Если вы продаете нежилое помещение, будь то офис, апартаменты, стоянку, парковочное место, гараж и т.д., то должны знать нюансы налогообложения. По умолчанию - мы исходим из того, что продажа вашей недвижимости облагается по ставке 13% НДФЛ. То есть, если вы продали за миллион рублей, вы заплатите 130 тысяч рублей налога. Налог по НДФЛ может быть выше, если за год у вас превышаются лимиты определенных доходов. Может быть и 15% ставка, и больше. Теперь нюансы.
Освобождение от налога
Если вы не использовали эту недвижимость в предпринимательских целях, например, не сдавали в аренду, и одновременно Вы не занимаетесь регулярной перепродажей недвижимости, то к вам применяется льгота по освобождению от НДФЛ. Что это за льгота?
Если вы владеете недвижимостью 5 лет, то после 5 лет владения вы можете продать эту недвижимость без налога по НДФЛ. Если вы получили эту недвижимость в наследство или в дар от близкого родственника, то вы освобождаетесь от НДФЛ через 3 года владения, даже если у вас параллельно зарегистрировано ИП. Это официальная позиция Минфина (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 29 марта 2022 г. N 03-04-05/25365).
Однако - если вы использовали это имущество в предпринимательской деятельности или являетесь профессиональным торговцем недвижимости, то, хоть 20 лет вы "провладейте" этой недвижимостью, льготу по освобождению от НДФЛ вы не получите. Здесь не важно, имеете ли вы статус ИП или нет. Важно именно использование этой конкретной недвижимости в предпринимательской деятельности и отсутствие у вас деятельности по регулярной продаже недвижимости и это тоже официальная позиция Минфина (Письмо Департамента налоговой политики Минфина России от 5 марта 2022 г. N 03-04-05/16195).
НДФЛ и его уменьшение
Если у нас предельный срок владения не истек, то есть мы не "провладели" недвижимостью, например, 5 лет, или мы не можем применять эти сроки владения, в связи с тем, что недвижимость была задействована в предпринимательской деятельности, то вы не освобождаетесь от НДФЛ, но можете его уменьшить. Здесь есть несколько вариантов.
Первый вариант – это налоговый вычет на расходы. Допустим, вы купили эту недвижимость за 5 млн, продали за 6 млн. НДФЛ вы будете платить с 1 млн руб., то есть с разницы между доходами от продажи недвижимости и расходами.
Второй вариант - если мы никак не можем подтвердить расходы или они у нас были небольшие, то мы можем доход от продажи недвижимости уменьшить на 250 т.р. и заплатить 13% НДФЛ с разницы. Например, продали мы недвижимость за 400 т.р., отняли от 400 т.р. - 250 т.р., получилось 150 т.р. Соответственно, со 150 т.р. мы платим налог на доходы физических лиц. Обращаю внимание, что имущественный вычет здесь не миллион рублей, а именно 250 т.р., потому что это нежилая недвижимость.
Некоторые для снижения налога на доходы физических лиц уменьшают цену сделки формально, то есть рисуют, например, что они офис в Москве продали за 100 тысяч рублей. Дорогие друзья, обратите внимание, здесь действует такое правило: если у вас цена сделки ниже 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ вы все равно будете платить с 70% от кадастровой стоимости. То есть - даже если вы продали офис за 100 тысяч рублей, а 70% от кадастровой стоимости будет 5 миллионов, вы будете платить НДФЛ с 5 миллионов, не со 100 тысяч рублей. Но, если у вас цена сделки будет выше этих 70% от кадастровой стоимости, то вы будете платить налог с дохода, который получили по договору.
Вообще сделки с заниженной стоимостью – это крайне опасная ситуация именно для покупателя. Если покупателю придется обратно разворачивать сделку по какой-то причине, ему будет очень сложно доказать, что он заплатил на самом деле не 5 миллионов, а 10. Но вернемся к налогам.
УСН 6%
Есть еще один способ уменьшить налог – это заплатить 6% как ИП на упрощенной системе налогообложения. То есть вы платите не 13% с дохода от продажи, а 6% в качестве лица, который применяет упрощенку. Но здесь есть два важных нюанса.
Во-первых, у вас имущество должно было быть использовано в предпринимательской деятельности обязательно. Если вы просто получили от кого-то в дар офис, который надо срочно продать, но еще не провладели три года, просто так встать на ИП с УСН и продать по ставке 6% вместо 13% не получится. У вас это имущество должно было работать в вашей предпринимательской деятельности. Это первое условие.
Во-вторых, у вас должен быть определенный код экономической деятельности. Можно использовать код 68.10. Его надо обязательно вносить, если вы планируете продать недвижимость по этой льготной ставке.
Необходимость наличия этих двух условий - это также позиция Минфина (Письмо Минфина № 03-11-11/76758 от 22.09.2021).
По УСН есть еще один очень важный нюанс. Когда вы продаете недвижимость и платите НДФЛ, у вас есть право на те вычеты, о которых я говорил. То есть вы можете уменьшить величину доходов на величину расходов по приобретению и заплатить 13% с разницы. Вы можете уменьшить величину доходов на 250 тысяч рублей. На УСН такого права нет. Вы не делаете никакие вычеты, вы платите 6% ровно с той суммы, которая вам поступила в процессе исполнения сделки, ни на что вы ее не уменьшите.
Ссылка на YouTube-канал
Ссылка на Telegram-канал по бизнесу
Ссылка на Telegram-канал для Продавцов WB
Александр Телешинин, кандидат юридических наук, магистр корпоративного права МГУ имени М.В. Ломоносова, частнопрактикующий юрист
Номер телефона: +7 926 497 24 25 (WhatsApp, Telegram)