Объем вводимых в продажу сервисных апартаментов в Петербурге год за годом превышает количество продаваемых лотов. Новые гостиничные объекты в этом сегменте и мимикрирующие под них комплексы открываются быстрее, чем раскупаются юниты в них. Приходится констатировать: рынок апарт-отелей в столице этого формата перегрет, и ситуация только усугубляется. В 2025-м к сдаче в эксплуатацию здесь запланировано рекордное количество апартаментов. Только за этот год номерной фонд петербургских апарт-отелей увеличится примерно на треть.
Адекватен ли столь интенсивный прирост с учетом увеличения спроса и туристического потока? Удастся ли апартельерам оправдать ожидания покупателей в части доходности? Или формат исчерпал себя как инвестиция? В какую сторону развивается ниша и к чему вероятнее всего придет в обозримом будущем? Об этом читайте ниже.
Что было?
По данным агентства «Петербургская недвижимость», в 2024-м девелоперы представили 9 объектов, включая новые очереди, объемом 3 тыс. юнитов, из которых 97% составляли сервисные апартаменты. На конец года в городе на Неве насчитывалось 69 комплексов апартаментов с общим номерным фондом 6,2 тыс. юнитов – в том числе объектов, представленных в нескольких категориях. Из них сервисных – 68% или 4,2 тыс. номеров.
Nicoliers приводит другие цифры: номерной фонд действующих апарт-отелей к январю составил 9 471 юнит. А по информации NF Group, к концу года в Петербурге насчитывалось 53 апарт-отеля на 8 827 номеров.
Общий ввод в эксплуатацию апарт-комплексов на 31% сократился относительно уровня 2023 года, добавляет Nicoliers. При этом сегмент сервисных апартаментов оказался в плюсе: объем нового предложения достиг рекордных 140 тыс. м², что на 26% больше, чем в предыдущем году. Основной объем поступил на рынок во втором полугодии после завершения действия массовой программы льготной ипотеки на жилье. Фокус инвесторов сместился с квартир на юниты в отелях. «Петербургская недвижимость» уточняет, что объем сервисных апартаментов в продаже на волне высокого спроса сократился на 21% – проще говоря, их интенсивнее раскупали.
Эти данные перекликаются с ростом спроса на апарт-отели среди туристов. Сервис «Островок» уточняет, что в 2024-м число бронирований в гостиничных объектах сегмента увеличилось на 15%, а средняя стоимость забронированной ночи – на 13%, до 4 650 рублей. О росте спроса говорит и высокая загрузка: по итогам года средняя заполняемость сервисных апартаментов достигла 81,8% – на 16,2% выше, чем у классических гостиниц.
И все же несмотря на растущий спрос со стороны туристов и высокую раскупаемость сервисных апартаментов их продажи не поспевают за объемом предложения. Как уточняет KR.Consulting, в 2023-2024-м ежегодно продавалось около 3 тыс. сервисных апартаментов. Из них реализовывалось чуть больше половины – по 1 800 юнитов. В минувшем году даже при общем росте интереса к формату объем продаж составил 87,9 тыс. м², а объем нового предложения – 119,1 тыс. м². Средние темпы реализации просели на 13% по отношению к 2023 году и составляют 7–10 юнитов в месяц.
Что будет?
Nicoliers уточняет, что в 2025-м ожидается рекордный прирост в сегменте: 5 209 юнитов в 24 проектах. Общий объем нового предложения в апарт-отелях может превысить количество введенных в этом же году номеров классических гостиниц в 3,5 раза. В результате апарт-комплексы займут 46% местного гостиничного рынка.
У NF Group вновь другие данные: в текущем году фонд апарт-отелей может пополниться на 2455 юнитов в 11 новых объектах. Это в 2,2 раза превышает объем вводимых номеров в классическом сегменте, где готовятся к открытию две гостиницы. Прирост номерного фонда апарт-отелей по итогам 2025-го составит 28%.
Ключевой вопрос: много это или мало?
С одной стороны, рост турпотока в Петербург превышает все ожидания. По итогам 2024-го Северную столицу посетили 11,6 млн туристов – на 1,2 млн больше, чем в рекордном по посещаемости допандемийном 2019 году. В то время как апарт-отели заметнее пользуются спросом у туристов благодаря удобному формату размещения и более доступным ценам.
Но есть и другая немаловажная сторона: рынок апартаментов в большей степени ориентирован не на туристов – не на краткосрочную аренду, а на среднесрочную и долгосрочную. Для наглядности: по информации «Петербургской недвижимости», более 74% всего объема введенных юнитов в прошлом году располагались в Московском, Приморском и Кировском районах города – то есть в нетуристических локациях. Туда приезжают не путешественники, а командированные сотрудники; вахтовики; студенты; будущие жители, которым нужно временное пристанище на два-три месяца, пока ищут квартиру; или петербуржцы, которые предпочитают съемному жилью приятные и доступные по цене гостиничные номера.
Да, сегодня туристический центр не вмещает в себя хлынувший через край поток путешественников. Как следствие, гости города вынуждены останавливаться в отдаленных локациях. Так апарт-отели в спальных районах тоже получают возможность сдавать юниты в «посутку» и увеличивают доходность. Но такая ситуация – всего лишь приятный бонус, а не продуманная часть финансовой модели подобных объектов.
Предстоящий турсезон 2025 года, вероятнее всего, в последний раз порадует инвесторов апарт-отелей в «спальниках» приятной доходностью. Дальше рынок ждут ощутимые изменения. Для одних отельеров и инвесторов – многообещающие, для других – скорее, плачевные.
Чем дело кончится?
Сегодня апарт-отели неплохо чувствуют себя на волне развития внутреннего туризма и на фоне закрытия многих иностранных направлений. В цвете ведущихся переговоров о прекращении вооруженного конфликта на Украине и потепления отношений России и Запада можно ожидать открытия многих границ в ближайшие годы. От коллег по отрасли я слышал мнение, что это пойдет рынку апарт-отелей только на пользу – к развитому внутреннему туризму добавится туризм внешний. А значит, апарт-отели еще можно строить и строить.
Мне представляется, что ситуация окажется обратной: изголодавшиеся по отдыху за границей россияне хлынут за пределы РФ и спровоцируют если не уменьшение, то по крайней мере отсутствие роста турпотока. Пребывающие иностранцы тем временем не смогут компенсировать эту просадку, поскольку апарт-отели – не их формат. Они продолжат останавливаться в классических отелях.
В результате апарт-отели в отдаленных локациях, которые сегодня периодически получают долю туристов за счет нехватки апарт-отелей в центре города, перестанут их получать. Они полностью сконцентрируются на среднесроке и долгосроке. Доходность, которую они сегодня демонстрируют за счет периодической сдачи номеров в посутку, окончательно просядет и перестанет сколь-нибудь удовлетворять потребностям инвесторов.
Добавим к этому готовящийся прирост апарт-отелей или так называемых псевдоотелей – преимущественно в отдаленных локациях. Конкуренция в этом сегменте продолжит нарастать, сдерживая рост арендных ставок. Более того – за рекордным приростом этого года последуют и другие. В последние годы петербургские предприниматели взяли моду превращать в апарт-отели или нечто их напоминающее «всё, что плохо лежит». Объекты под вывеской отелей сегодня нередко строятся там, где Макар телят не гонял. Разумеется, на туристов они не рассчитаны и отелями называются лишь номинально. К тому же неизвестно, какие УК и насколько успешно смогут ими управлять.
Ныне я не порекомендую инвесторам покупать юниты в этаких «апарт-отелях» у черта на рогах. Эта история и прежде не оборачивалась выигрышем для собственников подобной недвижимости, а теперь вовсе представляется неудачной затеей. С учетом общего роста предложения и пополнения рынка сомнительными игроками даже за счет разумно выстроенного долгосрока и среднесрока такие псевдоотели едва ли смогут ежегодно приносить владельцам студий хотя бы 8%.
Чем сердце успокоится?
Иная картина складывается для апарт-отелей в туристических локациях. С открытием границ классические отели в центре вновь сделают упор на иностранный турпоток. А конкурирующие с ними апарт-отели в том же центре, и без того пользующиеся спросом у россиян, аккумулируют у себя поток внутренних туристов и будут стабильно заполняться по максимуму. Их арендная доходность как минимум останется на уровне от 12% годовых при пессимистичном сценарии и имеет все шансы повыситься за счет индексации арендных ставок.
В выигрышном положении окажутся и апарт-отели на подступах к историческому центру – в локациях не первостатейных, но и не отдаленных, удобных и по-своему востребованных. Им перепадет оставшаяся часть внутреннего турпотока. При наличии эффективной управляющей компании и разумного совмещения краткосрока, среднесрока и долгосрока такие объекты продемонстрируют схожую доходность от 10% годовых и выше.
У новых апарт-отелей больше шансов на появление как раз в таких локациях «второго эшелона». Непосредственно в историческом центре открытие новых объектов сегодня почти невозможно даже с помощью перепрофилирования готовых зданий. Сколь-нибудь приемлемых вариантов, подходящих для превращения в отели и притом доступных по цене меньше, чем пальцев на одной руке. Зато оптимальных вариантов всё в том же центре на более благородном расстоянии от Золотого треугольника больше. И недвижимость там дешевле. К таким вариантам и следует присматриваться.
С учетом перегрева рынка – стабильного сокращения продаж относительно объема вводимых объектов – расположение строящегося отеля в центре или на его границе возымеет решающее значение. Кроме того, важными критериями для подбирающего такую недвижимость должны оставаться концепция отеля, чтобы не затеряться в потоке конкурентов, и квалификация УК – потому как прибыль даже перспективного объекта можно свести к минимуму за счет неэффективного управления.
А на сегодня всё, друзья. Подписывайтесь на канал, пишите комментарии. И до новых встреч!