Если вы следите за рынком недвижимости, то наверняка заметили: девелоперы стали все чаще «замораживать» квартиры и проекты. Продажи новых жилых комплексов в последние месяцы объявляются значительно реже. Почему так происходит и что это значит для покупателей и инвесторов? Давайте разбираться вместе.
Новостройки придерживают до лучших времен: почему девелоперы ставят проекты на паузу
В начале 2025 года многие застройщики приняли непростое решение — приостановить старт продаж и даже строительство новых корпусов. Это не просто слухи, а подтвержденный факт: например, крупная ГК ФСК перенесла вывод на рынок около 40 корпусов, Legenda остановила продажи в ЖК «Новая Земля» спустя месяц после старта, а региональные девелоперы, такие как Unikey и Glorax, отложили проекты на пару лет.
Почему так? Основная причина — экономическая невыгодность запуска новых проектов в текущих условиях. Высокие ставки ЦБ (выше 20%), дорогие кредиты на проектное финансирование (26-28% годовых), а также слабый спрос на жилье создают серьезные риски. Девелоперам просто невыгодно выводить новые корпуса на рынок, если квартиры продаются медленнее, чем строятся. Это приводит к росту непокрытых эскроу-счетов и дополнительным расходам.
Дмитрий Трубников, генеральный директор «ФСК Девелопмент», объясняет: «При текущих экономических факторах все понимают, что спрос сегодня не самый активный, а деньги девелоперу обходятся дорого». В таких условиях девелоперы выбирают стратегию «заморозки» проектов, чтобы не нести убытки и не усугублять финансовое положение.
Рост доли замороженных строек: цифры и факты
По данным на начало 2025 года, в России общая площадь строящегося жилья, которое было остановлено по инициативе застройщиков, почти в два раза больше, чем в предыдущие годы.
Хотя по сравнению с 2010-ми годами эти цифры не кажутся катастрофическими, тенденция к росту «замороженных» строек очевидна и связана с исчезновением льготной ипотеки и рекордным ростом строительства в 2023-2024 годах. Эксперты отмечают, что девелоперы все чаще предпочитают приостанавливать проекты, чтобы не усугублять ситуацию на фоне снижения спроса и удорожания финансирования.
Что будет с рынком новостроек в 2025 году: прогнозы и сценарии
Сейчас на рынке царит неопределенность, и эксперты предлагают несколько сценариев развития событий.
- Оптимистичный сценарий предполагает снижение ключевой ставки до 13% к концу 2026 года, что приведет к удешевлению ипотеки и оживлению спроса. Отмена лимитов по семейной ипотеке и другим льготным программам может дополнительно стимулировать покупателей. В этом случае цены на новостройки могут умеренно вырасти, особенно в регионах с высоким экономическим потенциалом.
- Пессимистичный сценарий — ключевая ставка останется высокой (16-17%), ипотечные ставки не снизятся, а доступ к кредитам останется ограниченным. Спрос останется низким, и цены на новостройки либо снизятся, либо останутся на прежнем уровне, особенно в регионах с низкой экономической активностью.
- Нейтральный сценарий предполагает постепенное снижение ключевой ставки и стабилизацию ипотечных ставок на умеренно высоком уровне. Спрос будет расти медленно, а цены останутся относительно стабильными с незначительными колебаниями по регионам.
Эксперты сходятся во мнении, что делать точные прогнозы пока рано — многое зависит от макроэкономической ситуации и действий правительства.
Как изменятся цены на новостройки в 2025 году
Несмотря на снижение спроса и окончание льготной ипотеки в июле 2024 года, цены на новостройки продолжают показывать устойчивый рост. По данным СберИндекса, стоимость квадратного метра на первичном рынке с июля 2024 по январь 2025 года выросла с 168,6 до 171,1 тыс. рублей.
Эксперты отмечают, что падения цен в целом ожидать не стоит. Рост может составить около 5-15% в зависимости от региона и компании-застройщика. Например, в ГК ФСК прогнозируют рост цен на уровне 15% в 2025 году.
Основные факторы, влияющие на рост цен:
- Увеличение себестоимости строительства из-за роста цен на материалы и рабочую силу.
- Снижение количества новых проектов, что ограничивает предложение.
- Инфляция и рост затрат на проектное финансирование.
С другой стороны, слабый спрос и высокие ипотечные ставки сдерживают рост цен. В итоге эти факторы уравновешивают друг друга, и рынок находится в состоянии относительной стабильности.
Что делать покупателям и инвесторам?
Если вы рассматриваете покупку квартиры в новостройке в 2025 году, важно понимать текущие реалии:
- Девелоперы замораживают проекты, чтобы избежать убытков, поэтому новых предложений на рынке будет меньше.
- Цены на квартиры в новостройках скорее всего останутся стабильными или немного вырастут.
- Ипотечные ставки пока остаются высокими, но есть надежда на их снижение к концу года.
- Внимательно следите за новостями и акциями от застройщиков — в условиях снижения спроса можно найти выгодные предложения.
- Рассматривайте регионы с высоким экономическим потенциалом и программами льготной ипотеки, например, Дальний Восток и Арктику, где ставки по ипотеке могут быть существенно ниже.
Итог: девелоперы заморозили квартиры, но рынок не стоит на месте
2025 год стал годом перемен для рынка новостроек в России. Девелоперы вынуждены замораживать проекты из-за экономических трудностей и слабого спроса. Однако цены на жилье продолжают расти, пусть и не стремительно. Рынок балансирует между снижением спроса и ростом себестоимости строительства.
Для покупателей и инвесторов сейчас самое время быть внимательными и взвешенно подходить к выбору недвижимости. Следите за изменениями в ипотечных ставках и действиями застройщиков — это поможет сделать выгодную сделку.
В конечном счете, девелоперы заморозили квартиры не потому, что рынок умирает, а потому что они адаптируются к новым реалиям и готовятся к будущему росту спроса.
Также рекомендую почитать: