Первичка или вторичка – вечный спор инвесторов. Виктор Зубик, основатель компании Smarent обсудил с Игорем Федосовым, экспертом по вторичному рынку, взгляд на текущую ситуацию, когда ключевая ставка улетела в космос и это надолго, а дешевой ипотеки становится меньше. Игорь рассказал, как сейчас можно заработать, где люди теряют деньги, почему студии – плохой вариант, и чем Питер лучше Москвы.
В этой статье:
- Кто такой Игорь Федосов?
- Игорь Федосов о «Записках агента»
- Вторичный рынок: ипотека, трудности покупки и ремонта
- Цена квартиры на вторичке
- Ипотека и рассрочки
- Флиппинг, или как заработать на новостройках
- Квартиры для жизни
- Куда инвестировать на рынке недвижимости?
- Москва или Питер?
- Личный опыт Игоря Федосова
- Мечта Игоря Федосова
Кто такой Игорь Федосов
Игорь Федосов — российский риелтор и блогер, активно освещающий вопросы недвижимости на своем YouTube-канале. Его контент сфокусирован на обсуждении рынка жилья в России, где он подробно разбирает тренды, стоимость квадратных метров, прогнозы по ипотеке и влияние экономических факторов на цены. На своем канале Игорь часто делится инсайдами и экспертными мнениями, а также выступает с критикой застройщиков и государственных регуляторов.
Вторичный рынок: ипотека, трудности покупки и ремонта
Данные Росреестра показывают рост спроса на недвижимость, но покупатели все чаще смотрят на вторичку и новостройки с ключами, по сути — тот же вторичный рынок. За последние полгода портрет покупателя изменился: если раньше на вторичку часто выходили москвичи и петербуржцы, улучшая жилищные условия, то сейчас они вынуждены отказываться от сделок из-за дорогой ипотеки. Их место занимают покупатели из регионов — состоявшиеся люди, которые переезжают в большие города ради детей, поступающих в вузы. Основные сделки теперь проходят за наличные, а те, кто берет ипотеку, уверены в своих доходах, несмотря на высокие ставки. В эконом-классе, напротив, покупатели используют накопления и средства от продажи недвижимости в регионах, беря ипотеку на небольшую сумму.
В регионах жилье продается быстрее и по хорошим ценам, что позволяет владельцам подбирать варианты в столичных городах. По ремонту предпочтения делятся примерно поровну: половина покупателей готова переплатить за квартиру с отделкой, другая половина предпочитает делать ремонт сама. Но на вторичке, особенно в бизнес-классе, часто встречаются проблемы: покупатели ищут квартиры с ремонтом и мебелью, но сталкиваются с низким качеством отделки или проблемами с документами, что вызывает удивление на фоне высоких цен.
Например, Игорь с клиентом осматривали квартиру за 30 млн ₽ в ЖК «Западный порт», но ремонт явно был выполнен на уровне «Леруа Мерлен». Такое качество можно было бы понять для эконом-класса, но не для жилья за такую цену. Некоторые инвесторы, кажется, заигрались в экономию, полагая, что успех сделки зависит от покупки «бетона» в дорогом ЖК и минимального вложения в ремонт. Но люди обращают внимание на детали: скрипящий пол, трещины, отвалившиеся элементы – все это видится сразу и отталкивает.
И таких случаев, к сожалению, немало. Также частая проблема – неудачные или несогласованные перепланировки. Например, одна из распространенных ситуаций: в квартире 50 квадратов всего один санузел. Но значительная часть покупателей требует как минимум два санузла, а застройщик этого не предусмотрел. Здесь выход один — только узаконенные перепланировки, что встречается редко.
В итоге, несмотря на достаточно высокий спрос, качественных ликвидных объектов на вторичке не так много, даже при высоких ценах. Есть запросы на хорошие планировки, приятные виды из окон, мастер-спальни, но предложение этому часто не соответствует.
Цена квартиры на вторичке
На рынке недвижимости идут спекуляции по поводу данных августа 2024 года: многие считают, что рынок рухнет из-за завышенных цен и спада продаж после отмены льготных программ. Но реальность иная: рынок лишь немного скорректировался. Застройщики, поддерживаемые государством, контролируют объемы продаж, постепенно повышая цены, а продавцы вторички, в свою очередь, предпочитают аренду, нежели снижение стоимости.
По мнению Игоря, цены в объявлениях чаще отражают ожидания владельцев, нежели реальную рыночную стоимость. Если квартира переоценена, торг может составлять 10–20%. Ликвидные квартиры быстро находят покупателя, иногда даже с переплатой, но это больше характерно для уникальных случаев. Также покупатели вторички часто ориентируются на цены новостроек, не всегда понимая разницу между первичным и вторичным рынком.
Инвесторы часто ожидают, что стоимость квартиры у застройщика вырастет на 30–50% с этапа пресейла. Однако, пытаясь продать такой объект по той же цене, что у застройщика, они сталкиваются с тем, что многие предпочитают покупать напрямую у девелопера ради юридической прозрачности. В итоге разница в ценах между первичкой и вторичкой в одном доме зависит от рыночной ситуации, наличия льготных ипотек и предпочтений покупателей.
Ипотека и рассрочки
Игорь считает, что обсуждать правильность введения льготной ипотеки можно только в свете уже полученных результатов. Отмена программы привела к предсказуемым последствиям: цены на жилье могли бы продолжать расти, создавая риск пузыря.
Покупатели сейчас выбирают готовые объекты с ключами, так как строящиеся объекты несут больше рисков. Оптимальным вариантом остаются квартиры по ДКП, которые можно купить с ипотекой под 6%.
Семейная ипотека имеет свои риски, но Игорь прогнозирует увеличение льготных программ, особенно для регионов и новых территорий. Дальневосточная ипотека, к примеру, активно поддерживается государством и развивается быстрее, чем в столице.
Рассрочка и траншевая ипотека становятся популярнее, но вряд ли заменят льготные программы, которые поддерживали массовый спрос. Эти схемы подходят только для обеспеченных покупателей и имеют свои ограничения: срок 2,5–3 года и наценка, которая выросла с 5% до 12% из-за спроса инвесторов. По данным Smarent, на такие схемы приходится только 9% сделок, в то время как льготные программы все еще доминируют.
Флиппинг, или как заработать на новостройках
Игорь вспоминает, что раньше новостройки были дешевле вторички, но после введения льготной ипотеки их цены выросли, что снизило выгоду от покупки первичного жилья. Теперь покупатели платят ипотеку, не имея возможности жить в квартире, а инвесторы надеются на перепродажу, но без глубокого анализа ситуации часто терпят убытки.
Тем не менее есть способ заработать: вложиться в квартиры бизнес-класса, делая качественный ремонт с невысокой себестоимостью. Этот подход требует опыта: нужно уметь выбирать объекты, работать с дизайнерами и подрядчиками, а также покупать материалы по выгодным ценам. На вторичном рынке заработать можно, но это узкая ниша, требующая высокой компетенции.
Виктор не очень верит во флиппинг и предпочитает вариант покупки с последующей арендой. Поэтому в компании Smarent возможен полный цикл инвестиции – от подбора квартиры под цели и задачи клиента на первичном или вторичном рынке, приемке объекта у застройщика по всем правилам, ремонта и меблировки до передачи объекта в аренду и управление. Так, у клиентов не возникает никаких трудностей, а все этапы проходят максимально спокойно и эффективно. А спустя 5-7 лет инвестиционные объекты лучше продать и реинвестировать средства в новый проект.
Квартиры для жизни
Последние шесть лет Игорь утверждает, что студии – это плохой инвестиционный актив. И его взгляд не изменился. Покупая студию у застройщика, покупатель, конечно, получает самый доступный вариант жилья. Но на практике студии плохо продаются на вторичке, поскольку на них сложно найти покупателя, готового платить ту цену, которая покроет изначальные вложения. Даже для краткосрочной спекуляции они неудобны, так как такая недвижимость часто «зависает» в продаже, снижая общую доходность.
Для жизни, по опыту Игоря, оптимальным вариантом в текущей ситуации остаются евро-двушки. Несмотря на мнение, что вторичка значительно дешевле новостроек, в некоторых ситуациях можно продать старую квартиру и на эти же деньги взять современный строящийся дом с более эффективной планировкой и лучшим классом. Да, нужно будет немного подождать, но ликвидность таких объектов повышается. Кроме того, новые дома растут в цене, пусть не на 50% в год, но плюс 10% — вполне реально. Вдобавок, покупатели молодеют, и их интерес все больше смещается в сторону новостроек, где есть современные удобства: паркинг, ресепшн, курьерские зоны и прочая инфраструктура, которая в старом фонде попросту недоступна. Молодежь, в основном, уже не хочет смотреть на старые панельки, где живут родители, им важно, чтобы было свежее, удобное и современное жилье.
И даже если мы говорим о новом экономе без паркинга, все равно новый дом — это другие санузлы, коридоры, кухни, потолки, возможно, повыше и, как ни крути, совсем другой уровень жизни. Так что инвесторам стоит задуматься: с ростом числа молодых покупателей спрос на первичку будет только расти, а новое жилье всегда будет пользоваться большим интересом и приносить больше дохода в долгосрочной перспективе.
Когда мы говорим об инвестициях в недвижимость, важно помнить: рано или поздно актив придется продать.
Москва или Питер?
Что касается географии, то многие инвесторы смотрят не только на Москву, но и на Санкт-Петербург. В Санкт-Петербурге есть значительный потенциал для роста, но и своя специфика. Самые ликвидные объекты, особенно с точки зрения сдачи в аренду, находятся в пешей доступности от метро — буквально в 5-10 минутах ходьбы. Спросом также пользуется исторический центр, где лучше вкладывать под сдачу в аренду. Как и в Москве, нужно смотреть на год постройки дома: чем новее дом, тем он ликвиднее.
Но есть и забавные различия. Например, в Питере к старому фонду относятся иначе: если дом видел царь, то это вторичка, а если не видел, то это новый дом. И если в Москве 20 минут до метро – это далеко, то в Питере это нормально.
Питер интересен как для аренды, так и для покупки апартаментов в рамках редевелопмента, мини-отелей и других перспективных форматов. Выбор зависит от бюджета и целей: если хотите стабильного дохода от аренды, подойдут центральные районы, а для долгосрочных инвестиций можно рассмотреть современные кварталы с хорошей транспортной доступностью.
Для инвестиций в Питере Игорь рекомендовал бы Невский и Приморский районы — это стабильные и перспективные направления для вложений, здесь сложно ошибиться. В остальных районах нужно привлекать специалиста и внимательно смотреть. А вот такие локации, как Кудрово, Шушары, Девяткино и Мурино, лучше рассматривать с осторожностью — они менее удобны для жизни, и оттуда многие стремятся переехать в более обустроенные части города.
Предположим, есть человек с семейной ипотекой, который хочет купить квартиру и сдавать ее в аренду. На руках у него 3–4 млн ₽ плюс возможность сделать ремонт и меблировать квартиру. Что же выбрать – Москву или Питер? Игорь считает, что если у человека в итоге бюджет будет в районе 15–16 млн ₽, включая ипотеку, ремонт и обустройство, то выбор будет зависеть от двух основных факторов.
- Первый — это бюджет, так как в Москве недвижимость дороже. За те же деньги в Питере можно подобрать более интересный вариант, особенно если учитывать спрос на аренду.
- Второй фактор — удобство локации: если проще добираться до Питера, лучше купить там. Все-таки недвижимость требует периодического присутствия и управления, так что близость к объекту имеет значение.
Кроме Питера, в качестве перспективных направлений для инвестиций выделяет Краснодарский край. С его растущей популярностью и инфраструктурой там может возникнуть волна спроса на аренду. Также стоит обратить внимание на Дальний Восток, где государство активно стимулирует рынок недвижимости. Например, за рождение третьего ребенка сейчас выплачивают миллион рублей на покупку жилья, и там действуют льготные ипотечные программы до 2030 года. Это значит, что в регионе есть поддержка спроса, что делает его привлекательным для инвестиций.
Личный опыт Игоря Федосова
Вопреки мифу, что риелторам чуть ли не каждый день предлагают что-то по цене ниже рынка, у Игоря такие варианты появлялись крайне редко. Иногда попадались интересные предложения по хорошей цене.
Есть забавная история, как по-разному люди оценивают свой объект. Лет несколько назад к Игорю обратилась женщина, чтобы продать загородный дом. Говорит, мол, обычная дача, как у всех. Ну, я спрашиваю: участок-то какой? Говорит — 15 соток, ничего особенного. Электричество есть? Да, конечно, есть. Канализация? Есть. Газ? Тоже есть. Ну ладно, все вроде стандартно. А потом, как бы между делом, она добавляет: «Еще бассейн там стоит». Оказалось, дом площадью 500 квадратных метров, а сам поселок — элитный. Вот так люди по-разному воспринимают свою недвижимость, и то, что для кого-то просто «дача», оказывается домом премиум-класса.
Мечта Игоря Федосова
Игорь хотел бы пожелать всем терпения. Он делится своей мечтой, чтобы у каждой семьи была возможность покупать и продавать жилье не раз в жизни, а по мере необходимости. Молодая семья покупает небольшую студию или однушку. Появился ребенок — они могут ее продать и приобрести двухкомнатную квартиру. Родился второй или третий — они покупают трешку или четырехкомнатную. А когда дети разъехались, родители могли бы снова переехать в более компактное жилье. Пусть это станет реальностью для всех.
Но важно не терять бдительность при сделках с недвижимостью и подходить к этому вопросу с максимальной ответственностью.