Продажи городской первички в Санкт-Петербурге по сообщениям агентств недвижимости стали заметно падать после по сути заградительных процентов по ипотеке. Некоторые агентства сообщают о спаде в 30%, а некоторые и в 100%.
На этом фоне, наверняка, наши читатели с нетерпением ожидают цифры за октябрь по продаже земельных участков и индивидуальных домов в Ленобласти с тем, чтобы сравнить их с сентябрём и прошлым годом. Куда же движется рынок после того как ключевая ставка стала 21 %? А также после того, как фактически банки объявили о остановке выдачи семейной льготной и IT - ипотеки ввиду окончания лимитов? Ставки по ипотеке достигли уже отметки в 30% и это далеко не предел. Первоначальные взносы некоторые банки установили на уровне 50%. Т.е. можно говорить о том, что для большинства покупателей ипотека стала не доступной с учётом также того размера ежемесячного платежа, который нужно платить. Но не для всех.
Так вот, что касается продажи земельных участков, перечисленные выше негативные факторы НИКАК не отразились негативно на показателях. Даже наоборот, продажи земельных участков в октябре выросли на 28% по сравнению с сентябрём. И на 5% больше показателей октября 2023 года.
За октябрь было продано 9235 участков.
Таблица1. Продажи земельных участков ИЖС, СНТ, ДНП в Ленобласти
Видя продолжающийся спрос на участки, некоторые девелоперы продолжили поднимать цены. Так, например, с 1 ноября 1-я Академия недвижимости подняла на 10% цены в коттеджном посёлке Сосновские горки. И уже за первую декаду по новым ценам продала участков почти столько, сколько продала за весь сентябрь.
Эти данные должны быть хорошим индикатором для инвесторов, которые стали сомневаться в целесообразности инвестиций в загородную землю. Особенно для тех инвесторов, кто не доверяет банкам и всерьёз начинает задумываться о том, что чем выше проценты, по котором банки берут в долг деньги у населения в виде депозитов, тем выше их риски.
Показатели продаж индивидуальных домов также продолжают радовать.
В октябре зарегистрировано 3564 договора купли-продажи. Это на 14% больше показателей сентября и на 15% больше октября 2023 года.
Таблица 2 Продажи индивидуальных жилых домов на участках под ИЖС, СНТ, ДНП.
Не большое снижение доли покупателей "для себя" за счёт отсечки по ипотеке отчасти компенсируется ростом числа инвесторов или объёмом доинвестиций существующих инвесторов.
Очень неожиданны и интересны цифры по вводу новых индивидуальных домов. В октябре их введено только 438, что почти в 5 раз меньше показателей сентября и в 2,7 раза меньше показателя октября 2023 года.
Таблица 3 Ввод жилых домов на участках ИЖС, СНТ, ДНП по Ленобласти.
Пока приходит лишь одно объяснение этому факту. В последние пару лет удельный вес технологий строительства быстровозводимых домов заметно возрастал: модульные и панельные дома. Также наблюдалась тенденция к снижению площадей домов при каркасных технологиях. Сроки возведения таких домов с отделкой и регистрацией, как раз составляют около 4 месяцев. Льготная ипотека была отменена 1 июля 2024 года. С этого момента прошло 4 месяца. Возможно, что мы начинаем наблюдать последствия в заградительном процессе по ипотеке в отношении финансирования строительства новых домов.
Если в ноябре мы увидим близкие цифры или меньше, тогда причина в этом.
Подводя итог можно с уверенностью утверждать, что загородный рынок земельных участков под ИЖС, СНТ практически не пострадал от повышения ключевой ставки и заградительных процентов по ипотеке. И дальнейшее планирующееся повышение ключевой ставки не окажет на него негативного влияния. Скорее следует ожидать того, что нервы у инвесторов дрогнут и они начнут снимать деньги с депозитов и перекладывать их в надёжный, доходный и стабильный актив в виде земли. Это может привести к новому витку роста цен на загородную землю.
#коттеджныйпосёлок #1яАкадемиянедвижимости #Сосновскиегорки #Вишнёвскийберег #ИЖС #СНТ #ДНП #земельныеучастки #Ленобласть