При заключении договора аренды квартиры (а правильнее сказать - договора найма квартиры) важно прописывать ряд важных пунктов. Эти пункты позволят Вам подстраховаться от недобросовестных действий нанимателя (арендатора), получить возможность оперативного расторжения договора и минимизировать свои убытки или расходы. Об одиннадцати таких пунктах я расскажу Вам в статье. В конце будет ссылка на форму договора, которую можно скачать бесплатно.
Расчетный период
Крайне редкая ситуация - когда заезд осуществляется первого числа месяца, а выезд - последнего числа месяца. Чаще всего заключение договора осуществляется, например, восьмого числа. И здесь возникает вопрос, как брать плату при таком заезде?
Варианта, как минимум, два. Либо установить первый месяц - как сокращенный и взять за него уменьшенную арендную плату. Либо прописать в договоре такую конструкцию, как расчетный период. Например, расчетный период - это период с восьмого числа месяца до восьмого числа следующего месяца. Именно за расчетный период устанавливается арендная плата.
Конструкция расчетного периода позволит Вам избежать спора о толковании "месяца" в Вашем договоре. Всем сторонам будет понятно, за какой период производится оплата. Плюс к этому - не нужно будет ждать окончания месяца, чтобы арендатор заехал.
Счетчики и переменная часть
Нужно понимать, что расчетный период, указанный выше, необходим именно для исчисления постоянной части арендной платы. А вот переменная часть (расходы по счетчику), как правило, уплачивается отдельно. Редко, кто из арендодателей берет бремя переменной части на себя.
В Вашем договоре должно быть детализировано, что переменная часть оплачивается отдельно от арендной платы. И, разумеется, необходимо прописать, за какие конкретно коммунальные услуги арендатор должен Вам заплатить. Обычно - это электричество, вода и газ. Расходы на управляющую компанию (ТСЖ) чаще всего возлагаются именно на арендодателя.
В договоре должно быть прописано, до какого числа арендатор (наниматель) должен передать Вам показания счетчиков (например, до 23 числа текущего месяца). И также необходимо детализировать, в течение какого времени арендатор должен возместить Вам уплаченную стоимость коммунальных платежей.
Не забудьте при заключении договора зафиксировать начальные показания счетчиков. Их можно прописать в самом договоре, либо зафиксировать чатом при заезде в квартиру.
Досрочное расторжение договора
У различных наймодателей - различная политика досрочного расторжения. Кто-то предоставляет своим арендаторам право съезда с уведомлением за несколько месяцев. Кто-то нет.
Но, как правило, не допускается возможность нанимателя расторгнуть договор день-в-день без финансовых последствий. Это невыгодно наймодателю. Поэтому в договоре должен быть детализирован минимальный срок досрочного уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке.
Дополнительно к этому - должен быть прописан ряд ситуаций, при которых сам наймодатель (арендодатель) может в одностороннем порядке расторгнуть договор сразу, без выжидания какого-то периода. Для этих ситуаций также можно определить судьбу обеспечительного платежа.
Обеспечительный платеж (залог/депозит) и условия его удержания
Рынок аренды сегодня построен так, что при заезде вносится не только плата за первый месяц, но и некая сумма на случай нарушений со стороны нанимателя. Кто-то даже берет оплату за два месяца и дополнительно к этому платеж в счет покрытия возможных убытков.
Есть несколько способов, как можно обозначить эту резервную сумму. Чаще всего - используется конструкция обеспечительного платежа, который соответствует размеру арендной платы.
Залогом именовать такой платеж ошибочно. Иногда также используется конструкция "депозит", которая в российском праве отсутствует, поэтому использовать ее я не рекомендую.
В договоре должны быть прописаны случаи возможного удержания обеспечительного платежа (в том числе - в качестве штрафа за некоторые нарушения со стороны нанимателя). Также необходимо детализировать правило о пополнении обеспечительного платежа (на случай его полного или частичного удержания).
Стоит отметить, что конструкция обеспечительного платежа является не столь универсальной и может не решить всех задач, стоящих перед наймодателем. Если Вы сдаете квартиру в качестве ИП, а Ваш наниматель является физическим лицом - свободное удержание обеспечительного платежа в качестве штрафа за различные нарушения или в качестве платы за досрочный съезд может быть расценено как нарушение закона о защите прав потребителей. Для того, чтобы подстраховаться, можно прописать следующее условие: за первый месяц вы устанавливаете двойную арендную плату; если наниматель пользуется квартирой весь период действия договора, то за первый месяц предоставляется скидка 50%, которая идет в оплату последнего месяца. Обеспечительный платеж в этом случае можно взять параллельно с двойной арендной платой или не брать вовсе.
Условия посещения квартиры наймодателем
Конечно, арендаторам не нравится, когда арендодатель регулярно наведывается с проверками состояния помещения. Однако у Вас однозначно должно быть детализировано право беспрепятственного входа на случай различных форс-мажоров (пожары, затопления и так далее). Кроме того, может быть детализирована процедура плановых проверок состояния помещения (например, не чаще, чем раз в месяц и с уведомлением за один день).
Перечень проживающих
Квартира не должна превращаться в место проживания семей, с которыми у наймодателя нет договора. Также нельзя допустить трансформации квартиры в пристанище для мигрантов. Поэтому детализировать проживающие персоны с установлением санкций за вселение в квартиру чужих лиц - обязательно нужно.
Домашние животные
У всех арендодателей - своя политика возможности проживания пушистых друзей. Безусловно - питомец практически всегда потенциально угрожает мебели и обоям. Поэтому необходимо указывать - допустимо ли проживание животных совместно с нанимателем. Если да, то каких именно и скольких? Что будет, если наниматель проигнорирует соответствующий запрет?
Бытовая техника
Крайне редко квартира сдается пустой. Наличие холодильника, мебели, телевизора, стиральной машины - нужно фиксировать. Так вы возложите на нанимателя обязанность по сохранению работоспособности техники/мебели, а также исключите случаи банального воровства. Чем подробнее будет детализирован перечень техники и мебели, тем проще Вам будет истребовать убытки за поломки (в том числе - удерживая их из обеспечительного платежа).
Разрешение споров
Нарушения, которые допускаются арендатором, могут быть самыми разными. Уклонение от оплаты за аренду, поломка имущества, затопление соседей, допущение пожара в квартире.
Не всегда наниматель готов платить добровольно. Дело может дойти и до суда. На этот случай необходимо прописывать порядок разрешения споров, а самое главное - подсудность (в каком суде будет рассматриваться спор). Если вы не пропишете подсудность, спор пойдет в суд по месту нахождения ответчика. А где это место нахождения? Если он покинул квартиру, то вряд ли вы такое место легко найдете. Поэтому детализировать суд нужно обязательно. Например, поставить рассмотрение споров в зависимости от адреса нахождения квартиры.
Клининг
Уверен, Вы сдаете своим нанимателям чистые и аккуратные квартиры. Либо нанимаете для этого какую-то компанию, либо трудитесь над уборкой сами.
В договоре можно указать, что наниматель должен вернуть Вам квартиру в том же состоянии и порядке, в котором принял. Для доказательства исходного состояния можете обменяться фотографиями квартиры в мессенджере при заезде.
На случай, если арендатор передает вам неубранную квартиру - может быть детализирована его обязанность оплатить клининг по какой-то фиксированной ставке. Цените свой труд!
Юридическая сила сообщений в мессенджере
В период действия договора может возникнуть необходимость отправки срочных уведомлений (например, о расторжении договора). Для этой ситуации бумажная почта не подходит. Она идет долго и не факт, что наниматель отслеживает почтовый ящик.
По этой причине в договоре крайне важно подтвердить юридическую силу сообщений в мессенджере по определенным номерам телефона, а также указать эти номер телефона.
Форма договора
Базовую форму договора, разработанную мной, Вы можете скачать по ссылке ниже. Эту форму можно использовать, но она содержит только часть гарантий и условий, детализированных в статье. Поэтому, если вы хотите максимально подстраховаться, придется либо дописать ряд гарантий самостоятельно (на основе статьи), либо привлечь знакомого юриста. Повторюсь - эта форма разработана мной, поэтому она вполне годится для применения, но не является идеальной. В любом случае - эта форма лучше тех, что вы можете скачать в свободном доступе.
Ссылка на скачивание с Яндекс.Диск
Модифицированная форму договора - я предоставляю за символическую плату в 3000 руб. В нее включены более детальные условия о досрочном расторжении, обеспечительном платеже, возможностях его удержания в качестве санкции, условия о штрафах, условия о технике, клининге и проживающих, а также множество других гарантий и пунктов, поименованных в статье. Запросить форму можно у меня через чат в WhatsApp или Telegram (номер телефона +7 926 497 24 25).
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)