Для начала простыми словами: очень скоро любая сделка (покупка-продажа, наследование, дарение, мена) с немежеванным земельным участком (а также домами и постройками, расположенными на нем) будет невозможна!
Первое чтение
С 2022 года требования к сделкам с земельными участками ужесточаются. Но, в настоящий момент (начало ноября 2024-го) сделки с немежеванными земельными наделами по-прежнему регистрируются Росреестром.
Впрочем, и сегодня для совершения нотариальной сделки (купли-продажи, дарения) земельного участка требуется выписка из ЕГРН, с отметкой о том, что участок отмежеван. В случае отсутствия межевания нотариусы отказывают в удостоверении сделки, ссылаясь на нормативный акт, изданный Федеральной нотариальной палатой.
Но вот одна из последних новостей: с 1 января (или с 1 марта?) 2025 года ВСЕ виды сделок, включая вступление в права наследования (пока это можно делать), с немежеванными участками регистрироваться Росреестром НЕ БУДУТ!
В статью 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (№ 218-ФЗ) вносятся пункты 211, 222, в соответствии с которыми если в ЕГРН нет границ земельного участка, то сделки с такими участками и объектами капитального строительства на таких участках будут приостанавливаться. Проект уже прошел первое чтение, и ждет своего часа. По прогнозам вот-вот будет принят Государственной Думой.
- Если сделка с земельным участком и строениями на нем будет проведена до вступления силу вышеуказанных изменений в ряд пунктов статьи № 26 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», то она будет считаться законной и юридически действительной.
- Но, все последующие сделки уже станут невозможными без межевания. И вероятно стоимость услуги по определению границ участка возрастет.
Пока непонятно: как быть в случае, если прежний собственник скончался, не успев сделать межевание своей земли, а наследники еще не вступили в свои права? Ведь по закону межевание может оформить только собственник. С момента вступления в силу поправок, получить в наследство, например, домик в деревне, расположенный на немежеванном участке не удастся. После кончины собственника земля может отойти в пользование государства, и претензии его наследников не будут иметь юридической силы.
- К сожалению, многие путают понятие межевание и кадастровый учет. Да, объект может иметь кадастровый номер. Но с будущего года собственник все равно лишится права распоряжаться «земельной» недвижимостью, несмотря на наличие кадастрового номера и полного комплекта правоустанавливающих документов.
Зачем это делается?
Законодатели уверены, что определение границ участка на местности (межевание) нужно прежде всего самому владельцу.
И если в дачных поселках (кооперативах) наделы выделяли примерно одинаковые, и границы у соседей идут иногда «по трубе», дороге, или по высаженным рядами плодовым кустарникам, то в деревнях они могут быть самой причудливой формы и размера. Во избежание споров соседями из-за пятидесяти сантиметров «кровной» земельки и стоит провести межевание.
Межевой план позволяет владельцу убедиться в точности границ участка, а также в правильности расположения забора и построек на нем.
Если планируется строительство дома, без межевания сложно определить необходимые отступы от границ участка в соответствии с действующими нормами. Поэтому и с регистрацией права собственности на здание могут возникнут проблемы - зачастую фактическая площадь участка может быть меньше той, которая указана в документах.
Внесение изменений в Закон затронет все участки нестоящие на кадастровом учете, и земли, уже поставленные на учет, но границы, которых законодательно не утверждены. Нововведения коснутся земель всех категорий.