- Скажите, может быть, имеет смысл сделать перед продажей какой-то ремонт? – часто спрашивают продавцы квартир и домов.
- А, что если я куплю убитую квартиру и отремонтирую? Смогу ли я потом продать ее с прибылью? – пытаются понять покупатели.
В этом тексте я попытаюсь ответить и тем, и другим, тем самым сэкономив время риэлторов, которым на такие вопросы приходится отвечать очень часто. Ну, и флиппинга, т.е. заработока на покупке убитых квартир, их ремонте и последующей перепродаже тоже коснемся.
Начнем с того, что честного и простого ответа на этот вопрос нет. Если коротко, деньги, вкладываемые в ремонт обычно отбиваются на 30 – 75%, но повышают ликвидность объекта. Как и насколько зависит от самого ремонта, типа недвижимости и ее локации. То есть, деньги, вложенные в ремонт, обычно не отбиваются полностью, но бывают исключения из этого правила. Кроме того, оно, это правило, работает не везде и не всегда одинаково. Но, зная механику рынка недвижимости, можно достаточно точно оценить конкретный вариант и то, насколько повысит его продажную цену ремонт.
Для тех, кто способен прочитать больше, чем содержит один экран, у меня есть продолжение.
Если продолжать коротко, ремонт в подавляющем большинстве случаев не окупается примерно по тому, почему люди в наших краях часто предпочитают строить новый дом вместо того, чтобы сделать реновацию старого или просто купить уже построенный. Это отчасти свойство молодого рынка, отчасти психология и отчасти экономика.
Если говорить о молодости рынка, напомню, что в не такие уж далекие 90-е, когда рынок недвижимости был еще новорожденным, люди часто покупали хрущовки и делали в них ремонты в стиле барокко. С мрамором из Италии и позолотой. Сейчас это в прошлом, но, принимая решение о покупке, человек часто держит в голове некий образ недвижимости, который, особенно в случае с домами, мало адекватен тому, что он видит на реальном рынке реальной недвижимости. И у него возникает мысль купить и сделать ремонт или вообще взять и построить «под себя».
Тут в дело включается психологическая составляющая. Уж я при ремонте учту все ошибки своих друзей, знакомых и сослуживцев, полагают многие. Да еще покурю интернет. И... сэкономлю кучу денег.
Тут подоспевают другие экономические соображения. Убитая квартира стоит дешевле отремонтированной, а участок под строительство дешевле дома. И совсем круто, если намного дешевле. Получается оплата за недвижимость происходит как бы в рассрочку, сначала недвижимость, и уже следующим траншем (или траншами) ее ремонт.
Конечно, рынок учится, и в последнее время на него выходят много покупателей, которые хотят купить квартиру сразу с ремонтом. Они понимают, что ремонт это не только дополнительные траты денег, которые, как правило, превышают планируемую смету. Часто намного. Дело еще и в том, что это трата своего времени и нервов. Однако, когда такой покупатель видит, что квартира с ремонтом стоит столько же, сколько стоит купить такую же квартиру без ремонта + сделать ремонт, он часто выбирает последнее.
Причины все те же. «На вкус и цвет товарищей нет», в готовом ремонте может что-то может не нравится. И не всегда есть возможность проверить качество выполнения так называемых скрытых работ.
Все это так, но, когда человек заказывает ремонт, он тоже рискует. Строители могут накосячить, готовый объект может сильно отличаться от визуализации, а может произойти и нечто похуже.
Видел довольно красивый хорошо декорированный дом, в котором прогнили все перекрытия в санузлах и… просто рухнули. Хотя, как меня уверяли собственники, при покупке все выглядело идеально. Однако, строители сэкономили на гидроизоляции и вентиляции в подпольном пространстве, а покупательница плохо разбиралась в этих вещах.
Помню случай, когда строители, производя довольно дорогой ремонт квартиры в районе Тверской, по нерасторопности захлопнули входную дверь, в то время как внутри квартиры осталась включенная электрическая плитка. Понимая, что в доме с деревянными перекрытиями все закончится мощным пожаром, и примерно представляя, кто в этом доме живет, горе-строители вместо того, чтобы вызвать пожарных, купили билеты на самолет и собрались лететь на родину. От почти начавшегося пожара квартиру и весь подъезд спас хозяин, который случайно проходил мимо и решил заглянуть проверить как идет ремонт.
Теперь о том, когда ремонт окупается.
Ремонт окупается при сдаче в найм. Дело в том, что между стоимостью аренды отремонтированной стильной квартиры со всем необходимым для жизни оборудованием отличается от стоимости аренды квартиры с так называемым «бабушкиным ремонтом» или просто без ремонта.
Кроме того, при аренде важны не только деньги, но и то, какой наниматель въедет в вашу недвижимость. Найти нормального адекватного арендатора реально только на хорошо отремонтированную недвижимость.
Собственно, флиппинг, как бизнес, возник в тех странах и в тех местах, где большая или значительная часть населения живет в арендованной недвижимости.
Бывают случаи, когда ремонт окупается и при продаже. Это бывает, если в продаваемом объекте есть какие-то небольшие недостатки, которые тем не менее, критически влияют на его стоимость. Например, следы протечек, прожжённый пол, от которого идет сильный запах горелого. Такие места действительно имеет смысл привести в порядок, поскольку стоимость, за которую тогда можно предлагать объект, увеличится на большую сумму чем вы затратите на ремонт.
Конечно, это срабатывает, если все остальное в относительно хорошем состоянии.
Один из моих клиентов увеличил стоимость своей квартиры в центре Москвы примерно на 20% затратив всего около 30 тысяч рублей. Достаточно было лишь немного подштукатурить и покрасить стены в подъезде в бодрый розовый цвет. Впрочем, изначальный цвет стен был действительно жутким.
Но в целом при текущем рынке делать ремонт чтобы дороже продать пока не стоит. Общие моменты того, как готовить объект к продаже я когда-то рассказывал, с того времени мало что изменилось.
Теперь о флиппинге.
Можно ли получать прибыль покупая объекты, требующие ремонт, и продавать их, предварительно отремонтировав?
На самом деле, тоже можно. Но далеко не всегда и не везде.
Например, если вы купите убитую однушку в Москве в т.н. старом фонде и отремонтируете, вы особо не заработаете, и с большой вероятностью уйдете в минус. Во всяком случае, если у вас нет опыта ремонтов и риэлторской деятельности, получить при этом прибыль можно только случайно.
А когда можно не случайно?
Когда идет рост цен. Ремонт идет не один день и рост цены объекта может «прикрыть» некоторые ошибки инвестирования.
Когда возникает замещение населения района. Например, в г. Вильнюс есть район под названием Ужупис, который при неплохой локации состоял из очень старого жилого фонда. Однако в какой-то момент там стали селиться люди творческих профессий и продвинутая молодежь. Эта молодежь быстро вставала на ноги, к процессу подключились небольшие реновационные фирмы, и сегодня это один из наиболее интересных районов города.
Аналогично в Риге есть район Кипсала. По сути это остров, на котором стояли старые в основном деревянные дома, построенные до середины прошлого века. Сейчас это довольно интересные район, где селятся финансово обеспеченные люди. Да, в дальних уголках еще есть и старые дома, но в целом это уже другой район с другим населением.
Покупая квартиры и небольшие дома в таких районах можно действительно рассчитывать на успех. Но тем не менее и тут нужно понимать, как минимальными средствами перевести объект в иную потребительскую нишу. Конечно не в смысле экономии на качестве ремонта, а в том смысле, что тут востребованы нетривиальные архитектурные решения и точный расчет.
Можно ли найти такие места, например, в Москве?
Москва – вотчина крупных игроков. Но в Москве всегда были свои варианты флиппинга. Например, хорошую прибыль можно получать при перепрофилировании объектов. Было время, когда ощутимую (около 50% на объекте и больше) прибыль можно было получать при покупках квартир на первых этажах в так называемых «проходных местах» и переводе их в нежилой фонд.
В последние годы наоборот прибыль приносили нежилые объекты, которые «нарезались» на апартаменты. Но применение всех этих способов перепрофилирования требует некоторой юридической подготовки и соответствующего опыта. Тут часто можно встретить симбиоз опытных риэлторов и строителей. Входить в эту нишу без опыта никому не рекомендую, законодательство в этой области имеет ряд неопределенностей, и нужно быть в курсе текущих правоприменительных моментов.
Интересная ниша – реновация старых частных домов в удачных востребованных перспективных локациях. Например, в деревнях Новой Москвы, в бывших дачных местах, ныне становящихся пригородом. Тут еще пока есть относительно широкое поле деятельности. В окрестностях МЦД еще есть участки для таких затей.
Например, МЦД, идущий до Пушкино - которой, правда еще нет, но в этом и смысл - практически обстроен частными домами, которые вскоре окажутся практически в пешей доступности от метро. А цены там еще старые, и в какой-нибудь деревне Звягино вполне можно найти недорогой участок пот строительство небольшого коттеджа. Похожая ситуация и на других ветках МЦД
Прибыльность (или убыточность) флиппинга зависит не только от правильно выбранного объекта. Она зависит от фазы рынка, динамики цен на недвижимость. Например, покупать объекты имеет смысл, когда на рынке застой и квартиры продаются со скидкой к декларируемой цене. Продавать, когда цены растут и объекты уходят достаточно быстро.
Если брать текущую ситуацию на начала осени 2024 года, сейчас на многие объекты, например, в Москве, некоторые покупатели дают ощутимые скидки, в то время как в начале следующего года можно ожидать возобновление спроса. То есть время благоприятствует бизнесу. Но может быть все и наоборот.
Еще один важный момент, флиппинг это еще и сделки. Сделки на рынке недвижимости, о проведении которых нужно иметь достаточно глубокое представление. Убитые объекты часто имеют сложную историю владения. Ведь кто-то этот объект «убил», а это обычно означает, что в числе собственников объекта вероятно были лица из групп риска. И, даже если вы удачно купили объект, и не увидели в истории прав его владения никаких казусов, и в течении ремонта никто из третьих лиц не заявил о своих правах на него, это еще не все. При продаже со стороны покупателя с большой вероятностью всю эту историю будет проверять профессионал. У него не должно быть вопросов, на которые вы не могли бы дать нормальный ответ.
Помните, на рынке недвижимости нет абсолютно безрисковых сделок. Не верьте тем «специалистам», которые утверждают, что могут учесть все. Но минимизировать эти риски до приемлемых значений вполне реально. Некоторая информация на эту тему висит тут.
Является ли все, что я только что тут написал истиной на все времена?
Разумеется, нет. Идет смена поколений. Если наши дедушки и бабушки в основном делали ремонт сами, то мы уже обычно приглашаем бригады строителей и просто говорим им, что делать. А более продвинутые из нас пользуются услугами архитекторов и дизайнеров.
Но те, кто выходит на рынок сейчас, часто предпочитает пользоваться уже готовым продуктом труда этих людей. Который уже есть. В который можно зайти, который можно потрогать. Общаться со строителями, дизайнерами, визуализаторами и прочими специально обученными людьми, в надежде, что нечто еще только будет – готовы уже не все. Соответственно, степень окупаемости ремонта, сделанного под надзором профессионального архитектора имеет тенденцию к росту. В некоторых странах, например, в Чехии, квартиру без ремонта уже очень трудно продать. Время – деньги. И еще, наше время – это по сути и есть наша жизнь. Если в квартиру, в том виде, в котором она есть, нельзя сразу заехать и жить – это не квартира. Это какой-то полуфабрикат.
Конечно, при продаже важно, какой именно ремонт сделан. Его соответствие объекту, современным тенденциям, функциональности. Возможно, наступит время, когда стоимость недвижимости будет прямо пропорционально ее эстетической ценности. Но пока это не так.
Ну, и о том, в каких случаях ремонт идет в минус.
Ремонт идет в минус, если вы делаете что-то не соответствующее объекту и его локации. Например, используете материалы премиум класса в квартире, которая расположена в хрущевке, в неблагополучном районе и на первом этаже с окнами на помойку. Или делаете специфический ремонт «под себя», который может зайти очень узкой аудитории.
Как-то раз продавал квартиру в элитном – одном из самых элитных домов в Москве на тот момент, - в которой до этого жил состоятельный любитель орхидей. И все освещение в квартире было сделано под орхидеи, т.е. имело специфический спектр, при котором жилое помещение выглядело достаточно странно.
Данные правила не абсолютны. Так, если, как уже было сказано выше, есть основания полагать, что район станет более респектабельным, имеет смысл делать как раз ремонт неадекватный нынешнему статусу района. Да, вы будете «бежать впереди паровоза», но это может сработать. И, ремонт, сделанный «под себя» может зайти человеку, с похожими запросами, который ищет уже готовый объект с именно таким специфическим ремонтом.
Особенно серьезно надо подходить к вопросу ремонта и реновации частных домов. Это немного отдельная тема, общие принципы подхода изложены тут и тут, всем, кто планирует что-то строить или перестраивать, есть смысл это знать.
В целом принципы те же - соответствие объекта локации и спросу в этой локации.
Я перечислил общие соображения, которыми имеет смысл руководствоваться. Они основаны на довольно долгом опыте продажи всякой недвижимости, но этим тема, конечно, не исчерпывается. Кому есть, что сказать, комментарии можно оставить тут или в одноименном канале телеграмм. Но некоторое представление о ситуации с флиппингом и экономической целесообразностью ремонта, я надеюсь, дал.
И, конечно, только экономической целесообразностью все не исчерпывается. Есть и другие соображения. Если вы задумались о ремонте в объекте, в котором намерены жить, на первый план выходит личный комфорт и соответствие объекта вашим реальным потребностям и предпочтениям.
В общем, тут, как и везде, нужно из своих опыта, возможностей и предпочтений.
И, удачи!