Семья берет ипотеку, а старую квартиру оформляет в залог банку. В связи с этим возникают вопросы:
Можно ли продать квартиру, которая находится в залоге у банка?
Можно ли выставлять такую квартиру на продажу, чтобы вырученными деньгами погасить имеющуюся ипотеку?
Какие условия бывают у банка в этой ситуации?
Залоговое имущество предоставляется банку в качестве гарантии выполнения обязательств, что накладывает на него определённые ограничения. В частности, запрещается оформление договора дарения, продажа, обмен, а также использование этого имущества в качестве залога по другим займам и кредитам.
Способы преодоления данного ограничения в юридической практике, как правило, основываются на одном и том же принципе: перед продажей квартиры необходимо погасить долг. Тем не менее, законодатель разработал новые механизмы для граждан, имеющих ипотечные обязательства.
В соответствии с новыми изменениями в законодательстве, появилась возможность независимой продажи залоговых квартир физическими лицами, что упрощает процесс продажи недвижимости, находящейся под залогом у банка.
Процедура самостоятельной продажи начинается с подачи заявления заемщиком в банк, когда появляется очевидность невозможности дальнейшего планового погашения кредита. В течение десяти рабочих дней банк обязан ответить, указав остаток долга, рассчитанный на дату окончания срока самостоятельной реализации имущества и минимальную продажную стоимость. Заёмщику предоставляется от 4 до 6 месяцев на продажу имущества, при необходимости этот срок может быть продлён по соглашению с банком. В это время банк не вправе обращать взыскание на квартиру.
Важно отметить, что продажа имущества по цене ниже установленной минимальной стоимости, утверждённой банком, запрещена. Тем не менее, в дальнейшем банк не вправе продавать имущество заемщика ниже установленной им же минимальной цены.
При продаже заключается трехсторонний договор, средства от продажи зачисляются на банковский счет, определённый банком. Разница между продажной ценой и задолженностью по кредиту возвращается заёмщику за вычетом расходов банка.
Можно ли отдать в залог квартиру, в которой имеются детские доли?
Согласно действующему законодательству, имущество ребенка формально принадлежит исключительно ему, и родители не имеют права им распоряжаться без определенных ограничений. Например, если недвижимость была приобретена с использованием материнского капитала или в ней имеются детские доли на любом другом основании, для её продажи необходимо получить согласие органов опеки. Обеспечивается защита прав детей, за счёт покупки аналогичной по параметрам доли в новом жилье для каждого ребёнка, зарегистрированного на данной жилплощади.
Можно ли оформить залог на недвижимость, если залоговая квартира находится в другом городе?
Безусловно можно. Законодательством не предусмотрены какие-либо в связи с этим ограничения.
Берут ли дополнительно в залог недвижимость, на которую оформляется ипотека (две недвижимости в залоге)?
Ипотечное имущество уже находится в залоге у банка, который выдал ипотечный кредит. Поэтому дополнительный залог не требуется, и это имущество нельзя использовать в качестве залога для других кредитов и займов.
В некоторых случаях возможно использовать несколько залогов для получения одного кредита, однако это зависит от политики конкретного кредитора.
Каждое финансовое учреждение устанавливает свои критерии оценки залога. Некоторые кредиторы предлагают более гибкие условия, позволяя использовать несколько объектов в качестве обеспечения, в то время как другие могут ограничивать количество имущества, которое можно оформить в залог.
Кроме того, кредиторы, как правило, проводят оценку залога, чтобы убедиться, что его стоимость адекватна или превышает сумму кредита. Таким образом, если вы планируете использовать несколько залогов, важно уточнить условия у выбранного кредитора и обеспечить, чтобы совокупная стоимость залогов соответствовала требованиям.
Как оценивается залоговая недвижимость, в каком соотношении или процентах от ее стоимостии нужно ли оформлять оценку недвижимости старой квартиры, которая идет под залог?
Залоговая недвижимость оценивается независимой организацией, специализирующейся на оценке, которая справедливо определяет рыночную стоимость имущества. На основании этого расчёта банк оценивает свои риски и принимает решение о том, удовлетворять ли заявку на кредит или нет. Как правило, залоговая стоимость имущества должна составлять не менее 70-80% от предоставляемого кредита, хотя такие показатели определяются внутренними критериями банка.
В случае ипотеки, дополнительное залоговое имущество чаще всего не требуется, так как будущая квартира уже является залогом для банка.
Какие банки берут под залог недвижимость?
Недвижимость в качестве залога используют все крупные банки Российской Федерации.
Можно ли использовать залог при покупке квартиры по льготной программе или только на вторичное жилье?
При покупке квартиры по льготным программам, таким как, например, программа «Поддержка семей с детьми» или «Ипотека на новостройки», залог может использоваться.
В большинстве случаев залогом выступает сама покупаемая квартира, но могут быть и другие варианты. Например, банки могут принимать в залог и другие активы заемщика, если это предусмотрено их внутренними правилами.
Материал подготовила - Полина Константиновна Степанова, помощник юриста ООО «Мариокс центр»