Смена управляющей компании (УК) в многоквартирном доме (МКД) – это процедура, регулируемая Жилищным кодексом РФ (ст. 161, 162, 44, 45). Ниже приведен пошаговый алгоритм с ссылками на законы и примерами.
1. Инициатива собственников
Для смены УК необходимо решение общего собрания собственников (ОСС) (ст. 44, 45 ЖК РФ).
Кто может инициировать:
- Любой собственник помещения в МКД.
- Совет многоквартирного дома.
- Инициативная группа жильцов.
Пример:
Жители дома недовольны качеством услуг УК "Жилсервис": плохо убирают подъезды, не ремонтируют крышу. Собственник Иванов А.П. предлагает собрать ОСС для смены УК.
2. Подготовка к общему собранию
2.1. Уведомление о собрании
- Собственников нужно уведомить не менее чем за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ).
- Форма уведомления: письменное (развешивается в подъездах) или электронное (через ГИС ЖКХ, если дом подключен).
Пример текста уведомления:
"Уважаемые собственники! 15 мая 2024 г. в 19:00 в клубе дома (ул. Ленина, 10, кв. 1) состоится общее собрание по вопросу расторжения договора с УК "Жилсервис" и выбора новой управляющей компании. Приглашаем всех!"
2.2. Формирование повестки
Вопросы для голосования:
- Расторжение договора с текущей УК.
- Выбор новой УК или переход на непосредственное управление (ст. 161 ЖК РФ).
- Утверждение условий нового договора управления.
3. Проведение общего собрания
3.1. Кворум (минимум участников)
- Решение считается принятым, если за него проголосовало >50% от общего числа голосов (ст. 46 ЖК РФ).
Пример:
В доме 100 квартир (100 голосов). На собрании представлено 60 голосов (очно + заочное голосование). Для смены УК нужно минимум 51 голос "ЗА".
3.2. Голосование
- Можно проводить очно, заочно или очно-заочно (ст. 47 ЖК РФ).
- Голоса учитываются по площади квартир (чем больше площадь – тем больше вес голоса).
Пример решения:
"Большинством голосов (55 из 100) принято решение расторгнуть договор с УК "Жилсервис" и заключить договор с УК "ДомКом".
4. Оформление решения
4.1. Протокол ОСС
- Должен содержать:
Результаты голосования.
Выбранный способ управления (новая УК, ТСЖ и т. д.).
Сроки расторжения старого договора.
Сроки подачи протокола:
- В течение 5 дней передать в Госжилинспекцию (ст. 46 ЖК РФ).
4.2. Уведомление старой УК
- Направляется письменное уведомление о расторжении договора (заказным письмом с уведомлением).
- Срок расторжения – не менее чем за 30 дней (ст. 452 ГК РФ).
Пример уведомления:
"УК "Жилсервис" уведомляется о расторжении договора управления от 10.01.2020 с 15.07.2024 на основании решения ОСС от 15.05.2024 (протокол №2)."
5. Заключение договора с новой УК
- Новый договор должен быть заключен в течение 20 дней после расторжения старого (ст. 162 ЖК РФ).
- Договор публикуется в ГИС ЖКХ.
Важные пункты договора:
- Перечень услуг (уборка, ремонт, вывоз мусора).
- Тарифы и порядок их изменения.
- Ответственность УК за нарушения.
6. Передача документов и имущества
Старая УК обязана передать новой:
- Техническую документацию на дом.
- Финансовые отчеты.
- Ключи от помещений общего пользования.
Срок передачи – 3 рабочих дня после расторжения договора (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
7. Контроль за переходом
- Совет дома или инициативная группа должны проверить передачу дел.
- В случае проблем – жалоба в Госжилинспекцию или прокуратуру.
Возможные проблемы и решения
- Текущая УК отказывается уходить → Подать жалобу в Жилинспекцию или иск в суд.
- Новая УК не берет дом → Рассмотреть другие варианты (ТСЖ, непосредственное управление).
- Не набрали кворум → Провести повторное собрание или собрать подписи заочного голосования.
Вывод
Смена УК требует четкого соблюдения процедуры ОСС и сроков. Если все сделать правильно, переход пройдет без проблем. В спорных случаях лучше обратиться к юристу.
Нормативные акты:
- Жилищный кодекс РФ (ст. 44, 45, 161, 162).
- Гражданский кодекс РФ (ст. 452 – расторжение договора).
- Постановление Правительства РФ №416 (правила управления МКД).