Не очень хотела писать эту статью сейчас, т.к. уверена, что она вызовет массу разногласий. Потому что участники рынка сами поделились на несколько категорий:
- те, кто отрицает все происходящее
- те, кто примиряется с действительностью
- те, кто умеет думать и считать на несколько шагов вперёд.
Вторая категория самая объемная. Могу смело сказать, что это и есть сейчас рынок недвижимости. И это нормально. Потому что на осознание и принятие любых жизненных обстоятельств требуется время.
В целом можно сказать, что на рынке недвижимости сейчас полная неопределенность, связанная с вполне резонным ожиданием, что же нас всех ждёт дальше. Но мне лично всё, что сейчас происходит, очень предсказуемо и понятно. Поэтому и свои прогнозы мне строить проще. Есть колоссальный опыт, на который я их и основываю.
Давайте для начала пробежимся по тезисам:
Рынок недвижимости «умер».
Ну, если элементарно включить логику, то уже становится понятно, что «умереть» он не может. Жилищный вопрос - один из ключевых в жизни любого человека. Поэтому сделки купли-продажи и другие будут происходить всегда. Вопрос лишь в их интенсивности.
Конечно, глупо сравнивать ситуацию на рынке ещё годовалой давности с тем, что происходит на нем сейчас. Это четко можно проследить по аналитике и статистике. У кого сейчас остро стоит решение жилищного вопроса, те и попадают в рейтинг сделок. Мало их или много? Все просто - смотря с чем сравнивать.
Чуть позднее напишу, какие сделки происходят сейчас на рынке.
Цены на недвижимость «рухнут».
Этот тезис мы с вами уже разобрали в отдельной статье несколько недель назад. Здесь лишь добавлю, что даже увеличение ключевой ставки до 25% на следующем заседании ЦБ, не будет являться «спусковым крючком» к резкому обвалу рынка. Для этого нужен более весомый повод. Слава Богу, пока к нему нет предпосылок, но помните, что все может поменяться резко в моменте и будьте к этому готовы.
Цены на вторичное жилье почти сравнялись с ценами на первичное, потому что выросли.
Это фраза одного из экспертов рынка. И если не предполагать, что эксперт имел ввиду первичку и вторичку в рамках одной новостройки, то абсурдность этого тезиса даже обсуждать не хочется.
Понятно, что цены на вторичную (старую) недвижимость росли все эти годы параллельно с ценами на новостройки. И теперь, когда у застройщиков и собственников новых квартир, начнут появляться в геометрической прогрессии квартиры по «вкусным» ценам, вторичка (старая) будет откатываться в цене гораздо быстрыми темпами.
Вообще этот вопрос для меня лично очень интересен. Давно собираюсь написать прям цикл статей о состоянии всего жилого фонда в Москве. Будет вам такая тема интересна?
Теперь давайте все же вернёмся к нашим «баранам» - что же сейчас происходит на рынке недвижимости?
А на нем все элементарное просто на самом деле.
Начнем с цен на недвижимость. Их теперь можно выделить ровно 3 категории:
- Цена на уровне начала года или «пиковое» значение цены. Да-да, абсолютно в каждом районе города и не только Москвы, до сих пор в объявлениях висят цены «окончания банкета». Очень подходящее определение под них, я считаю. И это даже не цены «хотелок». Это, как раз, вторая категория цен. Это цена, по которой совершались сделки на вторичке прошлым летом. До самого первого поднятия ключевой ставки.
- Вторую цену я уже обозначила – «цена хотелки». По ней сейчас висят 90% объявлений. Между ней и ценой первой категории разница составляет 10-20%. Или та самая коррекция, которую уже претерпел рынок недвижимости. Многие, выставляя сейчас квартиру в продажу, ориентируются именно на цену «соседа». Производя оценку своей квартиры из цен «рынка», продолжая думать, что она рыночная. Спешу вас огорчить - теперь это цена ваших «хотелок». И если ваша квартира не эксклюзивная на рынке, то в 99% случаев, она будет тупо стоять на рынке, пока вы свыкаетесь с сегодняшней реальностью.
- Третья категория – «цена продажи». Вот именно в ней сейчас и дальше будут происходить сделки. Разница со второй категорией составляет 10-20% в зависимости от качественных характеристик самой квартиры и дома, в котором она расположена. Ещё однозначно добавлю, что это «рыночная» цена весны следующего года. Т.е. мы с вами уже можем ориентироваться, какие будут цены на вторичном рынке весной. Без форс-мажорных ситуаций, полагаясь просто на рыночные законы.
Отличный наглядный пример из этого комментария:
На 90% уверена, что за 13,5-13,8 ее забрали, т.е. купили.
Исходя из ценообразования.
Продавцы четко поделились на три категории:
- Хочу столько и точка - 1 категория цены
- Прошу, как все - 2 категория цены
- Нужно продать сейчас - 3 категория цены.
Покупатели соответственно тоже:
- Покупка квартиры нужна, но буду ждать цену, которая меня устроит - предлагающие минус 5-15% ниже цены 3 категории
- Беру сейчас то, что самое выгодное - 3 категория цены
- Нужна эта квартира, согласен на все в разумных пределах, конечно. Вот об этой категории чуть подробнее.
Здесь можно выделить 2 подкатегории:
- «Охотники» за квартирами в определенных домах, исходя из личных потребностей или запроса. Например, живу в этом доме, хочу перевезти родителей и купить квартиру по соседству (личная потребность). Или, например, у меня был клиент, скупающий свободные квартиры в высотке на Котельнической набережной (определенный запрос)
- Покупатели «лучшего из худшего». Здесь, как раз, к разговору о жилищном фонде Москвы. Массовая застройка спальных районов велась в Москве до 90-х годов. За 90-е и нулевые года было построено жилья в разы меньше. В 10-20-е годы поменялся в принципе облик нового строительства. Вот и получили мы сейчас по факту то, что среди массовой застройки дома, построенные в 90-00-е годы, находятся в меньшинстве, а квартиры в них соответственно продаются лучше. В силу отсутствия большого предложения.
Выводов никаких сегодня делать не буду. Достаточно подробно расписала то, что я лично вижу своими глазами и слышу своими ушами. Но это мои глаза и уши, поэтому мое мнение может отличаться от вашего. Это нормально.
В любом случае зафиксирую эту статью в закреплённых на канале, а через полгода (28 апреля 2025 года) обязательно напишу новую. Честно, мне самой нравится эта затея, следить за ценами и всем, что происходит на рынке вместе с вами.
Поделитесь, пожалуйста, в комментариях своей точкой зрения о том, что сейчас происходит на рынке недвижимости. Ведь «одна голова - хорошо, а 1003 – лучше»!
Подпишитесь на мой канал, чтобы не пропустить ничего нового ПРО недвижимость.
