Иностранец может купить квартиру в России так же, как и резидент. Но есть свои нюансы: нужны дополнительные документы, знания о налогах и возможных рисках. В этой статье мы разбираем, что важно знать иностранцам, как проходит сделка и что нельзя игнорировать.
Может ли иностранец купить квартиру в Москве?
Законодательство РФ: разрешено ли иностранцам приобретать недвижимость?
В соответствии со статьёй 209 ГК РФ и Законом «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации» № 115-ФЗ от 25.07.2002, иностранные граждане могут купить недвижимость в России. Ограничений на покупку нет, сделка проводится на тех же условиях, что и для резидентов РФ, за исключением небольших деталей.
Условия и ограничения
Закон устанавливает ограничения на владение недвижимостью для иностранцев в России:
Запрет на покупку земельных участков в определённых зонах.
Согласно статьям 15 и 16 Земельного кодекса РФ, иностранные граждане и юрлица, а также лица без гражданства не могут купить объект недвижимости в следующих случаях:
- если участок расположен на приграничной территории РФ. Перечень территорий утверждён Указом Президента РФ № 26 от 09.01.2011;
- если участок относится к сельскохозяйственным землям. Статья 3 ФЗ РФ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Ограничения на покупку недвижимости в стратегически важных районах.
Иностранные граждане не могут покупать недвижимость в зонах особого режима:
- ЗАТО – закрытые административно-территориальные образования, в которых находятся военные базы, научные центры и объекты оборонного значения;
- территории, где введены особые условия использования земель в целях безопасности государства – в Калининградской области, Севастополе, Приморском крае.
Дополнительные условия для граждан недружественных стран.
В 2022 году ввели особый порядок сделок для граждан и компаний из «недружественных государств». В соответствии с Указом Президента РФ № 81 от 01.03.2022, для покупки недвижимости таким лицам нужно специальное разрешение от Правительственной комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций.
Как иностранцу купить квартиру в Москве?
Документы для покупки
- Загранпаспорт. Основной документ, без которого вы не сможете купить квартиру.
- Миграционная карта. Подтверждает легальный въезд в Россию.
- Регистрация в РФ. Подойдёт даже временная. Регистрация не обязательна, но некоторые банки могут потребовать её для одобрения ипотеки.
- ИНН. Нужен для уплаты налогов. Иностранный гражданин может получить ИНН в отделении ФНС.
- Нотариально заверенный перевод всех документов. Нужен для внесения данных в госреестры и заключения договора купли-продажи.
- Согласие супруга, если покупатель состоит в браке. Нотариально заверенное согласие обязательно понадобится тем, кто покупает квартиру в браке.
- Заверенная у нотариуса доверенность. Понадобится, когда недвижимость покупают через представителя. Если доверенность оформлялась в другой стране, её нужно перевести на русский язык.
Этапы процесса покупки недвижимости для иностранцев.
- Выбор квартиры. Выбирайте квартиру на основании своих предпочтений: этажность, локация, тип недвижимости. Обязательно проверьте собственника в ЕГРН и убедитесь, что на квартире нет обременений – ипотеки, ареста или долгов по коммунальным платежам. Также в выписке посмотрите, сколько сделок было совершено по объекту за последние 7-10 лет.
- Заключение предварительного договора. Зафиксируйте в нём условия сделки, цену и сроки передачи квартиры новому собственнику. Обычно на этом этапе покупатель вносит аванс или задаток.
- Оформление договора купли-продажи. Договор обязательно составляют в письменной форме. Ещё можете заверить документ у нотариуса, но это необязательное условие.
- Оплата квартиры. Чаще всего покупатель рассчитывается через аккредитив в банке или банковскую ячейку. Если продавец – юридическое лицо, оплатить квартиру можно безналичным переводом. В новостройке можно купить квартиру через эскроу-счёт – безопасный счёт в банке, на который покупатель переводит деньги до введения дома в эксплуатацию.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подать документы на регистрацию можно в отделении МФЦ или на сайте. Срок регистрации – 7 рабочих дней.
- Получение выписки из ЕГРН. Документ подтвердит право собственности на квартиру. С момента получения выписки покупатель становится законным владельцем квартиры.
Возможности покупки через ипотеку для иностранцев
Иностранцы могут оформить ипотеку в российских банках, но условия кредитования могут отличаться от кредита гражданам.
Основные условия:
- Паспорт иностранного гражданина. Нужно для одобрения ипотеки. Предпочтение отдают гражданам стран СНГ, но редко могут выдать ипотеку и гражданам других стран.
- Официальный доход в России. Можете подтвердить его справкой 2-НДФЛ или налоговой декларацией.
- Первоначальный взнос. Обычно составляет 30-50% от стоимости квартиры.
- Ставка. В среднем на 2-8% выше, чем для граждан РФ.
- Срок ипотеки. Обычно 10-20 лет.
Чтобы вам одобрили ипотеку, у вас обязательно должна быть регистрация в России, хотя бы временная. Ещё иногда банк может потребовать поручительство гражданина РФ или наличие активов в России.
Вот самые надёжные банки, которые выдают кредиты иностранным гражданам: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, «Альфа-Банк» и «Совкомбанк».
Особенности налогообложения для иностранных граждан
Иностранец обязан уплачивать налог. Его размеры зависят от налогового статуса:
- Резиденты РФ, проживающие в России более 183 дней в году, платят налоги по ставке 13%.
- Нерезиденты РФ, проживающие менее 183 дней в году, облагаются повышенной налоговой ставкой в размере 30%.
Налог при покупке недвижимости
При покупке квартиры у физлица на вторичном рынке НДС не уплачивается. При покупке квартиры в новостройке от юрлица – застройщика – НДС уже включён в стоимость.
Налог при сдаче квартиры в аренду
Лица, сдающие недвижимость в аренду, обязаны уплачивать налог на доходы физлиц – НДФЛ:
- 15% – для нерезидентов РФ.
- 13% – для резидентов РФ.
Если налог не уплачивается добровольно, ФНС может начислить штраф в размере 20% от суммы налога и пени.
Налог при продаже недвижимости
При продаже недвижимости продавец обязан уплатить налог на доход с разницы между ценой покупки и продажи.
Ставки НДФЛ:
- 30% – для нерезидентов РФ.
- 13% – для резидентов РФ.
Льготы и вычеты:
Если вы владели недвижимостью более 5 лет, налог платить не нужно, кроме случаев, когда квартира была получена по наследству, в дар от близкого родственника или по договору ренты – тогда срок сокращается до 3 лет.
Риски и юридические нюансы при покупке
Главный риск – обременения на квартире. Внимательно проверяйте выписку из ЕГРН. Если в квартире были зарегистрированы несовершеннолетние дети, бывшие супруги продавца или пожилые родственники, они могут сохранить право проживания даже после сделки.
Ещё один подводный камень – недвижимость, купленная с материнским капиталом. Если детям не выделили доли, органы опеки могут оспорить сделку на любом этапе. Также проблемы возникают и с наследственными квартирами: если не все наследники дали согласие на продажу, сделку могут признать недействительной в любой момент.
Будьте очень осторожны, если покупаете недвижимость по доверенности. Поддельные или отозванные документы – частая схема мошенничества. А ещё вас должно насторожить, если квартиру продавали несколько раз за короткий срок или продают намного ниже рыночной цены за аналогичные варианты.
Приобретение недвижимости – непростой процесс. Чтобы избежать проблем, внимательно проверяйте документы продавца. А ещё лучше обратиться за помощью к опытному брокеру, который подойдёт к вопросу со всей ответственностью, привлечёт лучших юристов и оградит вас от любых рисков.
Заключение
Хотите купить квартиру в новостройке в Москве – тогда перейдите по ссылке и скачайте каталог всех новых домов столицы на старте продаж. После этого с вами свяжется персональный менеджер и подготовит для вас индивидуальную подборку недвижимости с учётом всех ваших пожеланий. Работаем с любовью и без комиссии.