Виктор Зубик, основатель компании Smarent, рассказал, какие ЖК он рассматривал при выборе квартиры для своей семьи в семейную ипотеку в бюджете до 30 млн, и разобрал их плюсы и минусы.
Сегодня мы выбираем квартиру для семьи. Параметры такие: семейная ипотека, бюджет до 30 млн ₽, внутри МКАД с хорошей территорией.
ЖК «Символ» от Донстроя
ЖК «Символ» удачно расположен между станциями метро Римская и Авиамоторная, в шаговой доступности от ТПУ «Серп и Молот» и рядом с Третьим транспортным кольцом. До центра Москвы всего 10 минут на метро. С транспортной доступностью все отлично, но шум от ТТК и не лучшая экология компенсируют удобство. Несмотря на это, жители в целом довольны.
Проект — пример джентрификации: промзоны заменены современным жильем, хотя экологию портят загруженные дороги и, по слухам, крысы в первых очередях, что активно обсуждают блогеры. Донстрой заметно улучшает инфраструктуру и территорию, открывая новые очереди и поддерживая парк «Зеленая река». Управляющая компания за высокую плату обеспечивает достойный сервис, но шум от ТТК остается значимым минусом.
Мне нравятся обжитые очереди проекта, но для вложений я бы выбрал часть внутри ТТК, где развитие только начинается — это перспективнее для долгосрочной жизни и инвестиций. Территория большая, 60 га, как у ЗИЛАРТа, что создает ощущение простора. Главный плюс для меня здесь — транспортная доступность: до центра Москвы буквально 10–15 минут на машине, и пробки не так досаждают. Хотя район пока не воспринимается как престижный, он явно недооценен.
Инфраструктура впечатляет: новый лицей им. Баумана, детские сады, школы, World Class с бассейном и фитнесом. При выборе дома важно смотреть на архитектуру на месте — у некоторых зданий, например, в третьей очереди, вид скорее комфорт-класса с улучшениями, чем полноценный бизнес-класс. Поэтому не стоит ориентироваться только на стоимость метра: лучше лично оценить виды и учесть, что со временем они могут измениться.
Трешка 70 м2 с полной отделкой стоит квартира 38 млн ₽ — но это выше нашего бюджета.
Есть евро-3 площадью 65-67 метров – оптимальный вариант для небольшой семьи. Цена составляет около 30 млн, и возможны скидки. Плюс Донстрой часто предлагает рассрочку с довольно привлекательными условиями. Но, конечно, сроки передачи ключей – 2026-27 года, плюс время на ремонт и отделку.
Получается, что прямо сейчас, можно подобрать евро-3 внутри ТТК в бюджете около 30 млн. Какая цена будет, когда дом достроится, и что покажет рынок к моменту выдачи ключей — можно судить по первым очередям «Символа», которые уже заселены. Сейчас средняя цена за квадратный метр здесь около 600 тыс. ₽ с отделкой.
Если вам локация интересна, то есть готовые варианты от города в доме по реновации. Квартиры в нем можно купить через сайт «Мой адрес», и они тоже подходят под семейную ипотеку. С отделкой, готовые к переезду: однушки здесь стоят в районе 16 млн, а евро-3 — 20–25 млн, и это хорошая альтернатива проектам ПИК в данной локации.
Но, если хотите хорошую инвестицию, рекомендую подождать старта нового проекта от Stone — это Stone Rise, который строится за «Символом», рядом с метро Римская. Это уже фактически ЦАО, район Таганки, то есть центральная локация с пешей доступностью до метро, рядом с офисным центром и закрытой территорией. Плюс, возможно, цены на старте будут привлекательными. Stone постепенно выходит на рынок жилья, и их первые жилые проекты – уже в топе по продажам среди московских комплексов. Stone обещает удивить, так что следите за этим проектом — и как только он выйдет в продажу, я обязательно расскажу об этом в Telegram и на Boosty. Подписывайтесь, если почему-то этого еще не сделали.
Ну, и про минусы проекта. Мне не хватает набережной и полноценной парковой зоны для прогулок. Да, рядом есть небольшой Лефортовский парк, но до него еще нужно дойти, и путь этот не самый приятный – это далеко не Кузьминский или Битцевский парки. Однако если для вас важны именно транспортная доступность, удобный комплекс и продуманная планировка, то «Символ» остается одним из лучших вариантов на текущем рынке. С учетом расположения и адекватного соотношения цены и качества — пока что конкурентов ему найти сложно.
ЖК Sokolniki от Stone
Если «Символ» — это масштабный проект, который «прокачивает» район, то Stone Sokolniki — более камерное решение с шармом старой Москвы. Проект находится рядом с метро «Электрозаводская» и «Бауманская» и в пешей доступности от парка «Сокольники».
Среди плюсов: близость к метро (около 10 минут) и парку. Минус — железная дорога под окнами, но обещаны шумозащитные экраны, как в успешных проектах с похожим соседством, например Hide от MR Group.
Stone Sokolniki привлекает отсутствием конкурентов и репутацией застройщика. Планируется бизнес-класс с хорошими планировками и выгодной рассрочкой. Помимо трех корпусов, обещана инфраструктура для жителей: магазины, фермерские лавки, химчистка, кружки для детей и спортстудия для взрослых. Школы здесь не будет, но предусмотрен частный детсад на 50 мест.
По ценам и условиям рассрочки проект тоже радует. До 30 млн можно без проблем найти хорошую евро-3.
Железная дорога, возможно, отпугнет некоторых, но лично меня больше смущает насосно-перекачивающая станция. Поэтому перед покупкой нужно обязательно приехать на место и посмотреть виды будущей квартиры. Я бы брал этаж повыше, минимум от 7-го. Лоты на более низких этажах должны быть дешевле, их можно брать под аренду. Потенциальная арендная ставка для евро-3 площадью 60-70 метров, на мой взгляд, будет в районе 250 тыс. ₽ в месяц. Это действительно точечный проект в уже сложившейся инфраструктуре старой Москвы.
Сейчас действительно можно зацепить классную евро-3 за примерно 27 млн. С учетом гибких условий оплаты это становится еще привлекательнее — внести 20% от стоимости, остальное закрыть рассрочкой на период строительства, а затем, когда дом уже практически готов, перейти на семейную ипотеку.
Если говорить о евро-4, то здесь уже цены сравнимы с «Символом», но и площадь больше — за 87 метров просят 36 млн.
ЖК Shagal от Эталона
ЖК Shagal на территории бывшего завода ЗИЛ — амбициозный проект, который может стать новой точкой роста района. Это пример джентрификации, превращения промышленной зоны в современный квартал с нуля, без старых зданий и инфраструктуры. Напоминает «Символ», но еще масштабнее.
По инфраструктуре ЖК Shagal тоже радует: 8 детских садов, 2 школы, поликлиники, офисы, магазины, кафе и рестораны буквально в шаговой доступности. Таким образом, комплекс полностью соответствует концепции «город в городе». Транспортная доступность тоже хорошая: до метро «Технопарк» — от 5 до 20 минут пешком. В будущем планируется также возведение пешеходного моста, который соединит комплекс с Даниловской набережной и станцией метро «Нагатинская».
Застройщик уделяет внимание не только жилью, но и комплексному преобразованию всей территории, делая ее самодостаточной и продуманной. Общая площадь проекта составляет около 108 га. На подходе также и инфраструктура для семей: первый детский сад откроется совсем скоро, следом за ним, к 2029 году, появится и школа. Это неплохой темп для нового района, но родителям с детьми школьного возраста, конечно, стоит учитывать временной разрыв.
Сравнивая проект с «Символом», я вижу несколько ключевых преимуществ. Во-первых, это наличие набережной, которая добавляет огромную ценность локации, особенно с учетом планов по ее дальнейшему благоустройству. В Shagal планируются видовые квартиры на высоких этажах — что для меня, как любителя высоких этажей, является важным моментом. Поблизости находится парк «Коломенское», хоть и доступен преимущественно на автомобиле, а на набережной есть прогулочная хона. Также рядом наш московский «диснейленд» – Dreamland с парком и бассейнами, это хорошая зона для отдыха и развлечений летом. Для меня важно, что это все еще точка роста: несмотря на активное строительство, район будет развиваться и, вероятно, станет одним из самых интересных и востребованных в Москве.
Возьмем, например, евро-3 площадью 63 метра с ценой около 28 млн ₽ или евро-4 на 90 квадратов за 40 млн. Цены, безусловно, кусаются, но важный нюанс — это сама рассрочка, которая помогает грамотно распределить платежи.
Для примера, квартира стоимостью 32 млн потребует первоначального взноса в районе 3,2 млн ₽. Дальше идет трехлетняя рассрочка, и уже по окончании строительства можно будет либо внести остаток, либо перейти на ипотеку, например, семейную. Такой подход позволяет многим покупателям избежать классических ипотечных условий на этапе стройки, что в долгосрочной перспективе может сэкономить существенную сумму на процентах.
Will Towers от УЭЗ
Не всем нравится район ЗИЛ, многие традиционно выбирают ЗАО. Поэтому я посмотрел и в эту сторону, а именно на проект Will Towers. Тут сочетаются те самые виды на МГУ, зеленые просторы Матвеевского парка и близость к Раменкам, району, который обожают москвичи.
Проект должен был состоять из двух очередей (6 башен). В 2024 году будет сдана первая очередь, а вот про вторую ничего не слышно – котлована нет, и никаких намеков на скорый старт тоже нет. Это означает, что покупателям первой очереди придется терпеть не только строительный шум, но и соседство с недостроем или пустырем, что явно не способствует комфорту.
Ситуация с инфраструктурой и природой тоже вызывает вопросы. Хотя сама речка Раменка могла бы стать отличной зоной для прогулок, облагораживать ее не торопятся. Проект вроде бы обещает стать «городом в городе» с нужными для жизни учреждениями, как у Shagal, но заметно ему уступает по масштабу (всего 8 га территории против 108 га у Шагала) и в плане благоустройства.
И еще важный момент — удаленность от метро. До станции «Минская» добираться довольно далеко и неудобно.
Will Towers действительно впечатляет своими видами и зелеными пространствами, особенно для тех, кто ценит архитектуру и немного изолированное, «воздушное» расположение — ведь плотной застройки рядом нет. Здесь действительно просторные дворы на пару гектаров, закрытые от машин, а также обещают школу и два детских сада.
Но я решил отказаться от этого проекта, главный минус – отсутствие большой продуманной территории.
Базово квартира евро-3 площадью около 85 квадратов стоит 34-35 млн ₽, но изначально цены были более привлекательными. И для многих это оказывает решающим моментом.
Что имеем в итоге? Получается, что это компромиссный бизнес-класс, особенно для семей: когда у людей есть дети, они хотят гулять с ними в безопасной и красивой зоне, и важно, чтобы двор и территория комплекса соответствовали ожиданиям.
В архитектурном плане застройщик постарался, фасады и подъезды смотрятся стильно и современно, но вот с инфраструктурой и внутренним двором явно недоработано. Минимум магазинов, полное отсутствие благоустройства территории и зеленой зоны превращают проект в дом на отшибе — эффектный снаружи, но немного пустой внутри.
Soul от Forma
ЖК Soul — интересный проект, который как бы предлагает всем, кто облизывается на Прайм Парк, «поймать дзен» по бюджету и выбрать что-то в духе премиума, но более доступное.
Soul выглядит эстетично: британский дизайн, итальянский дух исторической изофабрики, каток зимой и фонтаны летом.
И с транспортом тоже все неплохо: до метро Сокол 14 минут пешком, в пределах двадцати.
Однако, как и в любом проекте, есть нюансы, и они могут всерьез повлиять на выбор. Самый весомый минус — близость железнодорожных путей. Это, конечно, важный фактор, который может добавить в жизнь больше вибраций и звуков, чем хотелось бы в мечтах о тихой премиальной квартире.
К тому же, сам проект рассчитан на долгое строительство. Первая очередь, по сути, только на старте, а планов, судя по всему, вплоть до 2030 года хватит. Плюс, в радиусе идет активная застройка, реновация.
Проект Soul, действительно, «продает мечту» — историческое здание в стиле итальянского ренессанса, яркие фасады и вид на Тимирязевский парк. Плюс ко всему, расположение рядом с метро «Сокол» добавляет ему привлекательности, как и архитектура от британского бюро. Но все это соседствует с менее радужной реальностью. Тоннель и железнодорожные пути — это шум, идущий в комплекте с эстетикой, и многие потенциальные покупатели, не до конца оценившие окружение, могут оказаться в легком шоке.
Вариант видовой евро-4 квартиры с угловой планировкой площадью 80 метров стоит 33 млн ₽. Тем не менее передача ключей будет в 2028 году, что может смутить многих: вряд ли каждый готов вложить деньги сейчас и ждать целых четыре года, а это 2,5 млн ипотеки. Именно поэтому я отказался от этого проекта, хотя он классный, и в 2029 году проект будет топовым.
Я намеренно не говорю, в каком проекте я в итоге купил квартиру и не призываю к «автоследованию», потому что покупка «моей» квартиры соответствует конкретно моей стратегии и целям. Другого человека такая инвестиция может сильно разочаровать, кому-то сейчас и не нужно покупать большую квартиру даже в «семейку», а правильнее купить студию или евро-2 на вырост. Именно для таких случаев у нас есть пакет «Лайт» с низкой стоимостью и хорошим набором услуг.