Продажа недвижимости, которая считается совместно нажитым имуществом, требует нотариально заверенного согласия супруга. Это правило связано с защитой имущественных прав обоих супругов. Рассказываем, в каких случаях это согласие обязательно, а когда можно обойтись без него.
Что такое совместно нажитое имущество?
По закону, все имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместной собственностью, если только брачным договором не установлено иначе. Но есть исключения. Не входит в совместно нажитое имущество недвижимость, которая:
- принадлежала одному из супругов до брака;
- куплена в браке, но на личные средства, которые были у супруга до свадьбы;
- получена в дар, по наследству или по безвозмездной сделке (например, приватизирована).
Супруги могут составить брачный договор, чтобы сами определить, что будет считаться совместной собственностью. Договор может касаться всего имущества, отдельных объектов или конкретной недвижимости.
Когда обязательно согласие супруга?
По закону, распоряжаться общей собственностью супругов можно только с обоюдного согласия. То есть, если один из супругов продает совместную недвижимость, подразумевается, что второй дал на это согласие. Но в некоторых случаях требуется именно нотариально заверенное согласие. Вот когда оно нужно:
- при сделках с имуществом, которое требует государственной регистрации;
- если по закону сделка должна быть оформлена у нотариуса;
- если сделка подлежит обязательной регистрации в госорганах.
Пример: право собственности на недвижимость и передача этого права покупателю по договору обязательно регистрируются в Росреестре. Поэтому при продаже совместной недвижимости без нотариального согласия супруга не обойтись.
Что будет, если согласие не получено?
Даже если согласие супруга не оформлено, это не станет причиной для отказа в регистрации сделки в Росреестре. Но в этом случае в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) появится отметка о том, что согласие отсутствует.
Супруг, чьи интересы были нарушены, может подать в суд. У него есть год с момента, когда он узнал или должен был узнать о продаже, чтобы оспорить сделку. Суд может признать сделку недействительной, если выяснится, что были нарушены права одного из супругов.
Что происходит при разделе имущества?
Если один из супругов, например, продал недвижимость на невыгодных условиях или без согласия второго супруга, это может повлиять на раздел имущества. С 1 сентября 2022 года суд может отойти от равного раздела, если будут доказаны недобросовестные действия. Например, если один супруг продал имущество в ущерб общим интересам или скрыл его, суд учтет это при разделе.
Важно: Если в суде выяснится, что недвижимость была продана не в интересах семьи, стоимость этого имущества может быть учтена при разделе. Это может существенно повлиять на доли каждого из супругов.