Представим такую ситуацию. Арендатор постоянно допускает просрочки по внесению арендной платы, нарушает правила пользования нежилым помещением. Или арендодатель, действуя в рамках закона, индексирует арендную плату до такого уровня, что арендатору экономически нецелесообразно осуществлять деятельность в занимаемом помещении. А договор аренды расторгнуть нельзя, закон не допускает. Что делать? На помощь приходит односторонний внесудебный отказ от договора аренды нежилого помещения - полезный и нужный инструмент. При должном подходе его использование в договоре крайне облегчает жизнь и арендатору, и арендодателю.
Напомню, что по общим основаниям внесудебный отказ от договора аренды невозможен. Чтобы такая возможность появилась, стороны должны зафиксировать её в договоре. Для этого в первую очередь требуется сформулировать условия (основания), при которых такой отказ будет возможен.
Варианты оснований для отказа многочисленны, стороны фиксируют для себя причины отказа, исходя из конкретных обстоятельств.
Можно классифицировать отказы по следующим основаниям:
- безусловный отказ и отказ, связанный с каким-то конкретным обстоятельством;
- отказ, зависящий от объективных обстоятельств (уровень роста потребительских цен) и отказ, зависящий от действий сторон (нарушение условий договора);
- отказ, связанный с нарушением договора или не связанный с таковым.
Различное сочетание этих вариантов позволяет сторонам выстроить в договоре индивидуальную конструкцию внесудебного отказа от договора.
Рассмотрим некоторые возможные примеры:
1) Безусловный отказ от договора.
Такой отказ позволяет одной из сторон (обоим сторонам) в любой момент отказаться от договора аренды. По сути такое условие "убивает" условие о сроке действия договора, сводит его на нет. Используя такой механизм, нужно отдавать себе отчет в том, что договор может закончиться в любой момент времени.
2) Нарушение одной из сторон условий договора.
Самое распространенное и логичное основание для отказа от договора. Нарушил договор - предоставил контрагенту право на отказ от договора. Важно в договоре эти условия четко определить, исключить двоякость трактования. Например:
- просрочки арендатором срока внесения платежей на срок более 5 (10, 20) рабочих дней;
- нарушение арендатором режима пользования помещением;
- невозможность исользовать помещение по вине арендодателя;
- непередача помещения арендатору в сроки, установленные договором;
- иные нарушения, определенные сторонами.
3) Проведение арендодателем индексации.
Суть простая - если арендодатель индексацию не проводит, то и права расторжения договора у арендатора не возникает. Такое условие вносит определенную стабильность договора для арендатора, но ущемляет интересы арендодателя.
4) Уровень инфляции превысит определенный параметр.
Такая норма может защищать арендодателя. Предполагается, что индексация аренды договором не предусмотрена или предусмотрена на каком-то небольшом уровне, рост цен при этом значительный и цена договора аренды существенно отстаёт от рынка. Пример: «Арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть настоящий договор в случае, если индекс потребительских цен за последние 12 месяцев превысил 10%. Уведомление о таком расторжении Арендодатель может отправить Арендатору за 1 месяц».
5) Запрет на осуществление деятельности арендатора.
Например, в случае отзыва лицензии у алкогольного магазина по объективным причинам (не связанным с действиями самого алкогольного оператора).
6) Другие основания, предусмотренные сторонами договора.
Перечень таких оснований может быть самый разнообразный, прорабатывать такие условия и включать их в договор должна заинтересованная сторона. Естественно, такие условия должны быть обоснованными и разумными.
Итого:
- основания для расторжения договора стороны определяют для себя самостоятельно;
- основания должны быть прописаны в договоре;
- при появлении таких оснований договор может быть прекращен досрочно.
Какие основания используете вы? Пишите в комментариях, пишите в Телеграм!
Понравилась статья? Ставьте лайки, подписывайтесь в Дзен, подписывайтесь в Телеграм - https://t.me/proarenda, ВКонтакте - ВКонтакте | ВКонтакте vk.com
Устали от неопределенности при аренде недвижимости? Закажите профессионально подготовленные образцы договоров всего за 1000 рублей! Эти документы помогут защитить ваши интересы и избежать юридических проблем. Не рискуйте — обеспечьте свою сделку надежностью! Свяжитесь со мной и получите качественные образцы прямо сейчас!
За консультациями, образцами договоров аренды или за составлением индивидуальных договоров аренды, представительстве в арбитражных судах обращайтесь по электронной почте proarendu2025@gmail.com или посредством WhatsApp/Telegram по номеру +7-922-603-58-35