Когда собственники планируют сдать квартиру, возникает вопрос: что выбрать — договор аренды или договор найма? Хотя эти термины часто путают, они имеют важные различия, которые могут повлиять на условия договора, права и обязанности обеих сторон.
Разница между арендой и наймом
Наём — это передача жилья для проживания физическому лицу. В таком случае жильё используется, как жилое помещение, а собственник становится наймодателем, а тот, кто снимает — нанимателем. Наём подходит для:
• сдачи квартиры или дома обычному человеку для проживания,
• случаев, когда жильё не используется для коммерческих целей.
Аренда — это передача помещения юридическому лицу или ИП. Договор аренды подходит, если помещение берёт компания для своих сотрудников или для коммерческих целей. При этом можно сдавать как жилое, так и нежилое помещение. В аренде собственник называется арендодателем, а снимающая сторона — арендатором.
Почему важно различать аренду и найм?
Эти различия важны не только для заключения правильного договора, но и для оформления налогов. Договор найма регулирует права и обязанности сторон в отношениях аренды для проживания. Договор аренды, в свою очередь, подходит для коммерческого использования и требует дополнительных условий, если речь идёт о юридических лицах.
Основные моменты договора
При заключении любого из этих договоров важно прописать:
1. Описание помещения — адрес, площадь, наличие мебели и оборудования.
2. Срок договора — аренда и найм могут быть краткосрочными (до 11 месяцев) и долгосрочными (от года и больше). Аренда на срок более года требует регистрации в Росреестре, найм — не всегда.
3. Права и обязанности сторон — порядок пользования, оплата коммунальных услуг, ответственность за состояние жилья и ремонт.
4. Расторжение договора — в договоре найма прописываются условия расторжения: наниматель должен предупредить за 3 месяца, если хочет съехать раньше, а наймодатель может расторгнуть договор при нарушении условий.
Налогообложение
При заключении договора найма с физическим лицом собственник платит НДФЛ (13%) или может зарегистрироваться, как самозанятый и платить налог по ставке 4%. Если жильё сдаётся по договору аренды для юридического лица, доходы облагаются налогами как от коммерческой деятельности, что может увеличить налоговую нагрузку.
Подведём итог
Если вы сдаёте квартиру обычному человеку для проживания, лучше оформить договор найма. Это защитит интересы обеих сторон и позволит избежать лишних юридических формальностей. Если же жильё снимает компания, оптимален договор аренды, который подходит для коммерческих отношений.
Таким образом, понимание разницы между наймом и арендой помогает собственникам грамотно составить договор и избежать потенциальных проблем.
Автор канала:
Сергей Заводских — эксперт по юридической безопасности сделок с недвижимостью.