....в первой половине этого года, перед отменой льготной ипотеки, в воздухе постоянно висел вопрос - обсуждение, что мол либо сейчас придумают что то новое, чтоб продлить в том или ином формате льготную ипотеку, либо цены на недвижимость обязательно рухнут. Причем рухнут как на первичном так и на вторичном рынке.
....наступил июль и вектор рассуждений чуть-чуть чуть поменялся: ну вот сейчас....ну вот еще немного....ну вот-вот и цены на недвижимость полетят вниз⬇️
....конец октября. Всё чаще и чаще можно услышать вопрос: Почему происходит так, что льготные ипотеки отменяют, процентную ставку поднимают, а цена на недвижимость всё равно как на ракете летит вверх🚀❓
Разве не должно быть с точностью наоборот? Чем хуже условия для покупки, тем меньше спрос, а чем меньше спрос, тем ниже цена?
К О Н Е Ч Н О Н Е Т❗️❌
И дело исключительно в полнейшем непонимании каким образом функционирует рынок недвижимости. Справедливости ради надо сказать, что человек не работающий в сфере недвижимости и не должен/не может этого понимать. Так же как не может он понимать процессов происходящих в иных сферах жизнедеятельности, не входящих в круг его компетенций или интересов.
Так почему же так происходит?
Ответ на этот вопрос структурно состоит из нескольких составляющих...
1️. застройщики строят не за счет дольщиков, а за счет проектного финансирования банков и в контрактах проектного финансирования прописана МИНИМАЛЬНАЯ цена квадратного метра, ниже которого продавать просто нельзя (и как правило эта цифра динамичная и стабильно растёт)
2️. высокий уровень инфляции и соответственно и естественным образом вытекающее из него повышение себестоимости строительства, НЕ ПОЗВОЛЯЕТ обрушится цене на недвижимость. В качестве примера: все мы видим как на заправках, почти ежедневно увеличиваются цены на топливо. Аксиома не требующая доказательства! Так почему же квадратный метр построенный из стройматериалов доставленных автомобилем, который ездит на постоянно дорожающем топливе, должен дешеветь?
3️. Застройщики работают не на ближайшую перспективу и даже не на среднесрочную - они работают в долгосрок. В их руках имеется механизм, которым они могут корректировать количество предложений на рынке и тем самым почти свободно и непринуждённо удерживают цену. Краткосрочные колебания дня сегодняшнего, крупных фигур рынка недвижимости практически не волнуют.
4️. и последнее...вторичка не рухнет, потому что так или иначе собственники вторичного жилья привязываются к цене первички. И они лучше выберут подождать лучших времен или вообще сдавать свою недвижимость в аренду, чем продавать её ниже рынка или тем паче ниже своих ожиданий. Ведь каждый собственник как бы предполагает, что у него в кармане есть некий "условный актив", который на сегодняшний день стоит какую то конкретную сумму. Допустим 10 миллионов рублей. Кто же из них со спокойной душой, даже мысленно расстанется хотя бы с 10 % от этой суммы(которой по факту нет, но она как бы есть💰).
Естественно, если у собственника не возникнет какого то форсмажора, требующего вынуть из этого актива хоть какие то деньги - он так и будет держать цену.
И именно это мы все сейчас наблюдаем!
Всем хорошего вечера!
Всегда Ваш в вопросах недвижимости,