Недавно ко мне обратился владелец машиноместа (гаража) в многоуровневом паркинге. Управляющая компания («дочка» крупного застройщика) заключила договор с каждым из собственником на обслуживание. Одним из пунктов приложения к договору является оказание услуг охраны паркинга, а также техническое обслуживание средств видеонаблюдение и шлагбаумов. Тариф на обслуживание был установлен фиксированный, включая охрану, договор срочный, на три года, с возможной автоматической прологнацией.
Недавно управляющая компания известила всех собственников о том, что в рамках действующего тарифа УК больше не видит экономического смысла в оказании услуг охраны, а попытки УК провести ОСС с целью изменения тарифа оказались безрезультатными- ОСС не набрало кворума.
Вопрос- является ли правомерным отказ УК от оказания части услуг по договору?
На мой взгляд, нет, и вот почему.
Договор не предусматривает возможность отказа УК от оказания услуг в какой-то части без заключения дополнительного соглашения в письменном виде с собственниками. В договоре также не предусмотрено автоматической индексации стоимости услуг УК.
В ст. 421 ГК РФ указано, что
1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами
Таким образом, УК, заключая договор, могла и должна была предусмотреть все возможные предпринимательские риски, в том числе, связанные с увеличением услуг подрядчиков, в данном случае- ЧОП.
В частности, ч.1 ст. 2 ГК РФ говорит о том, что коммерческие риски возлагаются на предпринимателя:
Гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.
Таким образом, действия УК по отказу от части условий договора являются незаконными.
Какой вариант защиты права можно порекомендовать собственникам гаражей?
Казалось бы, очевидный – это идти в суд, опираясь на законодательство о защите прав потребителя и понуждать УК к исполнению условий договора. Однако, рассмотрение гражданских дел в подавляющем большинстве московских судов длиться месяцами, если не годами (если брать в расчет еще и апелляцию). К тому времени, когда собственники получат решение, срок действия договора подойдет к концу и УК сама откажется от договора, если тариф, в силу инфляции, окончательно утратит актуальность.
Не будем также забывать о риске ухода с рынка ряда застройщиков (следствие отмены льготной ипотеки и снижение продаж) и их «дочек».
Более перспективном представляется объединение собственников в ТСН (товарищество собственников недвижимости, ст. ст. 123.12, 123.14 ГК РФ, либо потребительского кооператива.
Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.
ТСН само будет вправе устанавливать тарифы на обслуживание гаража, а также заключать соответствующие договоры на управление, охрану и т.п.
А с существующей УК собственники могу расторгнуть договор ввиду неисполнения ей положений договора.