Эта статья больше для наших подписчиков независимого телеграмм-канала "ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика" нашего сообщества "Метрономика". Если вы еще не с нами, приходите, подписываетесь.
ЖК "Деснаречье" - один из свежих, но уже уверенно себя зарекомендовавший проект от ГК А101 - лидера застройки Новой Москвы.
Проекту чуть больше года, однако за это время реализовано 85% квартир, представленных в продажу, что составило более 1,8 тысяч квартир.
На старте проекта был представлен Дом 4, который состоит из 9-ти корпусов. Все 9 корпусов образуют собой три закрытых двора из трех корпусов в каждом.
На старте в продаже были представлены три варианта отделки:
- корпуса 4.1 - 4.3 - все квартиры в бетоне, без отделки,
- корпуса 4.4 - 4.6 - все квартиры в предчистовой отделке WHITE BOX,
- корпуса 4.7 - 4.9 - все квартиры предлагались в дизайнерской отделке класса "Стандарт".
Количество квартир в этих трех блоках примерно одинаковое, практически все типы планировок есть во всех трех группах, выбирай себе то, что нравится! Ну и то, что по карману.
Кроме того, были очень удобные опции:
- при выборе квартиры в WHITE BOX в корпусах 4.4 - 4.6 можно было дозаказать дизайнерскую отделку от застройщика одного из трех классов: "Стандарт", "Комфорт", "Бизнес".
- при выборе квартиры с дизайнерской отделкой в корпусах 4.7 - 4.9 можно было сделать апгрейд класса отделки от "Стандарт" к "Комфорт" и "Бизнес".
- понижать уровень отделки нельзя, например, если квартира предлагается в дизайнерской отделке, то попросить продать ее в WHITE BOX не получится.
- если квартира предлагается "без отделки", то ничего сделать нельзя, никаких вариантов изменения типа отделки невозможны.
Но тут в ЖК "Деснаречье" случилось 11 октября 2024.
С этого дня ГК А101 изменил логику своего предложения в Доме 4 "Деснаречья".
Наши подписчики хорошо помнят этот момент, мы написали о нем практически сразу и максимально его разобрали.
В этот день ГК А101 принудительно поднял уровень отделки большой части квартир в блоке 4.4 - 4.6 от WHITE BOX к дизайнерской отделке. Теперь вам предлагается квартира сразу с отделкой "под ключ", но уже по другой цене, которая, как нетрудно догадаться, подросла.
Перед вами предложение застройщика в ЖК "Деснаречье" от 10 октября 2024, до изменений в стратегии продаж.
- 117 квартир без отделки,
- 128 квартир в WHITE BOX,
- 133 квартиры с дизайнерской отделке.
Общее равенство квартир в разных вариантах отделки не предвещает ничего плохого, квартиры в трех разных вариантах отделки и строятся, и продаются в достаточно ровном соответствии.
Утром 11 октября 2024 мы с удивлением обнаружили, что теперь в среднем блоке корпусов 4.4 - 4.6 большая часть квартир предлагается в варианте "дизайнерская отделка".
Вот как стало выглядеть "вчерашнее" распределение квартир этим утром.
Теперь распределение квартир в "Деснаречье" стало выглядеть так:
- 115 квартир без отделки,
- 24 квартиры с предчистовой отделкой WHITE BOX (было128),
- 242 квартиры в дизайнерской отделке (было 133).
Но это еще не все.
Если до этого в "Деснаречье" все квартиры с дизайнерской отделкой предлагались в самом недорогом классе "Стандарт", а любой желающий мог за доплату поднять этот уровень до "Комфорта" или "Бизнеса", то теперь эта опция пропала. Застройщик жестко "прикрутил" к каждой квартире класс отделки, никаких изменений теперь быть не может.
Для понимания масштабов: доплата за дозаказ у ГК А101 отделки от WHITE BOX до дизайнерской сегодня составляет от 9.600 руб за кв.м класса "Стандарт" до 20.000 руб за кв. метр класса "Бизнес". При покупке квартиры, скажем в 60 кв.м. требуется доплата от 576.000 руб до 1.200.000 руб до класса "Бизнес". Данные взяты с сайта застройщика в похожем проекте "Бунинские кварталы".
ЖК "Деснаречье", кто выиграл, а кто проиграл.
Кто-то скажет, что в этом нет ничего страшного, все равно покупатели WHITE BOX будут делать ремонт в квартире и доводить ее до жилого состояния. Все так, да не так.
В "Деснаречье" заниматься финишной отделкой этим покупателям пришлось бы после получения ключей не раньше 2026. А значит, есть временной лаг для того, что бы поднакопить денег на эту отделку. Теперь нужно выкладывать эти деньги сразу, сегодня.
"Вы распределите эти затраты в ипотечных платежах!" - скажут другие. Да, верно, удобная история, но только не в той ситуации, когда ставка рефинансирования 21%. Сегодня вы можете уже имеющиеся денежки на ремонт внести на депозит под 20%, и они будут подрастать.
А ГК А101 говорит вам другое, возьмите ипотеку еще и на добавленную за отделку стоимость, и за эту часть, которую вам навязали через "дизайнерскую" платите те же 20% (или какая у вас ставка?), но банку как ипотечные платежи.
Вы делаете доплату за квартиру, и на эту доплату тоже начинаете платить "конские" проценты ипотеки. Денежки в этой ситуации не будут подрастать, они будут стремительно тратится на проценты ипотеки.
Отделка от застройщика всегда дешевле, чем самостоятельная, да, это так. Но в сегодняшнем финансовом рынке этот постулат подпадает под сомнение для тех, кто берет ипотеку.
Отдельной группой стоят те покупатели "Деснаречья", кто планировал делать финишную отделку своими силами. А такие, поверьте, есть. Особенно среди покупателей студий. Они тоже лишились такой возможности.
Впрочем, ГК А101 в этой истории решает свои задачи.
Он искусственно увеличивает свою выручку за квадратный метр, возможно, даже на этом что-то зарабатывая. Но не так много, финишная отделка ему тоже встает в копеечку. А судя по тому, что за последние полгода во всех проектах ГК А101 в продажу поступил, а значит получил рефинансирование только дом 7 в ЖК "Прокшино", эта дополнительная выручка застройщику очень нужна сегодня, а не потом.
Покупатели с полной оплатой тоже не прогадали. Да, им сильно ограничили сам выбор квартир, отобрав опцию дозаказа отделки, но оплатив ее сегодня они решают проблему стоимости стройматериалов и работ в 2026 году, к тому времени все подрастет.
"Попали" те, кто рассчитывал на ипотеку и хотел отложить затраты на ремонт на пару лет до получения ключей. Впрочем, нынешние ипотечные условия не многим по силе.
Но на этом история с ценами в "Деснаречье" не закончилась...
Два раза в месяц ГК А101 планово поднимает цены во всех своих проектах, в том числе и в ЖК "Деснаречье". Не на все квартиры, не на все варианты отделки, но цены медленно растут.
Но ровно через 4 дня во время планового повышения цен 15 октября ГК А101 еще раз "полюбил" своих покупателей. ТАКОГО повышения стоимости в ЖК "Деснаречье" не было ни разу.
Мы детально разобрали изменение цен на каждую квартиру, если интересно, читайте здесь.
Тем самым, цены в "Деснаречье" в октябре подросли трижды, 1, 11 и 15 октября. А потом еще 1 ноября, мы и это разобрали, а теперь еще и 15 ноября, и их мы тоже разберем.
МЕТРОНОМИКА ДАРИТ ПОДАРКИ! Яндекс Станция Макс в подарок покупателям квартир в "ДЕСНАРЕЧЬЕ".
Весной мы запустили свою эксклюзивную акцию, в рамках которой каждый покупатель квартиры, принявший в ней участие получает от нас в подарок отличный подарок - Яндекс Станцию Макс! Детали в нашем телеграмм канале ЖК Деснаречье ❇️ Метрономика.
И приходите в ниши ТГ каналы, там от нашего сообщества "Метрономика" мы дарим ценные подарки покупателям квартир в жилых комплексах ГК А101.
"Метрономика дарит подарки! - эксклюзивная акция только для подписчиков наших телеграмм - каналов:
Подборки наших статей:
ЖК "Деснаречье" от ГК А101 - 12 статей,
ЖК "Бунинские кварталы" от ГК А101,