На рынке огромное количество предложений по продаже недвижимости, которая имеет обременение. Люди взяли ипотеку на квартиру, на жилой дом, на офис, и через какое-то время возникает необходимость эту недвижимость продать, хотя обременение до сих пор висит. Конечно, никто не будет покупать недвижимость с сохранившимся обременением. Никому не нужна чья-то ипотека на квартире или на жилом доме. Но в то же время сами продавцы чаще всего не могут закрыть эту ипотеку без денег самого покупателя. Как в этом случае действовать и как проводить такую сделку?
Мы не будем подробно останавливаться на ситуации, когда долг по ипотеке остается условно 50 тысяч рублей. В этом случае заключается предварительный договор купли-продажи. Покупатель дает продавцу задаток в эти 50 тысяч рублей. Продавец за счет этого задатка гасит ипотеку и уже на основную сделку выходит с квартирой или иной недвижимостью без обременения. Мы будем говорить о ситуации, когда долг продавца настолько существенный, что он своими силами или даже с учетом задатка не может погасить ипотеку. Для этого используется схема двух аккредитивов.
Получите согласие банка
Прежде чем покупать квартиру с ипотекой, покупатель должен убедиться в том, что банк дал согласие на такую сделку. Дал согласие на то, чтобы досрочно закрыть ипотеку. А для этого продавец должен запросить письменное согласие банка, где банк укажет, что он согласен досрочно закрыть ипотеку этому продавцу. В письме должна быть указана сумма досрочного погашения. После того как покупатель увидел это согласие, можно приступать к составлению договора купли-продажи недвижимости.
Содержание договора купли-продажи
В этом договоре мы прописываем, что расчеты осуществляются с использованием двух аккредитивов. На первый аккредитив закладываются деньги, достаточные для погашения ипотеки. На второй аккредитив закладываются все оставшиеся деньги за квартиру.
Зачем здесь аккредитивы?
Аккредитив – это такой счет, который раскрывается для вашего продавца при определенных условиях. Подробный ролик про аккредитив у меня есть на YouTube-канале. Суть его в том, что пока ваш продавец эти условия не будет соблюдать, он деньги с аккредитива никак не получит.
Условия для раскрытия первого аккредитива, на который вкладываются деньги, достаточные для погашения ипотеки – это переход права собственности на недвижимость к покупателю. Соответственно, продавец должен представить документ – выписку с ЕГРН о том, что новым собственником квартиры или иной недвижимости является именно покупатель, хотя ипотека и обременение на недвижимость еще пока сохраняются. Первый документ – это выписка с ЕГРН. Второй документ, который тоже желательно прописать для раскрытия первого аккредитива - поданное заявление в банк с требованием о досрочном закрытии ипотеки (то есть документ с отметкой банка). Продавец приносит выписку из ЕГРН и заявление с отметкой банка-кредитора. Банк, который эмитировал аккредитивы, открывает первый аккредитив вашему продавцу. Далее ваш продавец получает деньги, гасит ипотеку за счет этих средств.
Ко второму аккредитиву продавец может получить доступ лишь при условии, если предоставит выписку из ЕГРН. В этой выписке покупатель должен быть указан как собственник, и на квартире или иной недвижимости не должно быть обременений, то есть ипотека должна быть снята. Только при представлении такой выписки аккредитив номер 2 будет открыт вашему продавцу.
Разумеется, деньги на оба аккредитива кладутся покупателям до того момента, когда запускается первый этап. Желательно открыть эти два аккредитива в том же банке, в котором у продавца ипотека на недвижимость. Однако это возможно, далеко не всегда, потому что тарифная политика банков в плане аккредитивов различная. У некоторых банков это очень дорого стоит, у других цены адекватные. Поэтому, если вы считаете, что стоимость аккредитива в том банке, в котором сейчас находится ипотека, достаточно высокая, вы просто идете в другой банк и открываете аккредитивы там.
Механизм двух аккредитивов – это наиболее безопасный механизм реализации таких сделок. Система безопасных расчетов, на мой взгляд, не очень хорошо здесь подходит. Она подходит для "неипотечных" сделок и для сделок, когда ипотека возникает у покупателя. То есть квартира или иное недвижимое имущество до этого не было обременено ипотекой. Соответственно, ипотека возникает только у покупателя. Тогда подходит СБР. Но, если недвижимость изначально находится в ипотеке, то в этом случае механизм двух аккредитивов подойдет гораздо больше.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)