Высокая ключевая ставка огорчила не только потенциальных ипотечников, но и арендаторов. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, разбирает итоги октября на рынке аренды и анализирует, какие факторы влияют на цены и почему арендные ставки не снижаются.
Как повышение ключевой ставки влияет на рынок аренды?
Ключевая ставка в 21% – это не просто сухая цифра из сводок Центробанка, а настоящая переменная, влияющая на жизнь миллионов. Когда аналитики намекают, что в декабре 2024 года она может подняться до 23%, а то и 24%, становится ясно: рынок готовится к новым реалиям. Но мало кто задумывается, что высокая ключевая ставка затрагивает не только ипотеку, но и аренду. Как это связано? Давайте разберемся.
Для начала вспомним, что повышение ключевой ставки приводит к росту ставок по ипотечным кредитам. Желающие купить жилье берут калькулятор, смотрят на ежемесячный платеж и с тоской остаются на арендуемой жилплощади. Спрос на аренду растет, но предложение остается прежним, что автоматически поднимает цены. Закон рынка: если все хотят арендовать, а новых квартир не появляется (или появляется мало), стоимость аренды летит вверх. Именно это и произошло в 2024 году, когда средние арендные ставки в Москве выросли на 40%. А до конца года, как пишут СМИ, можно ждать еще +15%.
Рассмотрим ситуацию на практике. Допустим, вы снимали уютную однушку за 50 тыс. ₽ и свысока поглядывали на «глупых» инвесторов в квартиры. Но тут собственники начали повышать аренду: кому-то – в рамках инфляции на 10-15%, а кому-то прилетел «сюрприз», что новая цена составит 80 тыс., а то и 100 тыс. ₽. Многие арендаторы отреагировали остро: обиделись и съехали, но в итоге нашли вариант лишь еще дороже, при этом заплатили залог, комиссию риелтору и за транспортировку вещей.
Даже в ПИКовниках аренда бьет по карману. Например, в ЖК «Кронштадтский 9» возле метро «Водный стадион» аренда евро-2 будет стоить 90–110 тыс. ₽.
А если заглянуть в проекты бизнес-класса, например, около «Москва-Сити», даже совсем не рядом с метро, то там цены уверенно стартуют с отметки в 120 тыс. ₽.
Возникает извечный вопрос: а стоит ли вообще инвестировать сейчас в квартиры под аренду? С одной стороны, покупка квартиры выглядит как надежное вложение. Например, квартира за 14 млн ₽, сдающаяся за 100 тыс. ₽ в месяц (Кронштадтский 9), приносит годовой доход около 1,2 млн ₽. Это почти 8,5% годовых, и к тому же квартира остается вашим активом, который еще вырастет в цене.
Но с другой стороны, есть же банковский вклад. С текущей ставкой в 20% он приносит с тех же 14 млн 2,8 млн ₽ в год, но налог здесь будет выше, чем для самозанятого при сдаче квартиры в аренду. Если грубо разделить на 12, то получим 200 тыс. ₽ в месяц вместо 100 тыс. ₽ при аренде. Но, как говорится, не все так однозначно.
Когда мы говорим про аренду квартиры, то нужно учитывать арендный доход и потенциальный рост стоимости объекта. Будет ли с учетом инфляции и развития района однушка на Кронштадтском стоить миллионов 20 в 2026-2027 годах? Очень может быть. Более того, положить на депозит 14 млн ₽ - это глупое решение, и вряд ли кто-то так делает, а потом спит спокойно. Плюс, чтобы купить квартиру, не нужно иметь на руках все 14 млн. Например, в семейную ипотеку квартиру можно взять со взносом 3 млн ₽ под 6%. Ежемесячный платеж будет 72 тыс. ₽, то есть ваш арендатор будет полностью оплачивать вашу ипотеку и даже больше.
Как меняется рынок аренды?
Но посмотрим на аналитику крупных управляющих компаний, таких как ДОМ.РФ и Смарент.
ДОМ.РФ показывает, что количество новых квартир в аренде на рынке выросло почти в полтора раза. Люди получили ключи от квартир, купленных в льготную ипотеку, решили их не продавать, а идти в аренду.
При этом спрос тоже вырос, и, например, срок экспозиции квартиры – то есть, время, за которое ее удается сдать – увеличился не сильно: до 28-30 дней. Это вполне нормальный показатель, учитывая общую активность на рынке, плюс сюда входят все квартиры, даже самые неликвидные, которые могут искать своего арендатора несколько месяцев. По опыту Смарент, качественные квартиры в новостройках сдаются буквально за несколько дней.
Если посмотреть на стоимость аренды, то в Москве она выросла на 24% за год, при этом в регионах – лишь на 14%. В Москве доходность от сдачи квартир сейчас составляет около 8% годовых. Это отличный показатель, если учитывать, что недвижимость – это не только аренда, но и рост стоимости объекта. Как мы приводили пример выше, допустим, вы купили квартиру за 15 млн, сдаете ее за миллион в год и через пять лет продаете за 20 млн. В этом случае общий доход составит 10 млн, из которых 5 млн – это доход от аренды, а остальные 5 – от перепродажи. И именно за счет этой двойной выгоды недвижимость продолжает оставаться привлекательной для инвесторов, несмотря на рост ставок по вкладам.
В результате, учитывая рост как предложения, так и спроса, баланс практически не изменился. Объем текущего предложения остается стабильным уже несколько кварталов, и, по данным ДОМ.РФ, в 2024 году на каждую новую квартиру, выставленную на аренду, практически сразу находился арендатор. Это создает дефицит предложения, особенно среди меблированных квартир.
Возвращаясь к вопросу цены, стоит помнить, что рынок аренды – это всегда баланс между хотелками собственников и реальной покупательной способностью арендаторов. Например, одна и та же квартира может сдаваться за 40 тыс. ₽ у одного владельца и за 93 тыс. у другого. Разница колоссальна, но секрет прост: второй владелец грамотно подал объект, провел качественную меблировку и маркетинг. Аналитика показывает, что сдача квартиры с минимальными вложениями, но с максимальной привлекательностью позволяет увеличивать доходность на 20-30% относительно аналогов. И это немало.
Более того, несмотря на высокие цены, выбор квартир, по факту, небольшой. Количество активных объявлений снижается: по Москве -4%. В Петербурге большой прирост на 84%, но это, вероятно, местная специфика, связанная с завершением активного туристического сезона и переходом из посуточной на долгосрочную аренду. В остальных же сегментах количество активных объявлений снижается даже больше, чем в Москве.
Если говорить про срок экспозиции, то в Москве медиана – это 22 дня (напомню, сюда входят и самые неликвидные «клоповники», которые сдаются месяцами). В Санкт-Петербурге этот показатель чуть выше — 29 дней, а в регионах — 35 дней. Это хорошие показатели, которые подтверждают высокий спрос в крупных городах, несмотря на значительный рост арендных ставок.
В Москве, по данным ДОМ.РФ, средняя ставка аренды составляет 111 тыс. ₽, что еще несколько лет назад казалось немыслимым. Для сравнения, в начале 2023 года квартиру возле метро с ремонтом можно было снять за 65 тыс. рублей. Санкт-Петербург отстает, но тоже растет — средняя ставка там увеличилась с 33 до 56 тыс. ₽. В регионах ситуация развивается медленнее: если год назад аренда составляла в среднем 29 тыс., то сейчас — 43 тыс.
Эти изменения заставляют инвесторов пересматривать свои стратегии. Представьте классического «пенсионного инвестора», мечтающего о пассивном доходе от аренды. По мнению Михаила Токовинина, две однушки дают арендный доход на уровне средней зарплаты в регионе. Так, две квартиры в Москве, сдаваемые по текущей средней ставке, могут приносить 222 тыс. ₽ в месяц. Это весьма комфортный уровень жизни для пенсионера. А теперь сравните это с доходностью в регионах. Даже с ростом ставок, разница в покупательской способности заставляет инвесторов концентрироваться на московском рынке, где квартиры сдаются быстрее и приносят больше, особенно с учетом более активного роста цены объекта.
Если посмотреть на структуру предложения по «комнатности», то мы видим низкий объем в сегменте студий и больших квартир (от 100 м2). Да, студий стало больше, но 7% - это все равно очень мало.
Одна из причин, почему не увеличивается доля квартир в аренде — это массовая покупка жилья именно без отделки. Владельцы таких квартир просто не могут их быстро подготовить для сдачи в аренду. Представьте: у вас есть квартира с отделкой. Даже если вы впервые сталкиваетесь с арендным бизнесом, приложив минимальные усилия (немного меблировки, простая уборка), вы выставите ее на рынок. Даже на пустую квартиру, но с отделкой, за половину цены от рынка вы наверняка найдете арендатора, который довезет свою мебель и будет жить.
А теперь представьте квартиру без отделки. Если у вас нет 3-4 млн ₽ на ремонт, то все, она просто простаивает. Каждый месяц вы платите коммуналку (5–10 тыс. ₽), налог на недвижимость и ипотеку. В итоге такие квартиры превращаются в «инвестиционную дыру».
Рынок аренды – это определенный показатель будущего, это опережающий показатель того, что будет с ценами на недвижимость в целом, что логично. И мы видим, что стоимость аренды растет, причем растет на многих крупных рынках, не только в России. Так, в США за 4 года аренда взлетела на 30%, для зрелого рынка это невероятный рост. Согласно данным CBRE, в Дубае с апреля по июнь 2024 года аренда подорожала на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Там факторам роста выступают и климатические, и геополитические причины. Многие открывают офисы, переезжают семьями и привозят сотрудников.
Если мы посмотрим на ежемесячный отчет Смарент, то мы тоже увидим рост в сентябре по всем сегментам рынка, за исключением евро-3 (но это была коррекция после бурного повышения в предыдущий месяц, и уже в октябре этот формат вернулся к общему тренду). Отчет за октябрь скоро будет доступен в нашем Телеграм-канале. И наш отчет – это не «хотелки» с ЦИАН, а реальные цифры. И они отличаются от статистики ДОМ.РФ. Почему? Потому что мы умеем сдавать квартиры.
Наш средний срок экспозиции – не 20 и не 30 дней, а всего 5! И если вы посмотрите на таблицу выше, то увидите, что очень много квартир «улетело» за 1-2 дня. В чем магия?
- У нас отличный сервис, и многие, купившие с нами квартиру на первичке, возвращаются с целью передать ее управление. Мы изначально правильно выбрали объект под аренду с точки зрения локации и планировки, поэтому сдать такую квартиру будет быстрее, проще и дороже.
- Как правило, это новый дом со всей необходимой инфраструктурой, что привлекает арендаторов.
- Мы сразу ставим рыночную арендную ставку для квартиры. Мы не завышаем цену в надежде, что, если не сейчас, то через неделю или месяц придет кто-то, кто готов снимать по любым ценам. Простой – это потеря денег.
- Мы готовы к быстрым показам (никаких – «давайте созвонимся в конце недели»), у нас только официальная аренда с возможностью оплаты картой.
- Все наши клиенты, передающие квартиры в управление получают бесплатный хоумстейджинг, который выделяет квартиру на фоне других объявлений, повышает цену аренды и поднимает привлекательность в глазах арендаторов.
- Мы изначально делаем меблировку под аренду, а не для личного проживания. Все должно быть нейтрально и функционально. Никаких диванов с Авито и кухонных гарнитуров с дачи.
Многие собственники понимают важность хорошей меблировки и обращаются за помощью к профессионалам. Например, наша компания в этом году меблировала уже более 300 квартир. Мы подбираем мебель, делаем квартиры стильными и функциональными, чтобы их легче было сдать, чтобы в них хотелось жить. Если вы скоро получите ключи от своей квартиры, рекомендую воспользоваться этим сервисом. Тариф можно оплатить заранее, до повышения цены, а уже воспользоваться, когда ключи будут на руках.