Что такое ценовой пузырь
На российском рынке недвижимости часто встречается явление, которое можно назвать "ценовым пузырем" — это ситуация, когда часть продавцов удерживает завышенные цены, ожидая, что квартиры по рыночной цене продадутся и следующие покупатели пойдут ним. Такая вот воображаемая очередь. Но эта стратегия ВСЕГДА ведет к тому, что квартиры остаются не проданными. Давайте разберем, как формируется такой пузырь, что мешает его "лопнуть" и как избежать ошибок, если вы планируете продажу квартиры.
Как формируется этот пузырь?
- Первичная установка цен: Сначала продавцы выставляют квартиры по реальной рыночной цене. Спрос на них — есть. Однако со временем на рынке появляется ряд предложений по завышенным ценам — это может быть связано с вложениями на улучшения жилья, определенной суммой, которая нужна собственнику после продажи или просто наивным ожиданием высокой прибыли. Здесь каждый считает: Раз я продаю квартиру, то могу заработать "чуть выше", я же вчера выгодно перепродал свои старые кроссовки.
- Ориентация на конкурентов: Вот здесь начинается самое интересное. Новые продавцы, выставляя свои квартиры, ориентируются на уже имеющиеся объявления с завышенными ценами, считая их нормой. Это уже третий уровень пузыря. То есть первый уровень — рыночное предложение. Второй — продавцы, которые встали в цене выше, ожидая более выгодной продажи. И третий — те, кто неверно ориентируются на второй и предлагают цену еще выше. Так складывается ложное представление о стоимости объектов, хотя спрос покупателей остается на уровне реальных рыночных предложений.
- Отсутствие спроса на завышенные предложения: Покупатели, видя, что некоторые квартиры выставлены значительно дороже, чаще выбирают альтернативные районы или другой тип жилья, так как понимают, что эта цена не соответствует реальности. Таким образом, квартиры с высокими ценами не привлекают покупателей и "зависают" на рынке или вынуждены отложить идею продажи до момента, пока не поймут, что продажа не удалась только лишь из ложных ценовых ожиданий.
- Цикличность завышенных ожиданий: Каждый новый продавец, видя высокие цены, рассчитывает на прибыль и также выставляет свое жилье выше реальной рыночной стоимости. И так раз за разом. Это закрепляет "пузырь" и вызывает цепную реакцию из аналогичных предложений, которые остаются на рынке, так как покупатели предпочитают более дешевые альтернативы.
Проблемы, которые вызывает ценовой пузырь
- Долгий срок продажи: Продавцам часто приходится долго ждать, прежде чем удается найти покупателя. В результате завышенные предложения могут оставаться на рынке годами, что снижает их привлекательность. Пойдет ли покупатель туда, где квартира стоит на продаже уже пару лет?? Исхода в таком случае два. Первый — стоять годами в одной и той же цене и надеяться, что придет ТОТ САМЫЙ покупатель именно на эту квартиру (и чаще всего, сильно продешевить, согласившись на первое попавшееся ценовое предложение, потому что продажа сильно затянулась и тратит слишком много нервов). Второй — обратиться к агенту по недвижимости, который определит реальную рыночную стоимость и поможет продать вам вашу квартиру либо ровно в рынке, либо немного выше.
- Неустойчивость к изменениям на рынке: За время ожидания рыночная ситуация может измениться — например, в условиях экономического спада или роста предложения в других районах. Это снижает шансы на продажу по первоначальной цене. То есть месяц назад, исходя из рынка, вы могли продать квартиру за 10 млн. денег, а сегодня — за 9,5. Потеря? Да!
- Необходимость больших скидок: Когда продавцы понимают, что их цена не соответствует спросу, они часто вынуждены резко снизить цену, иногда даже ниже первоначально предполагаемой. Это приводит к потере прибыли и ухудшению восприятия жилья на рынке.
Когда и почему может "лопнуть" ценовой пузырь
Ценовой пузырь лопается, когда покупательская активность переходит к альтернативным и более дешевым вариантам. У продавцов пропадают абсолютно любые обращения от покупателей. И тогда первый продавец снижает цену, а остальные начинают следовать его примеру, чтобы тоже привлечь интерес к своим объектам и поддерживать конкурентоспособность. В итоге на рынке происходит корректировка, и завышенные предложения уходят по цене, близкой к реальной. Такая ситуация может вызвать временное снижение цен на аналогичные объекты и снизить появление завышенных предложений на рынок.
Как избежать участия в ценовом пузыре
- Реальная оценка стоимости: Продавцу необходимо трезво оценивать реальную рыночную стоимость своей квартиры, ориентируясь не только на предложения конкурентов, но и на реальные сделки в районе.
- Понимание целевой аудитории: Если большинство покупателей ориентированы на средний сегмент, то завышенная цена может сильно снизить вероятность сделки.
- Готовность к уступкам: Стоит быть готовым к переговорам с покупателем и учитывать динамику рынка. Если время продажи затягивается, лучше корректировать цену своевременно. К тому же сейчас ни одна продажа не обходится без торга, покупатели обязательно потребуют хотя бы 50-100тыс. Такова реальность.
- Профессиональная оценка стоимости: Обращение к специалистам может помочь установить адекватную цену, основываясь на характеристиках квартиры, текущих сделках в районе и реальном спросе.
Выводы
Ценовой пузырь — это опасная ситуация для продавцов, которая может затянуть продажу, привести к снижению цены или к непредвиденным финансовым потерям. Лучший способ избежать его — адекватно оценить цену квартиры и следить за динамикой рынка.
Делитесь вашим опытом неправильного ценообразования на рынке недвижимости)
Вы всегда можете обратиться ко мне за помощью в определении рыночной цены вашей квартиры, контакты — в профиле!
А поблагодарить автора донатом вы можете по ссылке ✨🏚️