Ставки против квадратных метров. Кто победит?
Как мы уже с вами обсуждали, доходности по 10-леткам пробили 4.4%, и похоже — останавливаться не собираются. Это не хайп, а устойчивый 30-летний тренд.
А теперь подумайте: что происходит с рынком недвижимости, когда такие цифры становятся нормой?
1. Ипотека ломает спрос
7–8% по ипотеке в США — это не шутка.
Платёж по тем же $500k = уже не $2.5k, а $4k+ в месяц.
→ Платёжки выросли, а зарплаты — нет.
→ Спрос сдулся.
2. Продавцы зависли в прошлом
У всех фиксированные ставки по 2.5–3.5% на 30 лет.
Они не будут продавать.
→ Объёмы падают
→ Цены не падают сразу, но реально дешевеют (с учётом инфляции)
3. Инвест-модель ломается
Модель “Купил и сдал в аренду” больше не работает.
Раньше: кредит под 3%, аренда 6% — норм.
Сейчас: кредит под 7%, аренда 6% — ты в минусе.
→ Инвесторы выходят
→ Меньше сделок
→ Рынок уходит в «стагнацию»
4. Коммерческая недвижка — на грани
Офисы стоят пустыми.
ТЦ — не выдерживают.
Доходность не покрывает финансирование.
→ В CRE начинается реальный кризис ликвидности
А теперь вопрос: если доходности по 10-леткам закрепятся на 5–6%...
- Кто будет покупать дома по старым ценам?
- Кто будет рефинансировать?
- Кто будет строить?
К чему всё идёт?
→ Либо цены корректируются вниз
→ Либо рынок будет стоять в боковике годами, пока инфляция их «съест»
→ Либо — государство вмешается: субсидии, льготы, искусственное снижение ставок (опять QE?)
Главное, что нужно понимать:
> Недвижка больше не священная корова.
> Это актив, который построен на дешёвых деньгах.
> А эпоха дешёвых денег закончилась.
🧠 Что делать инвестору?
Осторожно с ипотечным кредитом — брать на пике ставок = высокий риск.
- Рассматривать недвижку как защиту только в правильных локациях — где аренда стабильна, а налоговая база крепкая.
- Следить за кризисом в CRE (commercial real estate) — там может быть новый шок.
А вы держите недвижку?
Сдаёте, покупаете, думаете заходить?
Давайте разберёмся вместе — где реальные возможности, а где ловушка в кирпиче.
#недвижимость #10Y
