Публикую текстовую версию записки от 23.04.2025 г. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть мои комментарии к этому делу, а также даны реквизиты судебного акта.
Теперь переходим к самому делу.
Организация по договору купли-продажи приобрела у другой организации земельный участок. Вид разрешенного использования земли - сельскохозяйственное производство. После этого покупатель обратился в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Проверяя заявление, Росреестр обратился в администрацию с запросом о территориальной зоне, в которой расположен спорный земельный участок. Согласно представленному ответу, земельный участок частично расположен в границах красных линий на территории общего пользования.
В связи с этим регистрация перехода права была приостановлена. А после было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на земельный участок. Росреестр указал, что земельный участок, являющийся землями общего пользования, не может находиться в частной собственности, быть предметом договора купли-продажи, в связи с чем осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на основании представленных документов не представляется возможным.
Отказ Росреестра был оспорен в судебном порядке.
Суды трех инстанций посчитали отказ Росреестра правомерным. Суды указали, что спорный земельный участок расположен в границах города и необходим для продолжения строительства улицы и транспортной развязки на данной территории. Земельный участок располагается на территории перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры. Из схемы расположения спорного земельного участка в границах территориальных зон относительно действующих красных линий следует, что спорный земельный участок частично расположен в границах действующих красных линий. Указанная схема
содержательно соответствует документации по планировке территории.
Верховный Суд РФ, рассмотрев это дело, указал следующее.
На момент обращения заявителя в Росреестр право собственности на земельный участок было зарегистрировано за продавцом. Право было зарегистрировано в 2012 г. на основании решения суда. Этим решение установлено, что земельный участок выбыл из владения публичного собственника по его воле еще в 2012 г. После этого неоднократно осуществлялась регистрация перехода права собственности к другим приобретателям по возмездным сделкам.
Отказывая в регистрации перехода права, Росреестр сослался на
недопустимость приватизации земельных участков общего пользования и
указало, что спорный земельный участок является необходимым для
продолжения строительства улицы и транспортной развязки на данной
территории, располагается на территории перспективного размещения элементов транспортной инфраструктуры и частично в границах действующих
красных линий.
Действительно, закон содержит запрет на приватизацию земель общего пользования. Однако спорный участок в порядке приватизации выбыл из публичной собственности в 2012 г. Регистрация перехода права
собственности первому частному приобретателю произведена на основании
судебного акта, участок на протяжении многих лет находился в частной
собственности различных юридических лиц, в том числе, продавца по
последней сделке купли-продажи.
Право собственности всех приобретателей указанного земельного участка
возникло с момента внесения соответствующей записи в государственный
реестр недвижимости, которая осуществляется уполномоченным в
соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности
оснований регистрации, публичности и достоверности государственного
реестра. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном
порядке. Возникновение права собственности у предыдущих приобретателей
земельного участка не было оспорено заинтересованными лицами в судебном
порядке.
Перехода из государственной или муниципальной собственности в
частную при заключении последним приобретателем договора купли-продажи в 2022 году не осуществлялось. Таким образом отказ в проведении заявленных регистрационных действий со ссылкой на недопустимость приватизации земель общего пользования не может быть признан законным и обоснованным.
Отказывая в регистрации, Росреестр предложил преобразовать данный земельный участок, исключив территорию земель общего пользования для дальнейшего распоряжения им иным лицом. Такое предложение не соответствует закону и является превышением полномочий, не подразумевающих у Росреестра функций по распоряжению землями, находящимися в частной собственности. Незаконным является и предложение о безвозмездном отказе от части спорного земельного участка.
На основании изложенного, судебные акты были отменены и было принято новое решение о признании отказа Росреестра незаконным.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам