Сегодня рассмотрим тонкости и подробности, которые нужно предусмотреть и предпринять Покупателю после оформления всех документов в Росреестре по переходу права собственности на квартиру на Покупателя.
Чтобы правильно принять квартиру, покупателю нужно:
- соблюсти срок, который установил договор;
- проверить техническое состояние квартиры и максимально полно описать дефекты, если они есть. От этого зависит, удастся ли впоследствии предъявить продавцу претензии по недостаткам;
- забрать ключи и документы.
Есть 2 варианта приемки квартиры.
1. Покупатель принимает квартиру и одновременно подписывает договор купли-продажи.
2. Покупатель принимает квартиру после регистрации, когда уже стал собственником.4
В каждом из вариантов есть плюсы и минусы для покупателя.
Покупателю лучше принять квартиру по 1-му варианту.
Как и когда оформить приемку квартиры?
Продавец передает покупателю квартиру по передаточному акту или иному документу о передаче. Этот документ должны подписать продавец и покупатель (ч. 1 ст. 556 ГК РФ).
Стороны вправе договориться, когда передать и принять квартиру.
Росреестр не вправе требовать передаточный документ для регистрации перехода права собственности.2
Вариант 1. Покупатель принимает объект до регистрации перехода права собственности в Росреестре
Этот вариант удобно применять при простых сделках, он облегченный – сторонам достаточно встретиться 1 раз. Чаще всего при таком варианте стороны одновременно производят оплату и подписывают все документы по сделке: договор купли-продажи, приложения, акт приема-передачи, документы об оплате.12
Плюсы.
1. Нет риска, что продавец уклонится от передачи или не сможет по объективным причинам передать недвижимость после регистрации права собственности, например, продавец-гражданин умер.
2. Продавец уже не сможет отказаться от сделки при условии, что покупатель оплатил недвижимость.
3. Преимущество в случае двойной продажи.
Покупатель, который принял объект, имеет преимущество по сравнению с другим покупателем, который тоже заключил договор с продавцом. Если продавец совершил двойную продажу и Росреестр не зарегистрировал переход права собственности ни одному из покупателей, то суд удовлетворит требование о регистрации перехода права собственности покупателя, который принял объект.
4. Покупатель вправе пользоваться имуществом. Начать делать ремонт в квартире, который еще не в собственности, рискованно. Но уже можно производить замеры, пригласить дизайнера, оставить инвентарь для уборки, совершать мелкие действия – уборку и т. п.
Минусы.
1. Покупатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения.
Обоснование
После того как продавец исполнил свою обязанность – передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения (ч. 1 ст. 459 ГК РФ). Это значит, что если стороны подписали договор и акт и еще не подали документы в Росреестр, а квартира, например, сгорела, то покупатель не сможет отказаться от договора.
Есть исключение – стороны в договоре указали, что риск случайной гибели переходит покупателю после регистрации перехода права собственности. Это возможно, поскольку часть 1 статьи 459 ГК РФ диспозитивна – стороны вправе изменить порядок перехода случайной гибели. Однако, продавец вряд ли согласится на такое условие, поскольку ему предлагают нести риск случайной гибели или случайного повреждения объекта, который он передал и не контролирует.
2. Покупатель несет ответственность за любой вред третьим лицам. Например, вред имуществу соседей пожаром или затоплением.1
3. Покупатель принимает все затраты, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием недвижимости. Так, с момента приемки нужно платить коммунальные платежи.
Вправе ли стороны не оформлять отдельный акт приема-передачи недвижимого имущества, а указать все необходимые сведения в договоре купли-продажи?
Да, вправе.
Это возможно, когда продавец передает квартиру не после регистрации договора в Росреестре, а во время подписания договора.
Судебная практика подтверждает обычай делового оборота, по которому стороны вправе соединить в одном документе договор купли-продажи и акт приема-передачи (постановление Президиума ВАС от 12.01.2010 № 10885/09).
Вариант 2. Покупатель принимает объект после регистрации, когда уже стал собственником
Этот вариант чаще всего используют на практике – покупатель получит объект минимум через две недели после того, как стороны подписали договор и передали его на регистрацию в Росреестр.
Плюсы.
1. Риск случайной гибели или случайного повреждения несет продавец. Это означает, что продавец должен передать объект в том виде, в котором покупатель его осматривал.
2. Продавец несет ответственность за любой вред третьим лицам. Например, вред соседям пожаром или затоплением.1
3. Продавец несет все затраты, которые связаны с эксплуатацией и обслуживанием квартиры до передачи.
Минусы.
1. Есть риск, что продавец уклонится от передачи или не сможет по объективным причинам передать недвижимость. Например, продавец умер.
2. Нельзя пользоваться имуществом до момента передачи.
Зачем принимать недвижимость по передаточному документу?
Передать недвижимость по акту нужно, чтобы зафиксировать 2 факта.
1. Стороны исполнили обязательства друг перед другом.
Обязательство продавца передать недвижимость, а покупателя – принять объект считается исполненным после того, как они совершили два действия (ст. 556 ГК РФ).
- Продавец вручил объект, а покупатель его принял.1
Считается, что продавец вручил вещь, с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица (абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ). В случае с недвижимостью, считается, что она поступила во владение покупателя, когда продавец передал ключи.
- Стороны подписали передаточный акт или иной документ о передаче.
Продавец передает, а покупатель принимает объект по передаточному акту или иному документу о передаче, который подписывают обе стороны (абз. 1 п. 1 ст. 556 ГК РФ).
- Риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимости перешел к покупателю.
Если иное не указали в договоре, после того как продавец исполнил свою обязанность – передал объект покупателю, покупатель начинает нести риск случайной гибели или случайного повреждения (ч. 1 ст. 459 ГК РФ).1
1. Принять в срок, который оговорили в договоре
Стороны обязаны соблюсти срок, в который договорились произвести приемку-передачу объекта.
Если одна из сторон не хочет передавать квартируь, то это считается уклонением от подписания передаточного акта. В таком случае покупатель вправе через суд требовать передачи квартиры на условиях, которые предусмотрел договор (ст. 398 ГК РФ).
Сторона, которая уклоняется, обязана возместить убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1 ст. 393 ГК РФ). Договор может предусматривать уплату неустойки за уклонение любой из сторон от подписания акта. В таком случае убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 394 ГК РФ).
На практике нет споров, в которых одна из сторон только уклоняется от подписания передаточного акта. Требования связаны не столько с передачей недвижимости, сколько с регистрацией перехода права. То есть сторона одновременно уклоняется и от регистрации, и от подписания передаточного акта. Например, продавец передумал продавать квартиру. Если же покупатель стал собственником, а продавец скрывается, то покупатель просто занимает квартиру без передаточного документа.
2. Проверить техническое состояние недвижимости
Покупателю необходимо проверить техническое состояние объекта два раза.
Проверка 1. До регистрации перехода права собственности в Росреестре, когда покупатель подписывает договор. Стороны фиксируют в договоре состояние квартиры, которое устраивает покупателя.
Проверка 2. После регистрации, когда покупатель уже стал собственником и принимает квартиру по передаточному акту.
Если продавец передает квартиру до регистрации и стороны вместе с договором подписывают акт приема-передачи, то покупателю нужно проверить техническое состояние квартиры один раз.
Покупателю нужно убедиться, что состояние квартиры его устраивает, и если есть недостатки, то он о них знает. Что именно проверять, зависит от конкретной ситуации и квартиры, но почти всегда стоит удостовериться по основным моментам.
1. Перепланировка.
Нужно проверить, не произвел ли продавец или его предшественник незарегистрированную перепланировку. Для этого нужно сверить кадастровый план с тем, что покупатель видит в квартире, например, обмерить площадь и сравнить ее с указанной в кадастре.
2. Состояние стен, полов и отделки.
Стоит проверить даже самые удаленные места в квартире. Например, если квартиру заставили мебелью и висят ковры, то покупатель при поверхностном обзоре не увидит грибок и состояние паркета, не увидит значительных глубоких трещин под обоями.1
3. Необходимое оборудование.
Чтобы полноценно эксплуатировать объект, нужно необходимое санитарное, электрическое и газовое оборудование внутри недвижимого имущества. Стоит удостовериться, не вынес ли продавец оборудование, без которого невозможно пользоваться объектом, и исправно ли оно работает.
4. Мебель, встроенная техника.
Если покупатель принимает квартиру после регистрации договора, то нужно заранее зафиксировать, что именно остается в ней. Бывает, что внутреннее наполнение мебелью имеет для покупателя существенное значение. Например, без техники или встроенной мебели покупатель не стал бы приобретать квартиру в принципе или за определенную стоимость.
В таком случае лучше составить отдельно договор на продажу техники или мебели и принять их по отдельному акту.
Другой вариант: в самом договоре перечислить объекты, которые получает покупатель, и указать, что их стоимость входит в цену квартиры.
Если при осмотре покупатель обнаружил дефекты, нужно подробно описать их в акте или договоре.
3. Забрать ключи и документы
Вместе с квартирой продавец передает ключи и технические документы, которые относятся к квартире. Стороны в акте приема-передачи указывают эти технические документы, например, кадастровый паспорт, технический план, схемы, экспликации, иные документы.
Полный перечень документов, которые покупатель желает получить, лучше заранее согласовать в тексте договора или в отдельном приложении.
Покупателю стоит в договоре обязать продавца передать документы, которые относятся к квартире и к предметам на в квартире (к мебели, к технике), если их тоже передают.
У продавца нет оснований отказывать покупателю, поскольку ему не нужны документы на чужую собственность. Если этого не сделать – покупатель не может быть уверен, что продавец передаст документы.
Чаще всего используют типовую формулировку: «Одновременно с недвижимым имуществом передаются следующие документы: кадастровый паспорт, планы, схемы, экспликации, ключи». Лучше не использовать такую формулировку, а указать конкретные документы, которые продавец должен передать.
Когда технической документации много, то стороны могут составить дополнительный документ, например, акт приема-передачи технической документации.
В некоторых случаях составляют отдельный акт приема-передачи ключей. 2
Что нужно указать в акте
В передаточном документе нужно указать:
- наименование сторон и реквизиты договора (кто, кому, по какому договору передает квартиру);
- индивидуально-определенные признаки квартиры (адрес, общую площадь, этаж, кадастровый номер). Если покупаете долю или комнату, то важно указать номер комнаты по кадастровым документам;
- имущество, которое остается в квартире (встроенная мебель, техника).
Отдельно нужно указать, есть ли у покупателя претензии по качеству объекта.
Пример формулировки акта приема-передачи квартиры с условием об отсутствии у покупателя претензий по техническому состоянию недвижимости: «Стороны подтверждают, что на момент приема-передачи техническое состояние квартиры удовлетворительное и позволяет использовать ее в соответствии с назначением.»
Пример формулировки акта приема-передачи квартиры, в котором зафиксировали претензии покупателя к состоянию передаваемой квартиры:
«При осмотре квартиры покупатель обнаружил следующие дефекты:
- протечка в оконном проеме в спальне;
- деформация напольного покрытия (ламината) в коридоре;
- глубокая трещина на стене зала от входа слева под ковром.
Состояние передаваемой квартиры не соответствует состоянию, которое было в момент осмотра 13..11.2024г, когда покупатель принимал решение о покупке квартиры/подписывал договор купли-продажи.
--------------------------------------------
Покупатель подтвердил в передаточном акте, что недвижимость находится в удовлетворительном состоянии. Вправе ли покупатель впоследствии предъявить претензию к состоянию объекта?
Да, вправе, но нужно доказать, что дефекты возникли до приемки квартиры и он не смог сразу их выявить.
Покупатель вправе предъявить претензию согласно общим правилам, которые установила статья 475 Гражданского кодекса (ст. 557 ГК РФ). На практике суд откажет, если на момент приемки покупатель был удовлетворен качеством. Нужно доказать, что дефекты носят скрытый характер и покупатель не мог их выявить сразу.
Стоит ли брать квартиру в старом доме?
Возле моего забора на даче сосед повадился ставить машину. Что делать?
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел./ватсапп/вайбер: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 % на услуги.
Всего хорошего.