Кризисы на рынке недвижимости - это страшная штука. Может показаться, что они вроде как затрагивают только одну отрасль (недвижимость), но это не так: после появления серьезных проблем у застройщиков следуют серьезные проблемы у кредитующих их банков, и далее по цепочке это может вылиться в очень серьезный глобальный финансовый кризис.
Например, так было в США в 2008 году, а сейчас подобные процессы уже крупномасштабно наблюдаются в Китае. В России все последние годы многие аналитики предупреждали о надувании "пузыря" на рынке недвижимости, я тоже не раз об этом писал. Вот, например, как раз год назад:
И похоже, первые серьезные сигналы реализации кризисного сценария на российском рынке недвижимости начинают поступать.
И поступили они, когда открылись результаты работы крупнейшего в стране девелопера - ГК "Самолет" за 3 квартал, то есть, с того момента, как перестала действовать льготная ипотека.
Группа компаний "Самолет" - это крупнейший застройщик в России, в корпорацию входит 56 компаний, работающих в 300 российских городах.
Итак, что же происходит с компанией? Для начала - операционные результаты.
Нам важно сравнение данных именно по третьему кварталу - выделил их.
Смотрите: новые продажи в натуральном выражении рухнули почти вдвое - на 45%, в деньгах - на 37%, в количестве заключенных контрактов - на 40% (это к 3 кварталу прошлого года, к 1 и 2 текущего - еще сильнее).
Примечательно, что в своей публикации ГК "Самолет" делает сноску:
На базе данных из Росреестра и ЕИСЖС продажи в метрах в 3 квартале 2024 в РФ снизились более, чем на 50% год к году.
То есть, показывает тем самым, что ее падение продаж на 47% - это еще лучше, чем падение продаж по стране в целом.
Это операционные показатели. Но куда важнее будут финансовые, к которым привело такое обрушение продаж.
Согласно данным отчетности по РСБУ, чистая прибыль компании за 9 месяцев текущего года сократилась на 71,16% до 1,79 млрд рублей, но при этом если вычленить финансовый результат только за 3 квартал, то там уже получится убыток 1,4 млрд рублей. С такой динамикой годовой результат будет околонулевым, а возможно - и отрицательным.
Но при этом в компании за этот же период кратко выросла долговая нагрузка: долгосрочные обязательства - в 2 раза (на 100,14%), достигнув суммы 181,55 млрд рублей, а краткосрочные - почти в 3 раза (на 194,95%), достигнув суммы 61,9 млрд рублей.
Чтобы посмотреть, как оценивает такие результаты компании коллективный разум инвесторов - достаточно взглянуть на динамику его акций. С начала текущего года они обвалились в цене на 64% (с 4030 до 1430 рублей за бумагу), последний виток обвала пришелся на конец октября, как раз после публикации показателей за 3 квартал.
Для сравнения, индекс Мосбиржи за это же время упал менее чем на 20%. То есть, "Самолет" выглядел втрое хуже рынка.
И, для понимания, на пике славы льготной ипотеки его акции доходили в цене до 5800 рублей.
А чтобы увидеть, как инвесторы оценивают способность "Самолета" рассчитаться по своим долгам - достаточно посмотреть на динамику его облигаций. Сейчас они показывают самую высокую доходность на рынке корпоративных бондов, некоторые выпуски - вблизи 35-40% годовых! Это примерно ожидание дефолта. Кстати, рядом с "Самолетом" там и другие девелоперы, например, "Брусника".
Все это прямые доказательства сильного ухудшения финансового состояния "Самолета". А вот косвенные, но кому-то они покажутся даже более прямыми.
Мажоритарные акционеры компании распродают свои акции по сильно упавшей цене! Например, недавно появилась новость, что из капитала компании вышла группа компаний "Киевская площадь", принадлежащая миллиардеру по имени Год Нисанов (№50 в российском рейтинге Форбс, состояние почти 3 млрд долларов). Им ранее принадлежали 10% акций компании, и они от них избавились.
Так что, думаю, тут можно смело утверждать, что это только начало. И причины тут носят не локальный, а именно системный характер. Все они завязаны на принцип работы российских девелоперов, отмену льготной ипотеки и высокую ключевую ставку, которая теперь с нами надолго.
После введения программы льготной ипотеки, многие более-менее обеспеченные россияне ринулись спасать свои сбережения от инфляции и девальвации, вкладывая их в квадратные метры. Ведь это вроде как надежно - оно стоит, им можно пользоваться, оно всегда растет в цене, и еще доход может приносить от аренды.
Это привело к тому, что цены на жилье начали расти, сильно обгоняя инфляцию, в результате чего за годы существования программы ценовая доступность недвижимости не выросла, а упала.
На фоне такого роста спроса и цены (ведь это отличная возможность для заработка) российские девелоперы брали кредиты, брали земельный фонд и строили как не в себя. Даже когда льготная ипотека еще действовала, количество построенного, но нераспроданного жилья в последние годы стремительно росло. К отмене программы оно достигало уже более 70% от общего объема.
Но девелоперы все равно занимали деньги и строили, строили, строили в долг в погоне за сверхприбылью, которую в 2020-2023 годах они успели получить немалую. Например, у того же "Самолета" за 2023 год был положительный финрезультат более 6 млрд рублей.
А долг тем временем все рос и рос, достигнув к настоящему моменту почти 250 млрд рублей только по головной компании. А по всей группе - это уже порядка 600 млрд рублей. С учетом того, что прибыль даже раньше была несоизмеримо меньше, а теперь она вообще превратилась в убытки, и возможно - надолго, за счет чего его погашать?
Ситуацию с долгом усугубляет и рост ключевой ставки. Большинство кредитов и займов "Самолета" взяты под плавающую ставку, то есть, расходы на его обслуживание еще и постоянно растут.
Ну просто можно прикинуть, что, допустим, при ставке кредитов и займов 25% обслуживание долга в 600 млрд будет обходиться в 150 млрд рублей. Это в 25 раз больше годовой прибыли компании в лучшие времена и на порядки выше, чем она сейчас.
То есть, уже сейчас расходы на обслуживание долга в сотню раз превышают финансовый результат компании, а что будет дальше? Ведь когда льготную ипотеку отменили, люди уже не будут раскупать квартиры "как горячие пирожки", брать ипотеку дороже 20% - это финансовое самоубийство.
Цены застройщики тоже пока не хотят снижать. Почему? Потому что если начать этот процесс, он может набрать ускорение, и привести к тому, что распродавать построенные квартиры придется вообще в убыток. И велика вероятность, что так и будет.
Я полагаю, цены все же пойдут вниз, потому что долго застройщики так не продержатся. И кто хотел купить жилье и может сделать это не в кредит, тот дождется своего часа. Но вот застройщикам от этого сильно легче не станет.
А также банкам. Потому что у девелоперов, судя по всему, скоро начнется череда дефолтов по обязательствам, как по облигациям, так и по банковским кредитам. Банки в этом случае будут обращать взыскание на залог - построенные квартиры и реализовывать их самостоятельно, но не факт, что смогут покрыть сумму кредитов с резко выросшими процентами. И им тоже придется снижать цены.
Самые связанные с льготной ипотекой банки так тоже могут уйти в убытки, и тут пора вспомнить про вклады под 20-25%, которые там сейчас так активно привлекают. Чем их тогда отдавать?
Так на рынке недвижимости и начинаются системные и глобальные кризисы, когда валятся сначала застройщики, а следом могут повалиться и банки, особенно активно кредитовавшие их и их покупателей.
Если что, подобные процессы уже вовсю наблюдаются в Китае, и там за последний год цена построенной и никому не нужной недвижимости упала на 8%. А крупнейшие застройщики Китая уже проходят процедуру банкротства.
Принцип рыночной экономики - произвести, чтобы продать. Принцип китайской экономики - произвести, чтобы выполнить план. К чему это привело в Китае - уже видим. Но и российские девелоперы, похоже, в последние годы почему-то работали по вот этом неправильному китайскому принципу: активно производили то, что продавалось все хуже и хуже. Вот, теперь пожинают плоды своей жадности и/или активной работы в пользу государства вопреки здравому смыслу (ведь льготная ипотека - это госпрограмма, которую постоянно продлевали именно в целях поддержки бюджета, уж очень немалые налоги платили туда сильно зарабатывающие на этом девелоперы и банки).
Подписывайтесь на телеграм-канал Финансовый гений, чтобы получать еще больше полезной информации и оперативно отслеживать выход новых публикаций на сайте и в Дзене.