🥁Подмосковный «Самолёт» торжественно объявил о запуске «первого на российском рынке ЗПИФ с квартирами и апартаментами» для сдачи в аренду. Первого после ДOM.PФ, видимо. То есть второго, как всегда у застройщика №? «Самолёта». Целевая доходность заявлена на уровне 21% годовых - это круче, чем депозит, ура!
💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.
📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...
🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?
💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.
💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?
💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…
🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.
⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?
