Читатели нашего канала, наверняка, с нетерпением ждали выхода этой статьи. Уж очень интересно получить цифры за сентябрь и понять на сколько фатально повлияли отмена льготной ипотеки с господдержкой и высокая ставка ЦБ РФ 19%, а соответственно и высокие ипотечные ставки.
Начнём с данных по вводу квадратных метров жилья, которые мы позаимствовали у партнёрского нам журнала Пригород.
За три квартала 2024 года суммарно в Петербурге и Ленобласти введено 2,697 млн. кв.м. площадей индивидуальных домов в ИЖС и СНТ и 2,748 млн. кв.м. в многоквартирной застройки. К концу девятого месяца по итогам трёх кварталов можно сказать, что объёмы вводимого жилья в индивидуальном секторе почти догнали объёмы в многоэтажном строительстве. И эта тенденция прослеживается не только в нашем регионе, но и в целом по России. Даже объём жилья в индивидуальном строительстве в целом немного опережает многоэтажку.
За 9 месяцев 2024 года в Ленинградской области было построено 3 500 000 кв.м. жилья. Это на 12,3% больше, чем за аналогичный период 2023 года.
В целом показатели ввода индивидуальных жилых домов весьма стабильны.
В июле их зарегистрировано 2069, в августе 2233, в сентябре 2168 (из них 1010- ИЖС и 1158- СНТ).
За три квартала 2024 года построен 19861 частный дом, в то время как за тот же период 2023 года меньше на 26% - 15813.
Ситуация на вторичном рынке по продаже индивидуальных домов:
июнь 2763, июль - 3112, август - 3094. Показатели весьма стабильны.
В третьем квартале жилой фонд Ленобласти пополнился 6470 домами. Это на 8,6% больше показателей второго квартала 5957 домов и на 13% меньше показателей первого квартала 7434. Но в целом мы наблюдаем постоянство.
Средняя площадь в новостройках петербургских квартир 41 кв.м., а индивидуального дома 135 кв.м. При этом более 80% владельцы частных домов это петербуржцы.
Доля же ИЖС в общем объёме областной застройки (без Питера) за 9 месяцев 2024 года составила 74,3%, а в 2023 году эта доля была чуть меньше 71%.
По прежнему лидером по частной застройке является Всеволожский район. Это в первую очередь можно объяснить близостью к городу. За три квартала построено 782 700 кв.м. В многоквартирной застройке чуть меньше 697700 кв.м. Затем следуют Ломоносовский, Выборгский, Гатчинский, Тосненский и Приозерский районы.
А вот с продажами земельных участков ситуация стала заметно меняться в сторону снижения объёмов. Так за июнь продано 9120 участков, за июль продано 14812 участков под ИЖС и СНТ, в августе - 7300.
Почему в регистрации и продаже домов наблюдается стабильность, а в продаже земельных участков спад?
Всё дело по всей видимости в том, что строительство домов начиналось 1,5-1 год назад, когда были льготная ипотека и низкие ставки. Поэтому мы наблюдаем ввод в эксплуатацию домов, которые строились на не дорогие деньги. Можно прогнозировать сохранение показателей ввода ещё примерно до лета 2025 года. А вот летом 2025 года следует ожидать резкого снижения показателей по домам. К этому моменту уже будут заканчиваться стройки по домам, финансирование которых уже велось на новых условиях и за дорогие деньги и эти дома начнут вводиться в эксплуатацию.
Так падение по выдаче льготной ипотеке в июле и августе составило 2-2,5 раза.
Что касается участков, то у них нет продолжительного лага между получением ипотеки и регистрацией. Поэтому мы наблюдаем реальную картину почти сразу - сократился объём выдачи денег по ипотеке и сократились продажи земельных участков.
Учитывая, что доля ипотеки в продаже земельных участков составляла около 50-60`% в перспективе следует ожидать снижение показателей почти в два раза. Но это совсем не смертельно для загородного рынка, учитывая то, что начиная с 2020 года он вырос почти в 3-4 раза.
И снижение показателей продаж будет накапливать отложенный спрос, который "выстрелит" как только ЦБ снизит ставку до 10-12%. Деньги из банков вернуться в реальный сектор экономики и попадут на загородный рынок и тогда мы вновь увидим показатели роста объёмов в 2 раза и больше.
А пока покупателям надо пользоваться моментом и при покупке земельных участков смело торговаться в расчёте на предоставлении скидок и беспроцентных рассрочек.
Что касается длительных рассрочек на 3-4 года, предложения уже появляются на рынке, но пока в них закладываются годовые проценты на уровне 20%.
В перспективе вероятно дальнейшее ужесточение монетарной политики со стороны ЦБ РФ и повышение ставки до 20-22 %. Но это повышение уже не должно заметно отразиться на падении загородного трынка. Что ставка 19%, что 20-22% по сути уже являются заградительными для многих покупателей. Но не всех. Есть граждане, которые в настоящее время зарабатывают большие зарплаты в оборонке и могут себе позволить платить большие проценты по ипотеке. Есть компании, которые зарабатывают более 20% годовых и могут брать кредиты и на них дальше расти. Не забываем также о том, что продолжают жить семейная ипотека с льготной ставкой и сельская ипотека под 3%. Правда по ним как-то быстро заканчиваются лимиты. И эти программы то открываются отдельными банками, то закрываются.
Не забываем и о мерах поддержки рынка ИЖС на Правительственном уровне. В июле принят закон ФЗ-186 "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу", который вступит в силу с 1 марта 2025 года. И долден поддержать строительную отрасль.
В качестве дополнительных мер поддержки заявлены: разрешение использования средств материнского капитала для строительства ИЖС и освобождение застройщиков ИЖС, работающих с эскроу, от уплаты НДС 20%.
По расчётам Минстроя в 2025 году с помощью эскроу счетов должны построить около 3000 индивидуальных жилых домов, а в 2026 уже 52 000 домов. Это примерно 10% от общего объема фонда за год.
Популярность схемы с использованием эскроу счетов будет поддерживаться
субсидированием ставки проектного финансирования. Банк ДомРФ предоставляет строительным компаниям, работающим с эскроу займы под 1, 2 и 6% годовых.
#ИЖС #СНТ #индивидуальныйдом #коттеджныйпосёлок #Разметелево #земельныеучастки #Ленобласть
