Аренда в Москве подорожала – это факт, но такой рост не могли предсказать даже эксперты и профессионалы рынка. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, предлагает вам попробовать угадать цену аренды квартир разного формата в разных районах на основе реальных кейсов, а также рассказывает, что влияет на ликвидность квартиры и арендную ставку.
Аренда – самый стабильный и надежный источник пассивного дохода
Да, кто-то скажет, что я несу чушь, но за последние 5 лет аренда была одним из самых доходных и стабильных источников пассивного дохода. С 2019 по 2024 год доходность от аренды превзошла любые финансовые инструменты. Квартиры, которые раньше сдавались за 50 тыс. ₽, сейчас сдаются за 80-100 тыс., плюс их рыночная стоимость тоже выросла почти вдвое. И никакой депозит не обеспечил бы такую доходность.
Многие диванные эксперты считают, то сдавать квартиру в аренду – что может быть проще. Открыл ЦИАН, посмотрел цену у соседа, накинул пять тысяч (ведь своя квартира всегда лучше) и выставил объявление. Только вот квартиры могут быть совершенно разными с точки зрения привлекательности для арендаторов, и на это влияют несколько факторов:
- Наличие / отсутствие комиссии от агента – все больше арендаторов не готовы платить комиссию за услугу, которую оказывают не им, и на этапе поиска ставят галочку «только от собственника»
- Уровень подготовки квартиры / фото – хоумстейджинг никто не отменял, и это отличный способ выделиться на фоне конкурентов, привлечь более качественных арендаторов
- Время просмотра, показа и заселения
- Качество ремонта и меблировки – дешевый ремонт, дешевая и непродуманная мебель в квартире бизнес-класса отталкивает
- Доступность до метро (пешая)
- Наличие рядом вузов / БЦ / ТЦ
Кстати, я ничего не говорю про качество дома и про вид из окна, для аренды это не так важно. Но многие, покупая квартиру под аренду, мыслят именно этими категориями – как будто выбирают квартиру для себя. Есть важный момент – это качество актива, чтобы дом был ликвидным. Например, то, что недостроил Seven Suns, или то, что строит МИЦ, - это плохие активы, от которых нужно избавляться через реинвестицию.
Я думаю, что многие из тех, кто пытается сдавать квартиры самостоятельно, не догадываются, что их квартиры можно сдавать дороже, быстрее и, что самое главное, без хлопот. Представьте – вам не нужно делать ремонт, даже косметический, закупать и собирать мебель, не нужно искать арендаторов, заселять или выселять их, следить за платежами. К тому же ситуации бывают самые разные. Мой недавний гость Анетта Орлова рассказывала, что с арендой квартиры ее мамы постоянно были проблемы – то соседи вызывают ОМОН, потому что жилец показался подозрительным, то «юридически подкованные» жильцы не хотят съезжать. И такие истории, к сожалению, не редкость, особенно, если у собственника нет опыта общения с потенциальными арендаторами на этапе просмотров квартиры.
Самостоятельно решать проблемы сложно, а иногда и страшно. Но когда всеми вопросами занимается управляющая компания с опытом решения проблем и целым штатом профессионалов, способных решить любой конфликт, то на душе спокойно. Собственнику остается только ждать сообщений о зачислении арендной платы на свою карту, а не звонков типа «у нас потек потолок» или «проблемы с соседями». Более того, все можно организовать удаленно, из любой точки мира – официально и надежно.
Когда я говорю о ценах на аренду, то показатели я беру не с потолка, не из Авито, а из сделок Smarent, где я точно знаю, что квартира была сдана, точно знаю цену и срок экспозиции. Полный отчет я ежемесячно выкладываю в Телеграм-канал. Подписывайтесь, там много интересного: инсайды, обзоры новостроек, самые интересные и нужные новости про ипотеку и рынок недвижимости.
Угадай цену аренды
А теперь предлагаю поиграть в игру, только не подглядывать. Вы смотрите на пару фоток квартир, локацию и пытаетесь отгадать, за сколько эта квартира была сдана. Начинаем!
Это евро-2 в ЖК Life Варшавская площадью 45 м2 возле метро «Варшавская». Здесь довольно плотная застройка (в будущем) и большая точка роста, поэтому есть смысл вкладываться в аренду. На момент строительства и покупки, мы обсуждали этот проект и оценивали аренду такой квартиры примерно в 70-80 тыс. ₽. При этом стоимость такой евро-двушки, на тот момент была в районе 15-16 млн ₽. Квартира была куплена в льготную ипотеку со взносом 3 или 4 млн ₽, плюс 12 млн ипотека. Сейчас цена такой квартиры с учетом меблировки подходит к 20 млн ₽.
И квартира была сдана в сентябре 2024 года за 110 тыс. ₽. Это не бизнес-класс, это дом комфорт-класса. Мы уже раньше говорили, что Life Варшавская – это хорошая альтернатива ПИК, особенно когда здесь были адекватные цены. Качество у Pioneer выше, а точка развития локации здесь ярче. Если бы в 2022 или 2023 году все понимали, что здесь можно будет сдавать квартиру за 110 тыс., то спрос был бы значительно выше.
А вот вопрос по студиям довольно интересный. В Life Варшавская большие студии – по 30 метров. Как думаете, за сколько их сейчас сдают? У нас та же локация, и базово я оценивал аренду студии возле метро (5-10 минут пешком) в районе 50 тыс. ₽ в месяц.
Для меня был шок, что студию в этом районе можно сейчас сдать примерно за 80 тыс. ₽. Это отделка от застройщика, но меблировали квартиру мы, Smarent. Прелесть таких квартир в том, что они уже готовы. Самостоятельный ремонт стоил бы в районе 2 млн ₽ дополнительных затрат, а здесь можно сразу сдавать.
И у нас снова студия, на этот раз от ПИК. Это ЖК «Новохохловская 15», площадь квартиры 20 квадратов. На мой взгляд, это довольно странный проект, потому что у него есть в доступности лишь две станции МЦД – «Новохохловская» и «Калитники», и есть станция МЦК, то есть станции классического метро в прямом доступе нет. Я добавил этот проект для сравнения и в качестве референса для студий в условном N’ice Loft, который находится неподалеку и отметился адекватными ценами. Я не очень люблю «Новохохловскую 15», потому что он находится прямо на ТТК и не имеет хорошей транспортной доступности. Но если мы посмотрим на рынок и на текущую ситуацию, то этот проект действительно показал себя довольно хорошо. И я думаю, что те люди, которые купили актив, могут спокойно его сдавать и даже не планируют его продавать. Почему?
Потому что арендная ставка составляет 58 тыс. ₽ в месяц. То есть это классическая будка ПИК. Причем, как я понимаю, этот дом готов, и квартиру сдают уже не первый раз (вижу снег за окном). Скорее всего, по моему опыту, эта квартира сдавалась за 40-45 тыс. ₽ в 2023 году. Получается, что прирост в цене аренды составил 40-45%. То есть сейчас в Москве такой рынок, что за базовую микростудию от ПИК, на «трешке», без хорошей доступности до метро, в далеко не прекрасном районе люди готовы отдавать почти 60 тыс. ₽ в месяц. Я такое не ожидал.
А здесь у нас евро-2 от ПИК площадью 42 м2 в ЖК «Красноказарменная 15». Я не очень любил этот проект, потому что, во-первых, я жил в районе Лефортова, в «Символе», и наблюдал за строительством.
ЖК находится недалеко от метро «Авиамоторная» и теоретически есть доступ к метро «Римская». И это близко к центру.
Сама квартира мне очень нравится. На мой взгляд, планировки 38-42 метра под аренду оптимальны. И хотя доходность квартир площадью 33-35 метров будет выше, я буду инвестировать в чуть более просторные квартиры, если речь идет о евро-2, поскольку на вторичном рынке ликвидность, скорее, будет выше.
Для меня «Красноказарменная 15» стала еще одним шоком, потому что аренда такой квартиры составила 110 тыс. ₽. Год-полтора назад я оценивал здесь аренду в 70-75 тыс., и по факту прирост составил 35-40 тыс. ₽. Еще раз, это классический ПИК, район Лефортово, у нас красивая, но не сверхдорогая меблировка и квартира довольно обычная. Стоимость такой квартиры у ПИК составляла 12-15 млн ₽. Ну и понятно, что стоимость этого объекта будет расти и дальше. И вряд ли кто-то будет продавать квартиру, которая уже замеблирована и сдается за 110 тыс. ₽. В тот момент, когда была льготная ипотека, человек пошел и купил ее с ипотекой 12 млн. Ежемесячный платеж составляет 70-80 тыс., а сдавать ее можно за 110 тыс. ₽ в месяц.
Здесь у нас снова ПИК. Студия самого удобного для аренды формата 23 м2 в «Люблинском парке». Заметьте, в объявлении нет профессиональных фотографий. Кстати, мы в Smarent изменили подход, и сейчас во всех квартирах, которые у нас есть в управлении, мы делаем бесплатный хоместейджинг.
В условной пешей доступности есть метро «Братиславская» и МЦД «Перерва». Я не скажу, что это супер-район для вашей жизни.
И тем не менее аренда такой квартиры обойдется в 60 тыс. ₽. Я оценивал эту квартиру в 40 тыс. ₽ в месяц. К чему эта математика? Потому что здесь же стартовал проект «Страна.Заречная», и всем интересно, какая будет арендная ставка здесь. И вот мне сложно представить, какая она будет в 2028 году, если сейчас в текущей промке в муравейнике «Люблинский парк» студия действительно сдается за 60 тыс. ₽ в месяц. Про проект я писал в Телеграм, а самый полный разбор, естественно, на Boosty.
Наш следующий лот – классическая однушка площадью 40 м2 в ЖК «Октябрьское поле». Не хочу никого обидеть, но квартиры с отделкой от застройщика у РГ — это полный провал. Локации и цены у них неплохие, но за арендную ставку, которую они просят, качество ужасное: классические унитазы, бортики, стремные желтые стены. Но, что удивительно, это не особо влияет на аренду.
Недалеко метро «Октябрьское поле», «Народное ополчение» и совсем рядом скоро откроется станция метро «Генерала Карбышева». РГ – это ужасные планировки. У нас 40 метров, но это классическая планировка с маленькой кухней и большой комнатой. Для аренды такая квартира имеет значительно ниже ликвидность. Отделка от застройщика – это отличный вариант для аренды. Меблировка однушки сейчас обойдется в 500-600 тыс. ₽ плюс 15-20% за сборку, доставку и накладные расходы.
И сдается такая квартира за 90 тыс. ₽ в месяц. Хотя я был уверен, что такая квартира спокойно могла бы сдаваться за 100 тыс., если бы не планировка. Выбирайте правильные планировки, лучше даже немного переплатить, но они более ликвидны и для аренды, и для последующей продажи.
А это у нас Зиларт. До метро пешком не дойти — станция «ЗИЛ» откроется только в 2025 году. Квартира евро-3 площадью 60 м2. Но планировка интересная: небольшая спальня, кухня с диваном и большая спальня, почти мастер-спальня.
На мой взгляд, это квартира с хорошим ремонтом, не колхоз.
Думаю, арендная ставка такой квартиры могла бы быть в районе 200-250 тыс. ₽ в месяц, но из-за отсутствия метро цена чуть ниже. В итоге ставка аренды за 175 тыс., хотя могли бы сдавать и дороже. Для меня это сюрприз, но факт.
А теперь еще один пример для размышлений. Многие говорят: «Зачем покупать? Я лучше арендую и положу деньги на депозит». Но вот пример. ЖК «Символ», это не элитная локация, та часть, которая ближе к метро «Авиамоторная».
Классическая евро-4 площадью 88 м2: три комнаты, большая кухня-гостиная с двумя окнами, без мастер-спальни, но с хорошим ремонтом и меблировкой на уровне стандартов Smarent. Даже санузел симпатичный.
И вот что удивительно: такая квартира сдается за 200 тыс. ₽ в месяц. Если вы думаете о покупке квартиры для себя, которую пока будете сдавать, то большая квартира вполне может приносить арендный доход около 200 тыс. ₽ в месяц.
С «Символом» я бы поспорил насчет того, что это «отстой». Да, много кто так говорил, начиная с 2019 года, но сейчас это один из самых популярных проектов. И что мы видим? Цена за квадрат там уже минимум 600 тыс., особенно на вторичке. Так что все разговоры про «отстой» не выдерживают проверки временем.
Ну, и напоследок, проект за МКАД. Квартира нестандартная. Это ЖК «Жулебино парк», студия площадью 23 м2. Рядом две станции метро – «Жулебино» и «Котельники».
Меблировка здесь простенькая, не по стандартам Smarent. Наличие полноценной двуспальной кровати – это плюс.
По многим причинам, я бы никогда не покупал тут квартиру, но я был приятно удивлен ценой аренды – 50 тыс. ₽. Причем это не элитный какой-то ЖК, это классические муравейники за МКАД, но возле станции метро. И решает здесь метро. И, конечно, еще раз, я бы никогда не покупал квартиру за МКАД, и вам не рекомендую, особенно с текущими ценами, но тот факт, что сейчас студию за МКАД в Жулебино можно сдать за 50 тыс. ₽, и кто-то это снимает, меня конечно удивляет.
Подведем итоги.
- Растет спрос на недорогое жилье возле метро за МКАД вслед за ценами в старой Москве.
- Цены на аренду значительно выше, чем ожидалось при покупке / инвестиции в недвижимость.
- Рынок аренды находится на историческом максимуме.
- Рост ключевой ставки будет повышать и далее цены на аренду, поскольку покупка жилья будет все более недоступной.
- Рынок - это волны. И сейчас арендная волна.