Два года назад (ого, как быстро время пролетело!) написал статью о том, как будут урезаться в правах граждане, не явившиеся вовремя в военкомат по электронной повестке.
Напомню - есть два решающих срока:
1. Повестка считается вручённой спустя 7 дней после размещения её в Реестре повесток. В повестке обозначена дата явки в военкомат.
2. Спустя 20 дней после указанной в повестке даты - накладываются "временные меры", среди которых - запрет регистрации недвижимости.
В статье так же пишу, что нужно делать, чтобы себя заблаговременно застраховать от этого. Если вы живёте в РФ - эта статья для вас всё ещё актуальна, прочтите.
На тот момент я обсуждал законопроект. Конечно, с тех пор он давно уже вступил в силу.
В очень важной для любого риелтора статье 26 ФЗ 218 — появился пункт 65, как одна из причин приостановки регистрации прав на недвижимость:
65) в Едином реестре сведений о гражданах, подлежащих первоначальной постановке на воинский учет, гражданах, состоящих на воинском учете, а также о гражданах, не состоящих, но обязанных состоять на воинском учете, сформировано решение о принятии временных мер, направленных на обеспечение явки по повестке военного комиссариата, в отношении физического лица.
После этого пошла разработка и обкатка Реестра повесток, откуда работники Росреестра должны брать информацию для того, чтобы не пропустить ненароком сделку "уклониста". И вот, 9 мая 2025 года, под гром салютов — Реестр повесток заработал: с сайта снята надпись о "тестовом режиме". Я думаю, несколько дней - и на гос.регистраторов будет "спущена" внутренняя инструкция. После этого вопрос продавцу и покупателю недвижимости "Получали ли вы повестку?" становится не просто обязательным устно, или в виде спец-пункта в ДКП. Что теперь?
Нужно запрашивать официальную Выписку из данного Реестра — чтобы быть уверенным, что во время сделки не нарвётесь на приостановку.
Напоминаю: приостановка "вешается" на срок до 3 месяцев. Снимается:
- Или общим решением сторон, через Соглашение о расторжении договора, подписанное и поданное обеими сторонами в Росреестр через МФЦ
- Или судебным решением
- Или просто по прошествию 3-месячного срока (отказ в регистрации).
А пока приостановка действует, никакие действия, связанные с отчуждением недвижимости — невозможны.
Риски покупателя
Если вы успели подать заявление о переходе прав на регистрацию, а продавец уклонист - вы теперь с ним в "одной лодке": или снимаете приостановку общим решением, или продавец, в пределах 3 месяцев - явится в военкомат и уберет себя из Реестра повесток. В худшем случае, если продавец не идёт на контакт в принципе - ждёте окончания срока аккредитива, через который происходила оплата (будем надеяться, это так). Обычно это около месяца. После этого деньги возвращаются к вам на счет и вы... свободны?
Не совсем так. Да, фактический переход прав и возникновение прав в отношении третьих лиц должно подтверждаться государственной регистрацией (статьи 433 и 551 ГК РФ). Однако, формально вы уже подписали Договор купли-продажи и он считается заключенным (ст. 432 ГК РФ). Поэтому - для полного спокойствия недостаточно просто получить деньги с аккредитива обратно. Нужно ещё и заключить с продавцом Соглашение о расторожении ДКП, которое он может не захотеть заключать...
Если вы не подаете Соглашение о расторжении в Росреестр в пределах срока приостановки - в любой день из 3-месячного срока продавец может предоставить туда подтверждение, что "временные меры" к нему больше не применяются - и регистрация-таки пройдет. После этого продавец может подать в суд на вас, покупателя - по причине того, что вы не оплатили сумму договора (ведь вы уже забрали деньги с аккредитива, так?).
По сути, Продавец заставит вас выплатить ему сумму по договору, ведь переход права произошел и он не против передать вам ключи.
А что если вы к тому моменту купили на эти деньги другую квартиру и денег нет?..
Москва, 2024 год.
Свежее определение апелляции, от декабря месяца. Покупатель приобрел квартиру, не оплатил её полностью - Продавец взыскал с него сумму оплаты, а также процент за "пользование чужими денежными средствами" + судебные расходы.
УИД: 77RS0033-02-2023-005984-69
Возможно, продавец проиграет этот суд. За кадром так же остаётся проблема возврата задатка/аванса. Он-то уже выплачен продавцу, он не лежал в аккредитиве...
Но и это ещё ничего. А как вам такая история:
Пенза, 2024 год.
Был подписан ДКП, деньги (1,8 млн) переданы на сделке. Квартира фактически не передана. Все документы поданы на регистрацию. Однако, в процессе регистрации выяснилось, что на квартиру судебным приставом наложен арест. Регистрация приостановлена. Запрет снят, в связи с закрытием долга и... тут продавец - умирает. Регистрация не успела пройти, её снова приостанавливают, теперь по причине смерти продавца. Вступающая в наследство дочь продавца - подаёт на покупателя иск о мошеннических действиях, пытаясь доказать, что Договор подписывала не её мама и вообще мама денег не получала. У неё ничего не получается, однако... С момента подачи договора на регистрацию 24 февраля 2022 года и до момента вступления в законную силу последнего судебного акта (кассация!) 31 января 2024 года - прошло 2 года!
Если вчитаться в решение первой инстанции понимаешь, что Покупатель там далеко не безгрешный, но! Для нас важен другой факт: Договор подписан, подан на регистрацию, оплата произведена - и всё равно покупатель два года не мог получить своё по праву.
УИД 50RS0030-01-2022-006486-07
Риски продавца
Вполне возможна ситуация, когда вы подписали Договор купли-продажи с уклонистом, не зная этого (впрочем, он и сам этого может не знать) и, незадолго до сделки — запись о нём появилась в Реестре повесток. Увы, продавец не запросил информацию об этом у покупателя. Регистрацию сделки приостановили. Продавец со своей квартирой/домом/участком — зависли: теперь вы должны ждать 3 месяца до момента окончания приостановки. А ещё, он должен заключить с Покупателем Соглашение о расторжении, верно?
Предположим, Покупатель не хочет расторгать договор. В течение срока приостановки он снимает с себя "временные меры", подаёт сведения об этом в Росреестр. Переход права регистрируют.
При этом никому не интересно, изменились ли обстоятельства у Продавца, хочет ли он все ещё продавать недвижимость по той же цене (цены на рынке могли уже подняться за это время). Продавец просто становится заложником ситуации, где он и деньги ещё не получил - и продать другому человеку не может.
Что делать?
В день сделки - и покупатель, и продавец заходят на сайт Реестр повесток. Вход происходит через авторизацию в Госуслугах (так что у каждого они должны быть в прямом доступе и работать в полном объеме: пароль/логин, пройденная регистрация).
И получают официальную информацию: имеется ли в его сторону неисполненные повестки. Не подходит ли в них срок явки в военкомат (сам факт получения повестки не включает "временные меры").
Это бесплатно и происходит - мгновенно (если сайт "Реестр повесток" не висит, что пока происходит регулярно, так что не надо тянуть до последнего, лучше получить информацию в день сделки, или за день до этого). Скачивается архив с Выпиской и sig-файлом к выписке.
Выписка выглядит так:
Если вышеописанные действия не произведены прямо перед вами - нужно проверить действительность присланных вам документов. Делается стандартным путем, через этот сервис Госуслуг.
Как видите, всё достаточно просто. Достаточно быть авторизованным в Госуслугах и иметь доступ в интернет.
А у кого нужно спрашивать Выписку?
У любого гражданина РФ старше 18 лет, независимо от пола: женщины могут иметь военно-учетные специальности. При этом соответствующая специальность может быть получена даже в старших классах, в рамках обучения УПК (учебно-производственный комбинат).
По сему, выписка из Реестра становится обязательным документом для всех сделок, где не участвует Опека.
Есть исключения, повестки не получат:
1. Уже проходящие военную службу
2. Отбывающие наказание в местах лишения
3. Граждане возрастом более 70 лет (это крайний возраст для "запасников", если они являются высшими офицерами).
4. Недееспособные, признанные таковыми судебным решением.
Возможно, список не полон и я дополню его позже. Но на данный момент вижу необходимость проверки всех: от греха подальше.
Безопасных вам сделок!