1501 подписчик
🏙 Оптовый слив или жирный дисконт с проблемами. Часть 1.
📊 По рынку гуляют презентации якобы от одного из крупных застройщиков жилья бизнес-класса Москвы, ГК ФСК. Внутри предложение выкупить оптом квартиры в готовых домах со скидкой 50% к прайсу застройщика — без ипотеки и рассрочек, при условии 100% оплаты. Предложение рассчитано на крупных инвесторов. Действительно ли это официальное предложение ФСК или самоуправство какого-то брокера — доподлинно неизвестно.
❓ Внимание вопрос: зачем застройщику сливать большой объем (от 100 до 200 квартир) оптом инвесторам, а не спокойно продолжать продажи по ДКП в розницу?
Видим три ключевые причины:
1️⃣ Дом готов, но на эскроу-счетах недостаточно денег для покрытия долга по проектному финансированию перед банком. Слив объёма по ДДУ оптовику при условии 100% оплаты поможет застройщику погасить долги и не попасть на штрафы за нарушение ковенант, прописанных в кредитных договорах.
▪️Например, если застройщик имеет обязательства перед банком полностью продать весь объем квартир до сдачи или до конца действия кредитного договора, но не справился, банк вполне может получать 80–100% полученных средств от каждой сделки застройщика.
2️⃣ Если не слить объем, застройщику придётся оформлять квартиры в собственность. Это влечет уплату в будущем налога на имущество (2% от кадастровой стоимости для юр.лица) и расходы по содержанию (эксплуатационные платежи, отопление и т.д.). При больших объёмах остатков квартир в сданных домах расходы могут выйти значительными, десятки и сотни миллионов рублей ежегодно.
3️⃣ Продажа рендеров и продажа готового продукта – это совершенно разные задачи. Только застройщик знает, какого качества продукт он создает. Если объективно понятно, что продукт вышел непохожим на красивые картинки, продажи по ДКП сильно усложнятся из-за обилия обнаруженных косяков и претензий потенциальных покупателей. При продажах вторички от застройщика начинается конкуренция с частными инвесторами, хотя она и неравная, т.к. застройщик всё ещё может продавать готовый продукт по семейной ипотеке (в отличие от частного инвестора). Но всё равно темпы продаж снижаются, а «удовольствие» для застройщика сильно растягивается во времени.
✅ В общем, зависшая вторичка в сданном доме - это проблема, а слив - одно из решений.
💰 С причинами слива всё понятно, но чтобы продавать с дисконтом 50%, застройщику необходимо оставаться маржинальным и не нарушать утвержденную банком финансовую модель. Позволяет ли экономика проекта дисконтировать 50% к прайсу?
🔻Продолжение следует!
2 минуты
26 февраля 2025