Привет друзья! Изучила для вас книгу судьи, сделала краткую выжимку. Думаю, вам интересно будет почитать.
* юридическое руководство. книга судьи Верховного Суда Испании, Висенте Магро «Cómo afrontar jurídicamente la ocupación ilegal de un inmueble»
👉Вначале - важное введение, разъясняющее некоторые пункты законаю В конце статьи - четкое руководство, что делать? - от этого же судьи. Учит также отличать виды захвата, чтобы понимать, куда обращаться правильно- с полицию, гражданский суд или уголовный суд
В Испании фиксируется около 16 000 незаконных захватов (okupaciones ilegales) ежегодно, что эквивалентно 40 случаям в день. Всего сейчас в Испании около 100 000 захваченных домов, что составляет 3% от всей неиспользуемой собственниками недвижимости ( 3 млн объектов) Среднее время решения дела в судах составляет от нескольких месяцев до нескольких лет.
Основные проблемы судья называет следующие:
Необходимость законодательных реформ:
В испанском законодательстве отсутствует четкое определение flagrancia – ключевого понятия, позволяющего полиции быстро реагировать на факты незаконного проникновения.
Как итог, полицейские опасаются вмешиваться без ордера, так как это может привести к обвинениям в превышении полномочий. Т.е. делают все, чтобы не решать проблему.
Выселение происходит в итоге только после длительных судебных разбирательств, причем в гражданских судах, что задерживает возвращение собственности владельцам. Судебные разбирательства по делам о незаконном проникновении занимают месяцы, а иногда и годы, несмотря на заявленные по закону 30 дней
👉Не совсем окупасы:
Арендаторы, переставшие платить
"инкиокупация" (inkiocupación) от исп. "инкилинос"- арендаторы - новый вид мошенничества, когда жильё сначала арендуется, но арендатор перестаёт платить уже после первого месяца, используя законодательство о защите уязвимых категорий для затягивания выселения.
Возмутительно то, что государство как бы защищает уязвимые слои населения (например, семьи с детьми, инвалидов, безработных), но по сути, эта политика ложится бременем не на государство , а на собственников жилья.
Тут 👉 прекрасно работает обращение в суд с утверждением, что контракт является мошенничеством + если вы офомляли страховку "антиоккупас"- страховая вам будет платить за все время пока арендаторы вам не плаятят и /или идет суд.
👉Предложенные судьей меры
- Принятие интегрального закона о незаконных захватах (ley integral de okupación).
- Чёткое определение времени и случаев flagrancia для упрощения работы полиции.
- Введение обязательной системы регистрации судебных решений по выселениям ( черный список, по аналогии с кредитной историей))
- Пропаганда использования охранных систем (alarmas 24 horas) для предупреждения захватов.
Что делать если это случилось? Инструкция для собственников жилья от судьи Верховного суда Испании:
Если вы столкнулись с незаконным захватом вашей недвижимости (okupación):
- Оценка ситуации:Убедитесь, что захватчики действительно находятся в вашем жилье незаконно.
Проверьте, подпадает ли ваш случай под категорию
- незаконного проникновения в жильё (allanamiento de morada)
- или захвата собственности (usurpación)
****Всего есть три вида незаконного владения вашим жильем. На простых примерах я рассматриваю их тут : Как различить 3 вида окупации жилья в Испании чтоб не влипнуть Неправильное определение того, что же случилось привеодит к неправильной защите прав
2. Обращение в полицию:
Незамедлительно позвоните в полицию и заявите о факте захвата.
Обеспечьте доказательства (например, запись с охранной камеры или свидетельства соседей), что ваш дом захвачен и что не прошло еще 48 часов с момента захвата
3. Документирование: Соберите документы, подтверждающие ваше право собственности (контракт, счета за коммунальные услуги и т.д.).
Поищите фотографии или видеозаписи состояния имущества перед захватом
4. Обращение в суд:
Подайте заявление о выселении:
Для случаев (allanamiento de morada) – обращайтесь в уголовный суд.
Для случаев (usurpación) – через гражданский процесс.
Включите запрос на принятие срочных мер (например, предварительное выселение) desalojo cautelar". Этот термин подразумевает временное выселение захватчиков или нарушителей с целью обеспечения защиты прав собственника до окончательного решения суда.
5.Ускорение процесса:
Если есть возможность, докажите факт flagrancia – незаконное проникновение в течение последних 24 часов. Это позволит полиции или суду оперативно вынести решение о выселении. В этом случае даже предписания суда не нужно
6. Профилактические меры:
Установите систему сигнализации (alarmas 24 horas)
Она обеспечит доказательства времени проникновения.
Согласуйте с соседями механизм быстрого информирования полиции о подозрительных действиях.
7. В случае "инкиокупации" (inkiocupación):
Проверьте историю арендатора (если в Испании, как планируется, будет введён реестр судебных решений).
При нарушении условий договора подавайте иск о расторжении контракта и, при наличии доказательств умышленного обмана, – жалобу о мошенничестве (estafa inmobiliaria).
demanda de resolución de contrato" - используется для подачи иска с целью официального расторжения договора аренды или другого соглашения. процесс, направленный на прекращение договорных обязательств из-за нарушения условий договора
"denuncia por estafa inmobiliaria" (жалоба о мошенничестве в сфере недвижимости) ' широко используется в испанских юридических источниках для обозначения действий, связанных с мошенничеством при аренде, покупке или продаже недвижимости. Например, если арендатор заключает договор с изначальным намерением не платить, это может быть основанием для подачи такого рода жалобы, поскольку имеется умысел на обман при подписании договора
8. Работа с адвокатом:Наймите специалиста, который поможет правильно оформить документы и ускорить разбирательство
👉Заказ правильного договора аренды
👉Заказать консультацию В том числе напишем письма вашим арендатором и для суда!
👉Подписаться на мой Телеграм канал публикую там разборы ситуаций, лайфхаки, на 24 часа выставляю образцы договоров
👉 Мой канал Недвижимость в Испании от юриста
.