(Автор — Дмитрий, ваш личный агент по недвижимости и человек, который иногда учится не только на чужих, но и на собственных ошибках.)
Когда задумываешься сдавать свою недвижимость в аренду, сразу представляешь себе приятную картинку: деньги приходят, квартира целая, арендаторы улыбаются тебе при встречи, а жизнь — прекрасна и беззаботна. И вот тут, скажу я вам честно, начинается самое интересное. Да-да, именно на этом этапе огромный валун проблем готов прилететь прямо тебе под ноги, а иногда и куда больнее.
В моей практике было столько ситуаций, что впору писать книгу. Но сегодня я расскажу лишь про наиболее популярные подводные камни — по-человечески, понятно и честно, чтобы вы избежали проблем и могли мягко наступать на детские грабли, забыв про огромные вилы неприятностей.
Камень № 1: «Да я им доверяю, зачем какой-то договор?..»
Одна моя клиентка, добрая душа, решила сдавать квартиру знакомым друзей. Документы? Да зачем бумаги, они такие приятные люди! Все закончилось, как в поговорке: «Без бумажки ты букашка». Через полгода арендаторы перестали платить, уехали неизвестно куда и оставили в квартире такой хаос, в сравнении с которым разгром после студентской вечеринки — просто аккуратная уборка в доме бабушки.
Совет от Дмитрия:
Всегда заключайте договор аренды! Пусть простой, короткий, на понятном языке, но он должен быть. Там щедро указывайте сроки, сумму, ответственность сторон и желательно точные сроки оплаты. Поверьте, спокойствие и здоровый сон вам намного дороже любого потраченного времени и листа бумаги.
Камень №2: «Они показались настолько милыми людьми…»
Помните, что милые люди — это прекрасно. Но это ещё никак не характеризует их как порядочных арендаторов. Один раз я тоже расслабился и поверил паре, приехавшей из другого города. Вежливые, симпатичные, воспитанные… Через три месяца оказалось, что воспитание — это прекрасно, а вот платить за квартиру совсем не входило в их воспитательную программу.
Как избежать:
Элементарная проверка никогда не повредит: чуть-чуть погуглите, проверьте их соцсети (фотографии с чересчур шумных тусовок уже неплохой намёк), спросите рекомендации у предыдущих арендодателей. Звучит скучно, но это работает!
Камень №3: «Ну вроде всё цело…»
Знакома ситуация, когда собственник бегло осматривает квартиру и уверенно говорит: «да вроде всё в порядке»? У моих клиентов эта уверенность таяла около месяца, после чего вспоминалось, что пропал телевизор, а диван вдруг «похудел» на две подушки и покрытие шкафа изменило цвет.
Что делать: Перед заселением жильцов делаем описание, желательно с фото. Пусть даже на смартфон — быстрее и честнее, чем составлять подробную опись вручную. При выезде просто сверите по списку и фото, вуаля — никаких проблем.
Камень №4: «Коммуналка? Что-то не подумал…»
Все, честно говоря, ленятся нормально прописывать, кто и как оплачивает счета за свет, газ и воду. Был случай, когда хозяин щедро сказал: «Ребята, всё оплачивайте сами», не уточнив детали. Когда пришла платёжка за отопление — арендаторы искренне удивились: «А разве это мы должны платить?»
Личный совет (из моих же ошибок):
Заранее чётко и разборчиво прописывайте порядок оплаты коммуналки, причем не на словах, а в том самом договоре из пункта №1.
Камень №5: «Зачем проверять? Люди же взрослые…»
К прослеживанию состояния квартиры у многих собственников отношение примерно такое же, как у стоматологов к конфетам — знают, но игнорируют. Конечно, проверять слишком часто — это навязчивость и грустная паранойя. Но не проверять совсем нельзя. Был случай, когда арендатор устроил у себя в квартире подпольную мини-гостиницу, а хозяин узнал об этом последним из соседей.
Дмитрий советует:
Раз в месяц-два делайте короткие и дружелюбные визиты по предварительному звонку (банально — "привезти что-то из ваших вещей"). Так и квартиру проконтролируете и дружеские отношения с жильцами сохраните.
Камень №6: «Подумаешь, собачка. Все любят животных!»
"Квартира не курящему одинокому парню без животных" — ну да, конечно. А по факту через неделю вводится его девушка с двумя котами и грустным лабрадором. Вы скажете "ничего страшного"? Я тоже так думал. Потом диван был немного недоволен этим решением.
Важный момент:
Все неожиданные детали (курение, ремонт, животные, наличие шумных вечеринок в пятницу вечером) желательно обговорить до заселения арендаторов и сразу зафиксировать. Иначе потом придется либо страдать, либо ждать пока арендатор вместе с лабрадором не найдет новое место жительства.
Итого, коротко и по-человечески от Дмитрия:
- Всегда заключайте договор;
- Проверяйте жильцов заранее — спокойно и без фанатизма;
- Заранее делайте опись и фото;
- Точно и понятно говоря о коммунальных платежах;
- Иногда навещайте, но дружелюбно;
- Чётко договаривайтесь о деталях, которые кажутся мелочами.
Поверьте, сдавать жилье совсем не страшно и уж точно не больно, если знать заранее, где спрятаны подводные камни. Делюсь опытом искренне и с улыбкой, чтобы ваши истории сдачи квартир звучали приятно, а не как рассказы о жутких инвестициях в стресс и нервные клетки. Надеюсь, было полезно. Если вдруг что-то упустил или появились вопросы, пишите — я на связи.
Ваш Дмитрий,
всегда готовый помочь агент по недвижимости.