Заверение сделок нотариусом в России необходимо, если это указано в законе или оговорено сторонами в договоре (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Это обязательное требование для определенных типов договоров и сделок, затрагивающих права на недвижимость. Давайте подробнее разберем, какие именно сделки требуют нотариального заверения и в каких случаях возможны исключения.
1. Сделки, требующие нотариального заверения независимо от объекта
Некоторые виды сделок требуют обязательного нотариального удостоверения, независимо от того, какое имущество является их объектом. Например, к таким сделкам относится договор ренты (ст. 584 ГК РФ). Это делается для защиты сторон и обеспечения юридической чистоты сделки.
2. Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость
По закону, нотариус должен заверить сделки, связанные с отчуждением долей в праве общей собственности на недвижимость, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
Исключение: Если недвижимость закладывается вместе с земельным участком под ним в праве общей собственности, сделка не требует заверения, поскольку она считается первичной регистрацией права в Росреестре (письма МЭР РФ от 22.07.2019 №14-07-181/19 и от 16.04.2019 № Д23и-12740).
Однако есть ситуации, когда нотариальное удостоверение всё же необходимо. Например, когда отчуждаются доли всех участников по одной сделке или сделка касается имущества, предназначенного для паевого инвестиционного фонда (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости).
3. Сделки с недвижимостью физлиц с особым статусом
Закон требует нотариального удостоверения сделок, затрагивающих имущество несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или находящихся под опекой лиц (ч. 2 ст. 54 Закона о госрегистрации недвижимости). Это касается не только случаев продажи или дарения имущества, но и других сделок, таких как аренда или залог.
4. Соглашения о внесении изменений в нотариально удостоверенные договоры
Любые изменения или расторжение нотариально заверенного договора о недвижимости также должны заверяться нотариусом, если иное не указано в законе (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Аналогичные правила действуют для уступки требования или перевода долга по этим договорам (п. 1 ст. 389, п. 4 ст. 391 ГК РФ).
5. Предварительный договор к сделке с недвижимостью
Если в будущем сделка с недвижимостью должна быть нотариально удостоверена, то и предварительный договор, заключённый для её подготовки, тоже требует нотариального заверения (п. 2 ст. 429 ГК РФ). Это защищает обе стороны и помогает избежать споров в будущем.
6. Договор залога в случаях с нотариально удостоверенными обязательствами
Нотариальное удостоверение договора залога требуется, когда:
- Он обеспечивает обязательства по нотариальному договору (п. 3 ст. 339 ГК РФ);
- Стороны желают обеспечить возможность взыскания заложенной недвижимости без обращения в суд через исполнительную надпись нотариуса (п. 6 ст. 349 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
7. Ипотека, возникающая в силу закона
Когда ипотека возникает в силу закона, например, при покупке недвижимости в кредит, возможно нотариальное заверение договора, если стороны хотят, чтобы заложенное имущество могло быть взыскано без суда (п. 5 ст. 488 ГК РФ, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке).
Подписывайтесь на Сделка.рф для девелоперов, чтобы всегда быть в курсе тонкостей законов!