Вот уже 3 года, как мы специализируемся на флиппинге квартир. Работаем в основном, по Москве, в пределах МКАД. Пробовали брать несколько квартир ещё ранее в Санкт-Петербурге, но нам не понравилось. Так как затраты примерно те же, а маржа существенно ниже.
Так получилось, что мы исторически специализируемся на вторичной недвижимости. Это дома 1960х-80х годов постройки. Редко выходим за эти рамки. При этом, сами все живём в новостройках, и всё смотрим в сторону флиппинга новостроек. Честно говоря, единственное, что останавливает - так это порог входа. Он существенно выше, чем в старом фонде. И если в старом фонде можно купить квартиру за 8-15 млн руб под флиппинг, то в новостройках ценник в среднем, в 2 раза выше. В силу того, что мы развиваемся за счёт денег инвесторов, то для нас такая авантюра - это большой риск. Одно дело рисковать только своими деньгами, совсем уже другое дело - рисковать деньгами инвесторов.
В связи с этим, в голову пришла идея найти нечто среднее. И этим самым средним нам показалась реновация. Ведь эти дома новые, с увеличенными площадями квартир, по сравнению с остальными новостройками, при том, они существенно дешевле.
Первым делом, мы нашли для себя список всех уже построенных домов по реновации, которых оказалось более 300 штук!
Далее, отобрали те, которые подходили бы под наши основные критерии: в пределах МКАД, до 10 минут пешком от метро.
И следующим шагом уже начали отбирать те дома, в которых были на продаже квартиры.
Из нескольких сотен, их осталось всего несколько десятков, и те поделились на 2 категории: вторичка от собственников физических лиц, и первичка от города.
Если с первой категорией всё понятно, то вот вторая продаётся исключительно только на аукционе.
Мы решили рассмотреть и тот и другой вариант.
Что мы увидели на вторичном рынке реновации: огромное разнообразие архитектурных решений. Реновационные дома - прошлых лет в своей массе очень разнообразные. Есть уже прилично морально устаревшие. А есть и.... Ничем не отличимые снаружи от соседних домов!
Для примера, вы здесь отличите, какой из домов - дом по реновации?
На фото представлен ЖК Вестердам.
И вот, как он выглядит внутри:
А вот, как выглядит в том же самом ЖК реновационный корпус изнутри:
Как видите, разница внутри очевидна, а снаружи их не отличить, и если не знать - вы никогда не догадаетесь, на сколько разные перед вами изнутри стоят дома.
На первичном рынке реновации также отличаются дома. Но у них уже намного больше общего, так как их в основном строят три застройщика: "Фонд реновации", КП "УГС", и крупнейший в России застройщик "ПИК".
К слову, реновационные дома у ПИКа выглядят внутри точно также, как и коммерческие серии Комфорт. Но у реновации есть свои плюсы: это планировки увеличенных площадей и наличие балконов и лоджий, чего давно уже нет у ПИКа в коммерческих корпусах серии Комфорт. Снаружи дома выполнены из точно таких же плит, но отличается архитектурная плитка, покрывающая эти панели, потому, опять же, вы могли даже и не подумать, что это тоже ПИК!
Отличительной чертой всех реновационных домов является вот такой базовый кухонный набор из мойки и плиты с духовым шкафом:
А показы новостроек осуществляются массово.
Так например, на одну из квартир помимо нас пришло ещё человек 20-25. И все с серъёзными намерениями выиграть аукцион. Позднее, пообщавшись с экспертами, мы узнали, что на этих аукционах в конечном итоге стоимость квартир разгоняется до рыночных, что делает их покупку невыгодной. А вторичка также не так выгодна, при том, ей приходится конкурировать по уровню с другими новостройками, а по ценам со старыми домами.
К тому же, чаще всего реновационные квартиры юридически сложные, с большим количеством собственников и прописанных, либо со свежим наследством, что также добавляет своих рисков.
Проанализировав все плюсы и минусы реновации, мы для себя поняли, что она не подходит под флиппинг, так как несёт в себе много рисков, сочетая в себе минусы старого фонда и минусы в виде цены нового фонда. Хотя, для личного проживания при ограниченном бюджете и намерении жить в новостройке большой площади с балконом - это отличный вариант!
Ну и совсем уж контрастно в реновационных домах часто можно встретить вот такие картинки:
А вы бы взяли себе квартиру для личного проживания в реновационном доме? А с целью инвестиций? Поделитесь в комментариях.