Что будет со ставками по ипотеке в конце года? Существует много разных прогнозов, аналитик. Множество экспертов высказывают свое мнение по этому поводу, иногда они могут отличаться.
Мы тоже решили «поиграть» в эту игру и попробовать сделать свой прогноз, который разделим на две части… прогноз ключевой ставки и прогноз ставок по ипотеке в банках.
История ключевой ставки ЦБ
Позвольте немного истории…
На данный момент ключевая ставка находится на уровне 19%. За последние 10 лет самое большое значение - 20% было в конце февраля 2022 года и держалась ставка на таком уровне всего 1,5 месяца, а затем буквально за полгода ЦБ снизил ее до 7,5%.
До ключевой ставки рынок ориентировался на ставку рефинансирования. Так вот она не поднималась выше 18% с февраля 2003 года.
То есть, по сути, сейчас мы видим практически самую высокую ставку кредитования ЦБ за последние 20 лет.
Что было до этого и говорить не стоит… была жесть. Ставка скакала как дети на уроке физкультуры.
За всю историю наблюдений с января 1992 года максимальное значение ставки рефинансирования было 210%... 210%!! Вы не представляете сколько это, чуть ниже покажем пример.
И как вы думаете в каком году это было?)
Нет, это было не в 1998, а в конце 93 – начале 94 года.
А в 1998 году ставка прыгала с 42% до 150%, а затем снизилась до 80%.
К слову, ипотеку в России начали выдавать в 1998 году, поэтому уровень ставок можете представить...))
А теперь пример по ипотеке для наглядности
В 1994 году ипотеку еще не выдавали, но если бы она была… включим немного фантазии.
Сумма кредита 10 млн, срок кредита 30 лет
🔸 Ставка 6% (семейная ипотека) – платеж 60 000 рублей в месяц
🔸 Ставка 19% (текущая ключевая ставка) – платеж 159 000 рублей в месяц
🔸 Ставка 210% (исторический рекорд) – многие ипотечные калькуляторы вам такое не посчитают, а те, которые могут посчитать выведут платеж 1 750 000 рублей в месяц. Если платить по графику платежей без досрочного погашения, то погасить такой кредит технически невозможно…))) вот это реальная кабала, а не то, что все называют кабалой ставки 10-15%
И это было не какое-то одномоментное решение, такая ставка 210%, держалась полгода.
Прогноз ключевой ставки ЦБ РФ
Впереди, до конца 2024 года, нас ожидает еще два заседания ЦБ РФ, которые будут посвящены ключевой ставке. Уже скоро 25 октября, а затем 20 декабря.
Помимо этого, могут быть еще экстренные заседания, которые созываются вне графика, но в плане экономики и инфляции конец года вроде более-менее понятный, поэтому «экстренных» событий быть не должно.
Мы ставим на то, что 25 октября ЦБ РФ поднимет ключевую ставку на 1% и она достигнет 20%. То есть, ЦБ снова сравняется с рекордом за последние 20 лет.
Что будет дальше – тоже вопрос!
Изменение ставки 20 декабря на средневзвешенную ставку по году особо не повлияет, но она будет влиять на инфляционные ожидания начала 2025 года.
Было бы красиво, если бы ЦБ сохранил ставку в декабре на уровне 20%, тогда мы бы получили 20 число – 20% ставка – рекорд за 20 лет.
Но вряд ли ЦБ верит в магию чисел, а исправить экономическую ситуацию быстро не получается, как изначально думали, поэтому вероятнее всего, что 20 декабря ставку поднимут еще на 1% и вот тогда мы увидим ключевую ставку 21% и это действительно будет новый рекорд за последние 20 лет.
Прогноз ставок по ипотечным банкам
Тут немного интереснее…
Ставки безусловно будут расти. Они и без того растут, а если ЦБ поднимет ключевую ставку до 20-21%, то мы увидим средние ставки в банках по ипотеке на уровне 25%.
Несколько дней назад ЦБ ввел ограничения на максимальную полную стоимость кредита (ПСК) и банки не могли бы выдавать кредиты под 25% годовых, так как ставки были бы выше предельного значения ПСК. ЦБ быстро осознав, что сотворил фигню, отменил решение уже спустя 4 дня. Теперь данное ограничение снято до марта 2025 года.
Почему это решение ограничить ПСК было полной ерундой?
Потому, что ЦБ обозначил максимальную полную стоимость кредита в зависимости от рынка недвижимости на уровне ~22-24%. А сейчас, на минуточку, во многих банках такие ставки уже являются рыночными и это без того, что ЦБ еще собирается поднять ключевую ставку.
Поэтому за эти 4 дня банки, недолго думаю, начали вводить практику субсидирования ставок.
Получается то, с чем ЦБ боролся уже пару лет, а именно с практикой субсидирования ставок, теперь своими же действиями он заставляет банки вводить эти меры.
Треш и угар, я люблю развлекаться!
- Группа «Кирпичи», трек «Джедаи»
По нашему мнению эта цитата хорошо характеризует то, что сейчас делает ЦБ)))
При этом в начале 2025 года ЦБ еще планирует внедрить ипотечный стандарт, который, в том числе, должен запретить банкам различного рода субсидирование ставок, траншевую ипотеку, «кешбеки» от застройщиков и прочую серость в сделках с недвижимостью.
Это очень сильно повлияет на рынок!
Поэтому первый квартал 2025 года будет очень интересным… по сути с начала года ЦБ хочет искоренить практику субсидирования, а в марте будет введено ограничение максимальной стоимости кредита (ПСК).
То есть, до марта 2025 года ЦБ должен будет снизить ключевую ставку до такого уровня, чтобы банки могли снизить ставки по ипотеке, чтобы не попадать под ограничения ПСК и у них была возможность выдавать рыночную ипотеку.
А это значит, что ставки по ипотеке должны быть на уровне примерно 20-21%. Получается, что ключевая ставка должна быть хотя бы 17-18%.
При этом нас ждут серьезные ограничения по льготным программам. Уже сейчас многие банки сильно повышают первый взнос по программам с гос поддержкой.
Главный вопрос… если ЦБ поднимет ставку к концу года до 21%, то успеет ли он до марта снизить ее обратно до 17-18%?
Сейчас сложно загадывать так далеко...
🟢 Спасибо за внимание! Будем рады новым подписчикам!
Ваши лайки и комментарии очень важны!
Это сайт нашего агентства - IDEA Estate
А те, кто хочет успеть еще оформить льготную ипотеку на текущих условиях или субсидированную ипотеку, то бесплатная консультация по ипотеке здесь
Читайте также наши рубрики: