Спикер: Елена Мищенко, руководитель Департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Что такое переуступка квартиры
Уступка прав требования — это сделка, при которой первоначальный дольщик (инвестор, покупатель) передаёт свои права на квартиру по договору долевого участия другому лицу до момента получения собственности. То есть объект ещё не оформлен в собственность, но право требования на него уже можно продать.
Такая сделка оформляется договором цессии, подписывается в простой письменной форме, но при этом подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Уступка — это абсолютно легальный инструмент, предусмотренный 214-ФЗ, но требующий внимательности и профессиональной подготовки документов.
Плюсы и минусы сделки с переуступкой
В первую очередь – это цена. Часто дешевле, чем покупка напрямую у застройщика на текущем этапе. Особенно если переуступается объект, купленный на ранней стадии. Второе-ассортимент. Можно найти интересные планировки и этажи, которых уже нет в наличии у застройщика. Кроме того, здесь важна скорость. Объект может быть близок к сдаче, что позволяет сократить время ожидания квартиры. Ну, и наконец, гибкость. Иногда удаётся договориться об индивидуальных условиях оплаты или скидке.
Основной минус – это риски двойных продаж при недобросовестности продавца - сейчас отсутствуют. Т.к. договор подлежит регистрации в росреестре. Но! Есть договоры уступки по банкротом проектам. На такие ЖК стоит запрет на регистрацию и регистрация невозможна в Росреестре. Бывают ограничения со стороны застройщика — например, плата за согласование уступки в случае неполной оплаты по ДДУ или рассрочки. Не всегда доступна ипотека, особенно если дом близок к сдаче и не все банки готовы кредитовать цессию и отсутствие возможности купить по льготной ипотеки. Из минусов можно отметить и отсутствие отделки, и невозможность участвовать в выборе дополнительных опций от застройщика.
Кто может продавать квартиру через уступку
Уступка возможна для всех участников долевого строительства, у которых оформлен договор ДДУ и отсутствуют обременения со стороны застройщика или банка. Также продают через уступку инвесторы, юридические лица и участники, купившие квартиры на стадии котлована для перепродажи.
Как купить квартиру по переуступке — этапы
- Выбор объекта и проверка продавца
- Согласование условий сделки и проверка договора ДДУ
- Подготовка и подписание договора цессии
- Получение согласия застройщика (если требуется)
- Регистрация договора уступки в Росреестре
- Проведение расчётов (через аккредитив, ячейку, эскроу и др.)
Как составить договор уступки (цессии)
Договор должен включать: Реквизиты сторон и ссылки на оригинальный ДДУ, подробные условия передачи прав требования, указание суммы и порядка расчётов, согласие или уведомление застройщика (если необходимо), перечень приложений: актов, копий, разрешений, рекомендуется сопровождение юриста или опытного риелтора.
Перед сделкой следует проверить: наличие регистрации договора ДДУ, отсутствие обременений и задолженностей, неуступность по договору (запрет уступки без согласия), статус объекта — сроки сдачи, готовность дома, историю продавца — особенно если он ИП или юрлицо.
Сколько стоит уступка в новостройке
Цена складывается из суммы, уже уплаченной по ДДУ, и возможной доплаты. Зачастую собственник хочет компенсировать рост рыночной цены. Дополнительно — застройщик может взимать плату за согласие и регистрацию уступки (30 000–300 000 ₽).
Подводные камни при покупке квартиры по переуступке
- Долги по договору долевого участия. Покупатель рискует принять на себя обязательства продавца, если те не были урегулированы. Важно зафиксировать в договоре, что все обязательства исполнены.
- Двойные продажи. Нечестные продавцы могут заключить несколько договоров на один объект. Регистрация в Росреестре — единственная гарантия закрепления права требования за покупателем.
- Банкротство застройщика. Если девелопер банкротится до сдачи объекта, покупатель по уступке становится участником реестра требований. Важно анализировать репутацию и финансовое положение застройщика до сделки. А также понимать, что в случае, если дольщикам будут возвращать деньги с эскроу, а не достраивать квартиры, то покупатель получит ровно столько, сколько внёс предыдущий дольщик на эскроу. А разницу, уплаченную продавцу, возместить не получится.
Покупка по уступке — это способ сэкономить и выбрать интересный объект, но только при чётком понимании юридических деталей. В 2025 году такие сделки сохраняют актуальность, но требуют высокой осведомлённости и сопровождения специалиста. Для тех, кто подходит к вопросу осознанно — это отличная возможность выйти на рынок новостроек с выгодой.