Выкладываю текстовую версию записки от 12.05.2025. Посмотреть видеоверсию можно здесь:
Рутуб
Ютуб
ВНИМАНИЕ!!!
В видеоверсии есть мои комментарии к этому делу, а также ссылка на реквизиты судебного акта.
Организация арендовала публичный земельный участок. Вид разрешенного использования был: объекты размещения складских предприятий; участки размещения промышленно-производственных объектов: объекты размещения
промышленных предприятий.
Часть арендуемого участка попала в границы строительства автомобильной дороги. В связи с этим между арендатором и арендодателем было заключено соглашение об изъятии части земельного участка с компенсацией.
В соответствии с соглашением арендатор должен был поставить на кадастровый учет соответствующую часть земельного участка и передать ее арендодателю. Также арендатор должен был предоставить арендодателю выписки из ЕГРН, подтверждающие изменение площади оставшегося у него в аренде земельного участка.
Распоряжением администрации был произведен раздел первоначального участка. Была утверждена схема расположения участков. Также был изменен вид разрешенного использования преобразованного исходного участка. Новый вид разрешенного использования был был указан при постановке оставшегося в аренде участка на кадастровый учет. Однако, при постановке на учет данного участка в ЕГРН не внесены сведения о том, кто является правообладателем данного участка, не указано на наличие обременения в виде аренды. Но в ЕГРН остались сведения о первоначальном земельном участке в отношении которого зарегистрировано право аренды, в том числе прежние сведения о площади и границах участка.
Арендатор оспорил такую ситуацию в суде.
Рассмотрев дело, Верховный Суд РФ указал следующее.
При разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев предусмотренных законом. К таким исключениям относятся случаи, когда земельный участок находится в публичной собственности, а также тогда, когда участок изымается для государственных или муниципальных нужд.
В этих случаях при разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, сохраняется кадастровый номер исходного участка, но изменяются его площадь и границы, при этом разрешенное использование образованных участков должны соответствовать разрешенному использованию исходного участка.
В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
По общему правилу трансформация публичного земельного участка, находящегося в аренде (путем его раздела или выдела из него одного или нескольких земельных участков, в том числе в целях изъятия для государственных нужд), дает арендатору право на заключение с ним договоров аренды в отношении образуемых и измененных земельных участков, либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
При принятии решения об изъятии находящегося в аренде земельного
участка для государственных или муниципальных нужд, предусматривающего
образование земельного участка путем раздела, объединения,
перераспределения земельных участков или выдела из исходного земельного
участка, уполномоченный орган не должен игнорировать положения
земельного законодательства, регулирующие требования к образованию земельных участков и права арендатора на образуемые или измененные
участки. Иное свидетельствовало бы о возможности изъятия части земельного
участка, используемого по договору аренды, для государственных нужд в обход установленной процедуры.
Таким образом, раздел публичного земельного участка подлежал осуществлению путем образования нового земельного участка, подлежащего изъятию для публичных нужд, с сохранением исходного земельного участка с исходным кадастровым номером, обремененного правом аренды, в измененных границах, относительно площади и границ участка с сохранением права аренды и установленного в надлежащем порядке вида разрешенного использования участка с учетом назначения объектов недвижимости, используемых арендатором и осуществляемого в них вида деятельности с последующим внесением изменений в договор относительно площади участка.
В данном деле, администрация, в нарушение установленных норм, в своем акте предусмотрела формирование нового земельного участка, из той части первоначального участка, которая не подлежала выкупу. В то время, как нужно было принять решение о формировании нового (выделяемого участка) с одновременным сохранением исходного участка с исходным кадастровым номером в измененных границах и площади.
В результате, под объектами арендатора сформирован новый участок, но с иными видами разрешенного использования, которые не соответствуют виду разрешенного использования исходного участка и назначению расположенных на нем зданий.
Указанные действия, осуществленные с нарушением требований законодательства, повлекли нарушение прав и законных интересов
арендатора и создали препятствия в реализации им (обладающим как
собственник объектов недвижимости исключительным правом на
использование публичного участка на условиях аренды) права на приведение
арендных отношений в соответствие с требованиями действующего
законодательства, в целях, указанных в договоре аренды.
Кроме того, данные действия привели к тому, что процедура изъятия
земельного участка не завершена, государственная регистрация прекращения
права аренды на фактически изъятый участок и занятый автомобильной
дорогой общего пользования не осуществлена, компенсация за изъятый участок
арендатору полностью не возмещена.
Довод администрации о том, что арендатор должен зарегистрировать право аренды на новый земельный участок и потом при наличии согласия арендодателя обратиться с заявлением об изменении вида разрешенного использования, исключив те виды, которые не осуществляются, основан на ошибочном толковании закона.
Возложение на правообладателя исходного земельного участка
дополнительных обязанностей, в том числе по обращению в уполномоченные
органы для изменения не осуществляемого и неправомерно установленного
вида разрешенного использования земельного участка, а также внесению
изменений в сведения ЕГРН в результате изъятия части земельного участка для
государственных нужд, не соответствует смыслу правового регулирования
института изъятия земельных участков для государственных или
муниципальных нужд, направленного на минимизацию для правообладателя
негативных последствий изъятия принадлежащего ему имущества.
В данном случае действия администрации привели к тому, что вновь образованный под зданиями арендатора земельный участок полностью накладывается на границы исходного земельного участка, что противоречит требованиям закона.
На основании изложенного, дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Чтобы не пропустить интересные новости, рекомендую подписаться на следующие ресурсы:
Подборка записок по земельным спорам