. Плюсы ИП/ПСН – низкая ставка. Минусы – необходимость регистрации ИП, ведения хоть и простой, но отчетности, уплата фиксированных страховых взносов (даже если дохода нет), а при ПСН – ограничение по доходу и количеству сотрудников (но для обычной сдачи жилья это не проблема).
- Оформить Самозанятость (Налог на профессиональный доход — НПД): Вот это, пожалуй, самый популярный и часто самый выгодный вариант для обычных людей, сдающих свою личную квартиру. Ставка налога – всего 4%, если арендатор – физлицо, и 6%, если юрлицо или ИП. Весь учет и оплата – через мега-удобное приложение "Мой налог". Никаких деклараций, никаких фиксированных взносов. Просто получаете деньги, пробиваете чек в приложении, и оно само считает, сколько заплатить к 28-му числу следующего месяца. Лимит дохода – 2,4 млн рублей в год. Плюсы самозанятости – минимальная ставка, простота, легальность. Минусов для большинства арендодателей практически нет, если только не превышать лимит дохода. Это самый частый совет, который я даю клиентам по недвижимости в Тюмени, когда они спрашивают про налоги.
Реальные истории из Тюмени: как люди выбирают и что из этого выходит
Жизнь – лучший учитель, и в Тюмени я повидал всякое. Вот вам пара примеров:
Был у меня клиент, назовем его Иван Петрович. Сдавал он свою двушку крупной местной компании под проживание их сотрудника. Юридическое лицо! Иван Петрович оформился как самозанятый, но ставка для юрлиц у самозанятых 6%. А компания, по договору, сама удерживала и перечисляла 13% НДФЛ как налоговый агент. В итоге Иван Петрович схитрил (или просто не разобрался), решив, что раз "за него платят", то ему самому ничего не нужно. Оказалось, что юрлицо платило 13%, но за статус физлица! А если бы Иван Петрович был самозанятым, компания могла бы платить ему напрямую, а он сам платил бы 6%. В итоге – путаница и необходимость разбираться с налоговой. Если бы он сразу выбрал самозанятость и прописал это в договоре, всё было бы прозрачнее и, возможно, выгоднее. Такие нюансы мы часто разбираем в нашем Телеграм-канале.
Другой случай. Молодая семья, только купили квартиру в ипотеку, решили сдать свою старую однушку, чтобы частично покрывать платежи. Доход небольшой, около 15 тысяч в месяц. Сначала думали просто сдавать "всерую". Но послушали мои советы, почитали, зарегистрировались как самозанятые. Теперь платят с этих 15 тысяч всего 4%, то есть 600 рублей в месяц! И никаких переживаний. Спят спокойно, знают, что всё легально. Это отличный пример того, как самозанятость идеально подходит для небольших доходов от аренды в ТРЕДС я как-то рассказывал, как легко оформить самозанятость.
Неочевидные фишки и подводные камни, о которых обычно молчат
- Договор – ваша крепость. Внимательно прописывайте в договоре, кто и как платит налоги. Если арендатор – юрлицо/ИП и вы физлицо, то обязанность удержать и заплатить 13% лежит на них. Это удобно. Если вы самозанятый, в договоре должно быть указано, что вы применяете НПД.
- Налоговые вычеты. Если вы платите НДФЛ по ставке 13% как физлицо, вы можете использовать имущественные налоговые вычеты (например, за покупку этой или другой недвижимости, за проценты по ипотеке) для уменьшения налога к уплате с арендного дохода. ИП на УСН или самозанятые этого сделать не могут. Это может быть неочевидным плюсом режима физлица, если у вас есть крупные вычеты. Подробные кейсы есть на нашем сайте.
- А если сдаешь родственнику за копейки? Даже символическая плата за аренду формально является доходом, с которого нужно платить налог. Но на практике налоговая редко обращает внимание на такие случаи, если нет жалоб или других признаков скрытого дохода. Однако, если вы сдаете, например, сыну, который живет там с семьей и официально снимает у вас квартиру по договору, лучше оформиться и платить налог, пусть даже с минимальной суммы.
- Сдача по доверенности. Если вы уехали и сдает квартиру кто-то другой по доверенности, доход все равно ваш, и налог платить должны вы.
Легальная сдача недвижимости в аренду – это не страшно и не безумно дорого. Это просто еще один шаг к тому, чтобы ваши дела с недвижимостью Тюмени были прозрачными и безопасными. Выбирайте свой путь, разбирайтесь в нюансах, и тогда ваша квартира будет приносить не только доход, но и спокойствие. А если что-то непонятно – ваш риелтор Тюмени (мой Телеграм-канал) всегда готов помочь разобраться.
Если вам понравилась статья, подпишитесь, пожалуйста на мой телеграм-канал. Поддержите начинающего блогера 😬
