Рассрочка — одна из немногих выгодных программ, которые позволяют сэкономить на выплате процентов банку. Однако нередки случаи, когда заемщики не рассчитали свои финансовые возможности и остались без возможности выплачивать большие суммы.
Урбан Медиа вместе с экспертами разбирался, как не попасть в сложную ситуацию и чем озаботиться при оформлении рассрочки.
Что представляет собой рассрочка на новостройку?
Рассрочка — это способ расчета за недвижимость, при котором покупатель вносит стоимость квартиры частями в течение определенного периода. В отличие от ипотеки рассрочка не предполагает выплату процентов банку, так как договор заключается напрямую с застройщиком. Однако тот может включать дополнительные комиссии или увеличивать стоимость квартиры при выборе рассрочки, так что стоит подробно узнать обо всех условиях программы у конкретного девелопера.
Преимущества покупки недвижимости в рассрочку:
- отсутствие переплаты из-за отсутствия процентов банку
- гибкие условия: сроки и размер платежей могут обсуждаться с застройщиком индивидуально
- меньше требований к покупателю: для оформления рассрочки часто не требуется официальное подтверждение дохода или хорошая кредитная история.
Программы рассрочки стали особенно популярны на фоне взлетевшей стандартной ставки по ипотеке, поэтому, несмотря на ряд выгод, к этому инструменту стоит также отнестись с должной финансовой осмотрительностью.
Главные риски рассрочки
Ограниченный срок. В отличие от ипотеки, которую берут на 10-30 лет, срок действия рассрочки существенно короче, обычно до сдачи дома в эксплуатацию. Либо по условиям программы внести все платежи необходимо за 3, 6 или 12 месяцев до сдачи дома. Однако начали появляться и более долгосрочные варианты. Например, «Самолет» предлагает в Москве рассрочку на 10 лет с равными платежами на весь срок. Однако в этом случае риски гораздо более серьезные, чем при краткосрочном варианте — до сдачи дома в эксплуатацию.
По словам аналитика Урбан Медиа, руководителя компании DyVa Марата Идиатуллина, при рассрочке, которая предоставляется до окончания строительства дома, покупатель защищен финансово, так как деньги поступают на эскроу-счета застройщика. А в случае более длительных сроков, деньги покупателя не поступают на эскроу-счета, следовательно, не защищены. Значит, есть риск возврата к временам, когда дольщики оказывались ни с чем в случае банкротства застройщика, который не рассчитал свои финансовые возможности.
Высокие платежи — они вытекают из более короткого срока программы. Однако есть программы рассрочки от застройщиков, которые предполагают внесение от 20 до 100 тыс. рублей в месяц, есть варианты и вовсе без платежей. Вопрос в том, чтобы к окончанию срока рассрочки у покупателя была вся сумма для внесения остатка. То есть крупные суммы понадобятся, но необязательно регулярно. Вполне возможно, что конкретный застройщик предложит внести основную часть ближе к завершению срока рассрочки.
Повышение стоимости квартиры. Это происходит не всегда: есть застройщики, которые не меняют цену из-за рассрочки, но есть и те, кто закладывает на 2-3 млн рублей больше стоимости квартиры. «Обычно, это выглядит так: на сайте есть цена со скидкой и зачеркнутая цена, которая прилично выше. Обычно по рассрочке идет зачеркнутая цена», — обращает внимание Альбина Трушкина из АН «Альтера».
При покупке квартиры в рассрочку скидки и акции не применяются. Чаще всего скидки и акции застройщиков не распространяются на покупку квартиры с помощью рассрочки, но бывают редкие исключения.
Риск, связанный с завершением срока рассрочки. Покупатель, если у него к окончанию действия рассрочки нет денег, чтобы внести остаток, может оформить ипотеку. Но банк может и не одобрить кредит либо одобрить, но на невыгодных условиях.
В любом случае, покупатель всегда имеет возможность продать квартиру, купленную в рассрочку, и погасить остаток, например, за счет будущего покупателя квартиры. Или же расторгнуть договор и вернуть ее застройщику.
Однако надо сразу понимать, для чего совершается покупка, и будут ли эти цели достигнуты, если случится форс-мажор. Например, изначально неликвидный объект недвижимости не стоит покупать для перепродажи, а вот рассмотреть такой вариант для собственного проживания или аренды вполне можно.
Среди рисков иногда указывают высокие штрафы за просроченные платежи или потерю денег, уже внесенных в счет покупки квартиры, при отсутствии возможности платить дальше. Это не имеет под собой веских оснований, деньги за квартиру при рассрочке на время строительства находятся не на счетах застройщика, а на эскроу-счетах, которые защищены законодательно, так что покупатель не теряет деньги. Что касается штрафов, нужно смотреть конкретный договор. Но, как правило, застройщики не включают их. Чаще неуплата взносов по рассрочке приводит к расторжению договора за неисполнение обязательств.
Аналогично при замораживании строительства и финансовых трудностях у застройщика покупатель ничем не рискует, ведь его средства хранятся на эскроу-счетах, всегда можно расторгнуть договор и вернуть деньги.
Сложности с продажей квартиры. Застройщики устанавливают разные условия. Чаще всего, чтобы получить согласие от застройщика, долг нужно закрыть перед продажей, но есть и варианты уступки без погашения долга. Например, такой инструмент предлагает компания «Эталон»: с переуступкой рассрочки проще найти покупателя, ведь ему также не надо сразу оплачивать стоимость всей квартиры или оформлять кредит.
Отсутствие контроля со стороны государства за финансовой нагрузкой покупателя. Рассрочка характеризуется скрытым ростом долговой нагрузки покупателей, такая задолженность не передается в бюро кредитных историй. Покупатель же не всегда адекватно оценивает свои финансовые возможности. В случае с кредитом роль оценщика законодательно лежит на банке, который обязан проверять индекс кредитной нагрузки. Застройщик же может допустить оформление рассрочки покупателю со множеством кредитов, а значит, здесь больше риск невыплаты и банкротства заемщика.
По мнению Марата Идиатуллина, аналогично, и банковская система находится под ударом, ведь заемщик, уже оформивший рассрочку, а может и не одну у разных застройщиков, может отправиться в банк за кредитом или ипотекой, при этом данных о его задолженности нет. Соответственно, такой покупатель может беспрепятственно увеличивать свою кредитную нагрузку, действуя намеренно или под влиянием собственной финансовой безграмотности. С ростом количества выдаваемых рассрочек возникает повышенный риск банкротства физических лиц. Выходом из ситуации может стать единая система, где будут фиксироваться выданные рассрочки и похожие финансовые продукты. Пока же, как отмечает аналитик, при выдаче рассрочки не учитывается история заемщика относительно выдачи ее у других девелоперов, на данный момент надежда только на добросовестность самого покупателя.
Главное о рисках при оформлении рассрочки
Стороны, заключающие договор рассрочки, — это застройщик и покупатель. Каждый из них должен понимать свои риски, так как регулятор в виде банковской системы, как в случае с ипотекой, отсутствует.
Это новая практика взаимоотношений покупателя и застройщика, отмечает Марат Идиатуллин. И если раньше все происходило через банки, то риски невыплаты брала на себя финансовая организация, были четко продуманы механизмы выхода из ипотеки и кредита, вплоть до реализации залоговой недвижимости. А вот в случае с рассрочкой такого нет, финансовый продукт только набирает обороты, поэтому неясно, как отразятся на застройщиках возвраты денег с эскроу-счетов.
В идеале застройщик закладывает риски в свою финансовую модель, тем самым определяет, какую часть квартир он может реализовать через рассрочку, чтобы обеспечить определенный уровень наполняемости эскроу-счетов к конкретной стадии строительства. При этом девелопер определяет процент реализуемых через рассрочку квартир, также понимая, что многие клиенты могут передумать, переоценить свои возможности и попросить расторжения договора.
Для покупателя самый большой риск — невозможность погасить рассрочку по окончании ее срока. Но в этом случае возможны несколько вариантов выхода из ситуации, которые надо рассмотреть и проработать их применение на будущее в случае негативного развития событий. Каждую ситуацию застройщик будет рассматривать индивидуально и принимать решение на основе своих финансовых интересов, поэтому заемщику выгоднее заранее продумать, как он может выйти из рассрочки.